您知道在澳洲养老金也可以用来投资地产吗?

2016年11月25日 澳洲房产投资最前线


BCG上周在纽约发布的一份全球报告显示,2014年澳洲私人财富攀升了3.52万亿元,超过全球12%的增速,创下连续两年强劲增长。而澳洲的财富繁荣大部分归功于强制性养老金储蓄计划,您可能已经知道自己可以选择基金公司去管理您的养老金,但是您知道可以通过自我管理养老金来投资地产吗?


下面就给大家介绍一下怎样通过自我管理养老金(Self Managed Super Fund)来投资地产,已达到避税的作用,同时取得最佳的投资收益。

1.用自我管理养老金投资,资金需要多少?

首期资金,一般是房价的 30%加印花税。有的银行可以贷款至 80%,但大部分是 70% 保守来说,我们需要 30%的首付。以一个 40 万的房子为例,您需要首付 12 万加印花 税。一般期房(off the plan)印花税较低,所以用养老金投资期房的比较多,只需比 12 万略多即可解决,如果买二手房,那么可能需要 14 万的资金,因为印花税 2 万。


2. 我的养老金不够怎么办?

许多人说自己的养老金账户不够 10 万元,有什么办法可以解决?现在夫妻双工作非常多,两个人加起来就容易多了,每人只需 5-6 万。如果还不够,您可以与两个亲戚好友做自我管理养老金(SelfManaged Super Fund)。因为自我管理养老金最多可以允许四个人一起建立。


3. 澳洲增值税(Capital Gain Tax)的来历和算法?

澳大利亚自 1985 9 20 日施行,在这之前购买的房子,卖出后是不用缴纳增值税的。我们华人大多是在这之后来到澳大利亚,所以已经错过了这次机会。那么增值税 该怎么交?如果您持有的房子时间超过一年,50%的增值部分是不用交税的,剩下的 50%作为当年收入,会与您的其他收入加在一起计算。举例来说,您今年的收入是澳洲平均工资$57,000,您买房子赚了$30 万。根据增值税的算法,一半不用交税,另一半算 作收入,即$15 万。这$15 万加上工资收入$5.7 万,那么您今年的收入就是 20.7 万。 其中超过 18 万的部分税率为 45%,超过 8 万的税率为 37%,超过 3.7 万的部分是 30% 这样算来,您应缴纳的税费是$66,700, 比平时多交了$56,050($66,700-$10,650)

4. 如何用自我管理养老金来合理避税?

那么这$56,050 元的税务有办法免掉吗?这个“避税天堂”就是利用自我管理养老金 Self Managed Super Fund)来购买房产。这“避税天堂”能够合理避去多少税?不只是刚才说的 5.6 万增值税,还有房租收入。如果当初你们有用养老金来投资房地产,那么当你卖掉房产时,你会交很多的税。增值越多,税务越高。想象一下,45%的个人所得税,是不是高的可怕?但你是否知道,如果用养老金来投资房地产,那么当你日后卖掉房产时,你可被免去房子的 Capital Gain Tax增值税。这可不是一笔小数目, 可能会有几万甚至几十万的税务节约。当然,这还取决于您房子的增值情况,以及您买房时是否已经退休。不过即便您没有退休养老金投资依然好于普通投资。因为它的 税率是 15% 而不是 32.5%37%或甚至 45%


5. 自我管理养老金与基金公司管理的养老金哪个好?

一般来讲,基金公司管理的养老金,不管他们能否为你赚钱,都要收费。这几年基金公司大部分亏本,但费用收取的一分不少。澳大利亚基金公司管理费是世界上最贵的。 再看看业绩,业绩好的通常是基金公司自己员工的基金。如果你不在这些基金公司工 作,你是否应该考虑其它办法呢?我想如果你喜欢股票,自我管理养老金会比只顾着 收费的基金好,当然还有税务方面的优势。 股票不是我们所关注的,我们只关心自我 管理养老金的房地产投资,因为房地产投资的回报更好。

6. 以后政策变化怎么办?

我们之前说过,增值税是 1985 年开始施行的。在此之前(1985 9 20 日)购买的 房子没有增值税。按照惯例,应该很容易推断出来以后的政策。所以做事是越早越好。

7. 为什么政府给我们这个最后的避税晚餐?

税收不是对政府多多益善吗?政府更关心的是退休后公民的养老问题。如果养老出现问题,会造成社会的不稳定。 一旦大家都有资金养老,那么政府的压力就小多了。这就是为什么我们有了这个最后的避税晚餐。


8. 建立自我养老金,什么地方要当心?

第一个是 Negative Gearing,就是资产带来的负收入,即收入少于支出的缺口。在用 自我管理养老金投资时一定要小心。你的每个月的 Contribution(即投入养老金的 钱),要大于缺口。公寓的优势在这方面就显现出来了。公寓的回报高,你的缺口就小。许多华人喜欢买带大块土地的房子,这需要你每月有很高的养老金收入,因为你 的缺口很大。 第二个是遵守澳大利亚法律和按政府政策办事。不但建立的过程要符合政策,而且你的每笔支出都要符合自我管理养老金的规定。合法地充分利用政府的政策来合理避税。

9. 建立自我管理养老金难不难?

建立自我管理养老金听上去很难,但是只要是找到合适的会计师和 Financial Planner 具体的工作都会由他们来操作,主要包括两点: 首先,建立自我管理养老基金(Super Trust)。 其次,建立 Bare Trust(或 Custodian Trust)。 Bare Trust 主要作用是用于银行贷款。如果你不贷款,那么就不需要 Bare Trust,只 需要建立养老基金就可以了。 建立养老基金可以用个人或公司名义开户。Bare Trust 一定要以公司名义开户,这主 要是银行方面的要求,不同银行有不同的要求,所以一般都是在贷款时设立。


investment.com

Tony,zhang

T:18600510592(可加微信)

Jack,jiang

T:13521319740(可加微信)

澳洲房产投资最前线为您提供最新最全的房产资源信息,在这里有澳洲最本土的投资分析师给您中肯的投建议,同时为您提供贷款事宜及相关法律咨询,免除您的后顾之忧,达到海外投资利益最大化;如有有关房产方面问题,我们将一对一专家解答

     回复---1

     告诉您“澳洲楼花购买流程及购房成本”

     回复---2

     告诉您“以房养学”的大秘密
     回复---3
     告诉您“澳洲买房贷款全解析”
     回复---4
     告诉您澳立投资独家团购项目-房产总价8折,回报率41%

     回复---41

     告诉您澳立投资独家团购项目2-房产总价8折,回报率84%

     回复---5
     告诉您买房必知概念"Re-finance 贷款重组/转贷”
     回复---6
     精品学区房-Gordon项目介绍
     悉尼上北区名校介绍
     回复---7
     告诉您“澳洲对冲账户的意义”


收藏 已赞