墨尔本和悉尼市中心的公寓楼是上一次房地产市场繁荣的标志，也是COVID-19带来的经济衰退中受打击最严重的部分。

澳大利亚央行在7月份的会议上尖锐地指出了租赁市场的“疲弱状况”，特别强调了“某些地区租赁住房供应的增加”以及“澳大利亚新移民的减少”。

这些因素对墨尔本和悉尼的公寓市场产生的影响最大。

但租户能够利用这个机会得到意外之喜。租金被下调，协商达成了更优惠的条款，还可以以更低的价格搬进了更大的公寓。

对投资者来说，这是一个痛苦的经历，不过这与矿业投资热潮破灭后在珀斯和达尔文出现的衰退情况类似。

那么，是时候退出现在的房产市场了吗?

我们征询了两位房地产资深人士的意见，他们都是全国性房地产咨询公司的负责人:房地产咨询公司MacroPlan的创始人兼执行董事长Brian Haratsis和房地产顾问公司Charter Keck Cramer的董事长Scott Keck。

ANZ CoreLogic最近发布的《住房负担能力报告》(Housing Affordability Report)概述了这个问题的规模。

该报告发现，墨尔本内城区、悉尼City和Inner South的租赁房产挂牌数量跃升逾50%。

对此，咨询公司SQM Research估计，截至6月底，墨尔本Docklands的投资公寓空置率高达12.9%，悉尼市中心的空置率同样高达13.8%。

澳新银行经济学家Felicity Emmett表示，空置率的异常上升是由于这些地区的服务型经济受到重创。

她说:“在住宿和餐饮服务行业工作的人中，近40%的人会租房居住，而在3月14日至6月27日这几周，21%的酒店员工失去了工作。”

海外移民的减少，尤其是海外学生的减少，也是原因之一。

许多短期住宿公寓也可以转变为传统的长期住宿。然而，除了在封锁中的墨尔本之外，这些业主似乎正加倍关注国内旅游行业的近况。

随着空置率飙升，租金走弱。根据澳新银行/CoreLogic估计，在悉尼的Haymarket和墨尔本Southbank等地区，房屋租金要价下降了至多7%。

但这一数据结论十分保守。悉尼领先的公寓开发商、Meriton Apartment的Harry Triguboff今年6月表示，他已将租金从COVID疫情之前的水平下调了20%。值得注意的是，他发现每周有150到170套公寓被出租。

具有讽刺意味的是，在需求下降之际，供应却在增加，随着超级周期的结束，悉尼和墨尔本将有更多公寓竣工。

根据全球房地产集团仲量联行的数据，在墨尔本，距离CBD不到5公里的地方还有17950套公寓在建。在悉尼，距离市中心10公里内仍有1.22万套公寓有待完工。

你可能会认为，这些项目正面临租金和价值预期低于预期、贷款估值比不如过去慷慨的问题，但其影响可能没有许多人想象的那么严重。

其中一些开发商已经将重点转向了业主自住市场，这个市场仍然很稳定。其他一些公司(如果财力雄厚的话)则通过提供租赁担保等激励措施来刺激销售，或协助买家转出合同。

尽管如此，房地产咨询公司MacroPlan的执行主席Brian Haratsis预测，未来3年，悉尼内城区的公寓价值将下降约12%至14%，墨尔本Southbank将下降18%至22%。

对于Haratsis来说，这些市场将在全国范围内遭受最大的损失。降息和低库存水平将支撑许多传统住房市场，而莫里森政府的HomeBuilder刺激计划将在城市边缘地区产生活力。

随着移民渠道的关闭，经济衰退限制了国内家庭结构，Haratsis估计，未来三年，巨大的住房需求将会“丧失”。

因此，租赁需求将会下降，而且不仅仅是发生在内城的公寓。

仲量联行全国研究主管Leigh Warner警告称，布里斯班市中心公寓租赁的下滑情况在过去10年里向外蔓延，Chermside和Mt Gravatt等市场受到了冲击，因为附近城区房价不断下跌，吸引了租房者。他预计在悉尼和墨尔本也会出现类似的现象。

Haratsis表示，自2015年以来，在所有楼花销售中，有四分之一在交房时的估值低于购房价格的20%或以上，而且仅由租金收入支撑。

Haratsis表示:“当租金停止上涨，银行对公寓重新估值时，可能会产生传染效应，破坏人们对房地产市场的信心，并形成房价下跌的势头。”

“当JobKeeper停止发放，银行贷款延期也不再适用，市场信心将面临真正的考验。”

Charter Keck Cramer的Keck预计，本地房产价格下跌将约为5%至10%。

但Keck表示，许多楼花的销售受到了一些激励措施的支持，比如未披露的折扣、印花税优惠和家具套餐，这些是交房时的估价师无法考虑的，也是楼花价格看似下跌的许多原因。

他对人口基本面也更加乐观。他预计人口老龄化将有助于住房市场，covid -19疫情过去之后，移民将“受到强烈激励”。

他还意识到可能改变前景的各种不确定因素，比如对COVID-19疫情的控制、与中国关系的改善、东南亚的投资回报以及国际旅游业的反弹，以及那些现有的因素——低汇率、低利率和政府刺激。

Keck说:“住宅市场总是会恢复正常，通常比预期的要快得多。”