年赚10%+ | 如何成为房市中的“利润捕手”?

原创 2020年02月29日 澳房汇


文 / James Tong, Alan Liao

【课前提示】在房地产中赚钱,有很多方法,这一课所讲,可能是最简单直接的方法,值得耐心阅读。


这几天,除了疫情仍旧让人担心,我的朋友圈有另一种景象:

“悉尼房圈炸了!一套Ashfield的两房旧公寓都拍到102万!”
“简直不可思议,Neutral Bay 有39年楼龄的三房也拍到236万!”
“是不是疯了,Homebush 一个667平方土地的旧房卖了232万!”

是的,悉尼的房市确实很火,但我并不觉得奇怪,因为我早就说过《房市被打压成“限量版”,结果必然是房价暴升!》。

如果房子能顺利成交,这些房东确实赚到了,值得恭喜。但如果问他们,是否几年前就能预测到今天的结果?相信大部份都只能摇摇头,承认这是意外喜。

这就是我和Alan要开《商业地产精品课》的原因。

Alan说:“在房市中每年获利10%以上的净利润 …… 是可以预测、也可以做到的。”

所以,我称Alan是房市利润的“超级捕手”,他的分享,带给大家另一种清晰的逻辑。

Alan Liao

我们前面两课主要分享的是房市赚钱的原理,没看的同学可以补上:
第一课:高手说透了,买房的智慧在这里
第二课:地产之“王”的制胜策略
第三课,我们来说具体的操作:也就是说普通的投资人如何通过认购基金,参与到大的商业地产交易中。
还是我问,Alan答。





【问】如果买房,大家都知道会有一份售楼书,然后签一份买房的合同。商业地产又如何呢?

答:大家对卖楼花的售楼书肯定很熟悉,一般包括的内容有:漂亮的外观图;标明物业位置与公共交通的地图;附近的吃喝玩乐和购物设施;附近的名校;室内装修和厨房卫浴的电脑效果图;然后是项目团队:开发商、建筑师、建造商等。

如果买现房,你可能要了解管理费是多少,周边租金是多少,再跟管理公司要一份业主法团的会议记录看看是否有意想不到的支出。然后走进去看看就行。

在商业地产基金,也有“售楼书”。是一份我们称为IM的报告 - Information Memorandum, 也可叫投资说明书。上两课讲到的Avari 第17号基金也有IM (可在【澳房后花园】下载)



初接触的朋友会觉得,这“售楼书”读起来不好明白。因为里面有不少专有名词和概念,平常很少遇到。比如:Wholesale Investors, SPVs, Fallback Date, Weighted average lease, Cap Rate 等等…

我们这里就把最主要的内容拿出来讲解一下。


【问】拿起IM,就看到封面上写着“for wholesale, sophisticated and/or professional investors ”,是什么意思呢?

答:这是“供高净值及/或专业投资者使用”的意思,因为私募基金主要针对少数投资者,是一种非公开募集的投资基金,不是面向散户的。投资人必须要有足够投资经验,能够权衡机会与利弊,并懂得识别风险。

具体来讲,有几个量化的定义:
  1. 他们投资价值至少为50万澳元;

  2. 资金不是用于小生意;

  3. 有会计师的信,证明投资人在过去两个财政年度中,净资产在250万澳元以上;或至少有25万澳元年收入;

  4. 有足够投资经验的,或专业的投资者;


留意这里的收入指的是总收入,比如你的生意年营业额是40万,费用是25万,也是符合资格。

这一点,也反映出商业地产基金的IM与一般售楼书一个大不同。商业地产的IM更注重准确地陈述事实,而不是渲染气氛叫人去买,这要求看的人本身要有一定的经验,懂得一定的商业逻辑,从事实推导出可能的结果。

【问】看IM说明书,最重要是了解什么呢?

答:最重要是了解投资目标Investment Objective,和实现它的商业逻辑。这里有几个词,大家可留意:

Target Return,就是预先设定好的投资回报目标。商业地产基金是定好了退出日期的,这一点与买住宅强调长期持有显著不同。在No. 17基金里,就是五年回报达到52.9%。

要留意一下,这是扣除所有费用后的回报。作为比较,如果投资一般的住宅,不说贷款的困难和利息有多高,光是扣除开头的一大笔印花税,五年是没有多少回报的。

好,有了目标,就要了解实现它的方法Method。我们的基金是通过购买特殊目的载体Special Purpose Vehicles (SPVs)来实现。在No. 17基金,就是买下两个物流物业。 

于是就要了解这两个物业的特征,也就是Property Profile。 

物业不是自用,而是出租,告诉投资者谁在租,租金和租期如何,这就是Tenancy。大家看IM,就是这样一步步把逻辑完善。


【问】最低的投资额是多少?

答:基金投资买的是信托单位Unit,这也有点类似买公寓单元。就像一座住宅大厦分成好多户一样,买价值几千万、上亿的商业物业,也可以把金额分成很多份。
 
我们基本上邀请的是有能力投资50万的人,但是对于有经验的成熟投资人,投资10万我们也会同意。所以我们是这样说明的:

The Trustee is seeking a minimum investment from prospective investors seeking to hold Ordinary Units, of A$500,000 (or other amount, at the Trustee’s discretion).

信托人要从潜在投资人当中,寻找能够最低持有(即“the “Minimum Holding”)价值50万澳元普通信托单位的投资者 (或其他金额,由信托人自行决定)。

【问】IM里对重要投资期限Important dates 给出了几个定义:Settlement, Target, Fallback, Extension, Final Date - 为什么不是一个确定的日期?

