摄影：Jason Chen

文/ James Tong

房价未来会怎么走？还应该在澳洲买房吗？本周我收到好几个这样的查询。

回答之前，我想先回顾一下，最近一段时间澳洲房地产业所面临的严峻局面。

由联邦政府领头，州政府，金融管理局(APRA)，澳洲证券与投资委员会(ASIC)，银行，税务局等联合一起，为了解决房屋的可负担性这个问题齐齐出招，对房地产投资展开了全方位打压。主要的措施是：对未买房的投资者实行严控贷款，对已买房而只付贷款利息的投资者大幅上调利率。其中受打压最重的一群是海外投资者，他们不但不能贷款，而且还要面临印花税、地税、空置税等多重额外征税，概括起来是一句话：没买的先把你吓住，买了的让你难以成交。

还有那个62亿银行税就更不用说了，从宣布的那天起，大家就期待着，看看银行将如何把它分摊到客户身上。

下一波即将到来的，还有对发展商的打压，因为政府担心如果有大量在建的公寓楼盘最后成交出问题，就会有不少发展商申请破产，这将造成大量的GST失收，于是赶紧修改法律，要求所有新房买家把GST直接交给税务局，而不是由发展商上缴。这个让发展商现金流改道的做法，结果很可能会变成最后一根稻草，把更多资金实力不太强的发展商压跨。为什么？因为发展商要付所有的原材料和建筑费，而每三个月才一次“领回”消费税，将令他们的现金流面临“恐怖”威胁。

政府这么卖力地打压，能有效吗？当然会有效。只不过，并不会符合推出这些措施的初衷：让房价降下来，令更多人买得起。而是令大家暂时脱市“去思考人生”，回来发现房市供应更加失衡，然后再引爆下一波房价大涨，民怨再起。

说到民怨，这又让我想说一说澳洲的一些政治形态。我们看很多议员、党派在竞选时的口号，就是要力争成为某一个特定群体的“Voice”，也就是代言人的意思。至于他的Voice有没有道理、会带来什么结果，有什么副作用，是没有耐性去理会的，喊爽了再说。

这就造成我们的政治人物会采用“一时向左，一时向右”的策略，总之我很听民意，我要的是你们的选票。投资太热我打压投资、房价太高就打压房价、房市不好再去救市，于是总是有事情可做。

当年新州的州长卜卡提出“Sydney is Full”策略时，我相信他一定是有充足理由的，他一定是听到很多、很强的“Voice”，而我们的众多媒体，最喜欢的就是把这种“Voice”放大，而不会去反思，今天悉尼的房价这么高，正是当年供应停滞的结果。

今天新州房子紧缺到什么程度？是缺了10万个房子。假设我们明天把边境关闭，不让任何移民进入，所有的发展商不倒闭，他们也要努力工作三年，才会满足市场的要求。

而接下来两年，报建获批的房子数量正在直线减少。

巴菲特那句名言是怎么说的？“在别人疯狂的时候我恐惧，在别人恐惧的时候我疯狂。”我想现在就是一个真实的体验。

在市场推广的方法中，有一种推高售价的最有效手法是，制造限量版！在澳洲其他城市，这种方法或许用不上，在悉尼和墨尔本，却非常适合。即使发展商自己做不到，但有政府在主导，效果是必定有的。

所以，现在所有的打压，如果有吓人效果的话，那其实是给你一个信号，就是后面房价必大涨。

James Tong

澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席