您知道在澳洲养老金也可以用来投资地产吗？,澳洲房产投资最前线微信公众号文章

BCG上周在纽约发布的一份全球报告显示，2014年澳洲私人财富攀升了3.52万亿元，超过全球12%的增速，创下连续两年强劲增长。而澳洲的财富繁荣大部分归功于强制性养老金储蓄计划，您可能已经知道自己可以选择基金公司去管理您的养老金，但是您知道可以通过自我管理养老金来投资地产吗？

下面就给大家介绍一下怎样通过自我管理养老金（Self Managed Super Fund）来投资地产，已达到避税的作用，同时取得最佳的投资收益。

1.用自我管理养老金投资，资金需要多少？

首期资金，一般是房价的 30%加印花税。有的银行可以贷款至 80%，但大部分是 70%，保守来说，我们需要 30%的首付。以一个 40 万的房子为例，您需要首付 12 万加印花税。一般期房（off the plan）印花税较低，所以用养老金投资期房的比较多，只需比 12 万略多即可解决，如果买二手房，那么可能需要 14 万的资金，因为印花税 2 万。

2. 我的养老金不够怎么办？

许多人说自己的养老金账户不够 10 万元，有什么办法可以解决？现在夫妻双工作非常多，两个人加起来就容易多了，每人只需 5-6 万。如果还不够，您可以与两个亲戚好友做自我管理养老金（SelfManaged Super Fund）。因为自我管理养老金最多可以允许四个人一起建立。

3. 澳洲增值税（Capital Gain Tax）的来历和算法？

澳大利亚自 1985 年 9 月 20 日施行，在这之前购买的房子，卖出后是不用缴纳增值税的。我们华人大多是在这之后来到澳大利亚，所以已经错过了这次机会。那么增值税该怎么交？如果您持有的房子时间超过一年，50%的增值部分是不用交税的，剩下的 50%作为当年收入，会与您的其他收入加在一起计算。举例来说，您今年的收入是澳洲平均工资$57,000,您买房子赚了$30 万。根据增值税的算法，一半不用交税，另一半算作收入，即$15 万。这$15 万加上工资收入$5.7 万，那么您今年的收入就是 20.7 万。其中超过 18 万的部分税率为 45%，超过 8 万的税率为 37%，超过 3.7 万的部分是 30%。这样算来，您应缴纳的税费是$66,700, 比平时多交了$56,050($66,700-$10,650)。

4. 如何用自我管理养老金来合理避税？

那么这$56,050 元的税务有办法免掉吗？这个“避税天堂”就是利用自我管理养老金（Self Managed Super Fund）来购买房产。这“避税天堂”能够合理避去多少税？不只是刚才说的 5.6 万增值税，还有房租收入。如果当初你们有用养老金来投资房地产，那么当你卖掉房产时，你会交很多的税。增值越多，税务越高。想象一下，45%的个人所得税，是不是高的可怕？但你是否知道，如果用养老金来投资房地产，那么当你日后卖掉房产时，你可被免去房子的 Capital Gain Tax增值税。这可不是一笔小数目，可能会有几万甚至几十万的税务节约。当然，这还取决于您房子的增值情况，以及您买房时是否已经退休。不过即便您没有退休养老金投资依然好于普通投资。因为它的税率是 15%，而不是 32.5%，37%或甚至 45%。

5. 自我管理养老金与基金公司管理的养老金哪个好？

一般来讲，基金公司管理的养老金，不管他们能否为你赚钱，都要收费。这几年基金公司大部分亏本，但费用收取的一分不少。澳大利亚基金公司管理费是世界上最贵的。再看看业绩，业绩好的通常是基金公司自己员工的基金。如果你不在这些基金公司工作，你是否应该考虑其它办法呢？我想如果你喜欢股票，自我管理养老金会比只顾着收费的基金好，当然还有税务方面的优势。股票不是我们所关注的，我们只关心自我管理养老金的房地产投资，因为房地产投资的回报更好。

6. 以后政策变化怎么办？

我们之前说过，增值税是 1985 年开始施行的。在此之前（1985 年 9 月 20 日）购买的房子没有增值税。按照惯例，应该很容易推断出来以后的政策。所以做事是越早越好。

7. 为什么政府给我们这个最后的避税晚餐？

税收不是对政府多多益善吗？政府更关心的是退休后公民的养老问题。如果养老出现问题，会造成社会的不稳定。一旦大家都有资金养老，那么政府的压力就小多了。这就是为什么我们有了这个最后的避税晚餐。

8. 建立自我养老金，什么地方要当心？

第一个是 Negative Gearing，就是资产带来的负收入，即收入少于支出的缺口。在用自我管理养老金投资时一定要小心。你的每个月的 Contribution（即投入养老金的钱），要大于缺口。公寓的优势在这方面就显现出来了。公寓的回报高，你的缺口就小。许多华人喜欢买带大块土地的房子，这需要你每月有很高的养老金收入，因为你的缺口很大。第二个是遵守澳大利亚法律和按政府政策办事。不但建立的过程要符合政策，而且你的每笔支出都要符合自我管理养老金的规定。合法地充分利用政府的政策来合理避税。

9. 建立自我管理养老金难不难？

建立自我管理养老金听上去很难，但是只要是找到合适的会计师和 Financial Planner，具体的工作都会由他们来操作，主要包括两点：首先，建立自我管理养老基金（Super Trust）。其次，建立 Bare Trust（或 Custodian Trust）。 Bare Trust 主要作用是用于银行贷款。如果你不贷款，那么就不需要 Bare Trust，只需要建立养老基金就可以了。建立养老基金可以用个人或公司名义开户。Bare Trust 一定要以公司名义开户，这主要是银行方面的要求，不同银行有不同的要求，所以一般都是在贷款时设立。