答:基金的Settlement Date就是成交日期,通常指的是投资款必须到账的日期,从这一天起,计算投资的年期,然后就是Target Date,即预计退出的日期。

但最佳的投资回报时间,通常不能在5年前就准确预测到,遇到大的低潮,可能要延后避一下,这就是Extension,于是就会有新的结束日期,即Fallback Date,这里通常以两年为限。

Final Date 就是最后结束的日期。

【问】能解析一下Structure Diagram 投资架构图吗?为什么有这样的设计?

答:这个图显示的是No. 17基金的投资架构,这种架构在澳洲的物业投资中非常普遍,有经验的投资者都会很熟悉。

由于这样的架构容许净收益直接到了投资者手中才征税,而不是在基金或受托人手中就被征税。因此,它也被视为一种“税务透明”或“税务传递”的工具。

我们知道,基金一定要有负责管理的信托人。第17号基金的信托人是由Avari Capital Partners Pty Ltd担任。

再下一层,是第17号基金全资拥有项目A、B两个信托基金,以及两个项目公司。Avari透过项目公司帮助管理两个信托基金,并承接银行贷款,分别注入A、B两个信托基金,完成购买物业。

与住宅的物业管理公司一样,基金的管理公司并不拥有物业,而是收取管理费。这个基金管理费是超低的,每年只收0.65%。但如果项目每年的回报超过预定目标的10%,就可以获得额外利润部分的20%作为奖励,这又叫绩效奖金PERFORMANCE FEE。

这样的安排,可以促使管理公司尽最大的努力,为基金争取最大的回报。

管理公司除了管理好物业,最重要的是能够凭他们的专业资质,为项目拿到银行借贷,让投资人可以享受到投资的杠杆作用。

有同学曾提出疑问:“为什么在大的经济环境不乐观,工资增长缓慢,银行贷款审核收紧的时候,房地产基金反而能越做越大?” 通过看这个架构图,相信大家就能明白。

【问】在IM里面也提到Co-Investment,即Avari也会参与投资对吗?

答:对的,因为项目都是我们找回来的,自己投资进去才能够说明对项目的信心。一般来说,也要先付10%定金把项目锁定,才能开始发行基金。

其实,把物业买下来只是开始,真正的功夫是在后面。商业地产基金的设立虽然不需要在ASIC证监委注册,但是它要受政府监管的,所以发起人与管理公司是否持有全牌照很重要。这与一般几个好朋友私下筹钱去买一个物业,然后卖掉分钱的操作有很大不同。

在管理的过程中,有很多事务要及时处理,这主要是Margaret Li在负责,她和我是Avari的联合创始人,曾在Ernst & Young工作了4年,在Vicinity Centres工作了7年多,非常有经验。我的工作主要是负责投资策略和挑选项目。


【问】海外人士可以参与吗?有税务或其他的费用吗?

答:海外人士是可以参与的。这里主要考虑的是如何与各个国家的金融法例对接。

由于投资说明书没有向中国证券监督管理委员会报备,所以我们不能直接开放给中国的投资者,而只能通过中国境内经批准经营外汇业务和境外投资的机构出售。

中国投资者可以按照中国外汇管理的有关规定进行外汇管理审批和备案,以及境外投资审批。海外人士投资商业房地产有个好处,是不用像买住宅那样交额外的8%印花税。但与所有在澳洲的投资一样,会有一个持有税Withholding Tax。我们的IM中也列了出来供参考(下图),这个在投资前,建议跟懂澳洲法例的会计师商议。

还有一点我也提一下,我们这样的基金是适合用于投资移民的,而且已经具备所有的资质。


【问】投资后,项目情况的报告与分红(Distribution)怎样安排?中途可退出吗?

答:信托人会在每年年底后的30天内,向投资者提供一份基金投资的总结报告。而每一年,都会请独立第三方对基金属下的物业做一个估值报告。在有需要的情况下,也可以做季度报告。

至于分红方式有两种:一是季度性分红(具体方式可由信托人决定),信托人把基金每季的收入,扣除累计支出、拨备摊分的费用后,可以分给投资人。

二是基金到期结束时,把全部资本、净收入和/或收益,扣除所有应付款项,和给主办方的业绩分红(如有)后,分给投资人。

要留意一下,商业地产基金和银行的定期存款一样,是不可以中途个别退出的。

基金的结束有几种情况,一是按计划结束;二是大部份投资人(75%)同时要求结束;三是遇到好的出售机会,信托人认为符合投资人利益,可以提前结束;四是到达了最长年限:80年。



【后 记】

到这里,我们的商业地产基金精品课先告一段落,必须说明的是,这是房地产里面一个特别的投资种类,它讲究的是逻辑严密的快进快出,对于一些朋友来说,学懂之后,可能有换换跑道的想法。但对于大部份朋友来说,把这当成是一个Benchmark,一个在房市中闯荡的参照标准,也很有意义

还有一点值得留意:在IM里,Alan给投资者的信中提到,这是一个‘club’ style arrangement,是”会所”式的投资安排。因为这种基金投资机会,不确定什么时候出现,而且是“邀请式- by Invitation”的,如果你希望进入Alan下一个项目的邀请名单,可以加入【澳房后花园】


《澳房后花园》是专门分享房地产精品课资料的园地,也有我平常看到的房地产报告、和好用的工具、甚至是投资机会。大家有问题也可在里面继续讨论。我欢迎更多朋友光临。

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作者:James Tong

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