财经 | 火爆的地产，是好还是坏？,聚澳传媒微信公众号文章

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市场回顾

澳洲股市上周五下跌1.4%，是过去2周以来最大跌幅。
中国股市轻微上涨。
美股不变。
比特币价格达到55000美元。
石油从62美元跌回到59美元。黄金依然在1785附近。
澳元达到过去3年最高价格，和美元汇率逼近0.79附近。

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大家知道自从澳洲基本控制住疫情全面解封之后，在接近零利息的帮助下，从2021年新年开始，似乎这澳洲主要城市的二手房拍卖率就节节上升，最近几周更是达到惊人的接近90%。这么火热的房地产市场，到底会给经济带来好处多，还是坏处多呢？

咱们都知道，其实在疫情之前几年，澳洲政府和央行专门就这地产过热专门制定了相关的法规和政策，不论是要求银行审查投资者背景，还是限制投资房贷款比例，或者是设立皇家委员会专门调查银行违规放贷等等，都对于当时地产紧急降温起到了很大的作用。而实际情况也是这样，房价从2017年中开始逐步下跌，到疫情爆发之前，基本处于稳定或者轻微下滑的阶段。澳洲政府和央行为什么要这么做？因为虽然地产价格上涨可以在短期内带来财富递增效应，但是缺点也是非常明显的，毕竟地产永远不可能是一个国家的核心产业，凡是依靠地产发家致富的国家一般结果都没什么好的，像欧洲的希腊，塞浦路斯这些都有因为地产泡沫破裂导致国家陷入危机的先例。

所以作为澳洲来说，虽然有着强大的资源优势，但是一直以来澳洲政府希望靠两条腿走路，不要过分依赖于矿产。但是这另一条腿一定不希望是地产。地产的过度泡沫将会造成巨大的信贷风险，以及加重贫富差距和年轻人买房的难度。而后者也会导致在大选中选票的去向。因此澳洲一直希望维持房价在合理价格，甚至允许小幅下跌，而不是年年暴涨。

但是突如其来的疫情打断了澳洲央行的计划。为了维持住社会最后的信心，澳洲央行联合财政部不得不实施大规模经济刺激方案，通过降息，印钱，发补贴等方式来给金融和地产市场打入强心针。幸运的是，由于澳洲岛国属性，通过封闭边境，在全球率先控制住了疫情，经济也得以恢复。但是去年3月开出来的猛药是按照欧美这样死伤惨重来预计的，现在澳洲只是个皮外伤，但是依然每天服用的是病危人用的营养剂，这就会直接导致一个后果：迅速变胖。事实上我们也看到了，即使在没有海外买家的情况下，即使在大量海外移民被中断的情况下，依靠本地买家，都达到了现在的火爆局面，不得不说，2020年3月开出的药真的很猛。

但是总的来说，虽然在短期为了帮助疫情之后经济的恢复，不得不放任地产飞涨，但是长期以往肯定不是个好事，地产飞涨带来的泡沫需要更长时间的消化和吸收，但是为了救经济的命，什么副作用都不管了。

但是对于大部分的还没有买房的人来说说，现在暴涨的房价也让他们更加难以买到自己第一套住房，很多人也许会抱怨，对这些等待入市的朋友们来说，应该怎么来应对这样的变化呢？

其实我自己本人在毕业之后买房时也遭遇到房市突然上涨。当时也是从银行批出来的贷款额度突然就不够用了，怎么办？等等呗。说不定价格过几个月半年就会回来点。那时的我并不知道这么多经济政策和地产的联系，所以很多想法是很天真的。结果当然是价格越来越高，根本就没下来过。

为什么下不来？其实我们要明白一个根本原因，这次房价为什么突然就上涨了？是因为房源少吗？当然不是！根本原因就是因为现在的贷款成本太低了。投资房的贷款成本只有2.5-2.8%之间。这么少的利息，当然就会导致大量人去申请最大额度的贷款，因为就算是银行股的股息，现在每年都足够支付这2.5-2.8%的利息。更何况是带有土地的地产？那未来有没有可能跌？我觉得短期几乎没有可能，长期回调也需要在经济恢复，疫情完全控制住，澳洲重新开始加息的时候。那就是在2023年以后的事了。

而从现在到今年年底，澳洲将会完成全民疫苗注射，因此大概率疫情将会比现在更加得到控制，经济活动也将会更加频繁。因此如果您想买第一套房，在现在的火爆情况下，宜早不宜迟。等，价格是不会回来了。如果首付不够，那也不要傻等，现在能凑到多少，先买和地产相关的股票，至少这一部分还可以搭上这次东风。

图形分析

澳元/美元：这个澳元走势几乎100%就是铁矿石价格的走势。我们看到从去年3月到现在，几乎就没停过。而且上周五再次突破前期高点。达到过去3年最高价格。这未来会怎么走？基本上，我觉得全世界疫情结束都要搞基建，所以铁矿石价格很难出现大回调。澳元将会在1-2年内保持强势。在技术图形上，澳元下一个关口就是之前的0.82附近。

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