悉尼十年变化：更大、更富、更稠密、更焦躁,澳洲房产网微信公众号文章

在2010年代，悉尼人口的增长比前十年快得多。图：JESSICA HROMAS

文/ Matt Wade

对于悉尼来说，这是1090亿澳元的十年。

与2010年代初相比，现在的经济规模要大得多。

咨询机构SGS Economics and Planning上周发布的分析显示，上个财政年度悉尼的产出达到4610亿澳元。这比十年前的3520亿澳元有所增加。

这听起来很不错，但一路上有很多风风雨雨。

十年前的悉尼正处于慢车道。2008-09年全球金融危机给经济带来了脆弱性，这场危机给悉尼庞大的金融和保险业造成了损失。

随着新十年的到来，出现了另外两个负面因素。首先，在中国需求的推动下，采矿业的繁荣推动了澳元兑美元的升值。这对澳人出国旅游是一件好事，但它挤压了悉尼的大型出口产业，例如旅游业和国际教育。

储备银行通过提高利率来应对采矿业繁荣的影响，这降低了抵押贷款家庭的消费能力。

悉尼的增长率落后于全国。但是在2012年，情况开始发生变化。采矿业的繁荣终于开始消退，汇率疲软，使悉尼的出口行业在全球市场上更具竞争力。

2011年末和2012年的一系列降息活动使悉尼负债累累的家庭有了财务上的提振，并为房地产价格上涨奠定了基础。

选举政治也发挥了作用 - 2011年3月克里斯蒂娜·凯内利（Kristina Keneally）领导的丑闻困扰的工党政府下台后，企业信心增强，投资得到改善。

到2015-2016年，悉尼的经济增长达到了令人艳羡的4％，是自2000年举办奥运会以来最快的增长，尽管过去两年增长势头已急剧放缓。

悉尼过去10年的GDP. 曲线为增长率。

就业市场尤其强劲。悉尼的工作人数比十年前增加了50万，失业率更低。在过去的10年中，劳动力也变得更加女性化-女性现在占悉尼工作人口的46.1％，达到了创纪录的水平。

在过去的十年中，以知识为基础的服务行业的增长趋势明显加快。长期以来，金融业一直是悉尼经济的最大贡献者，其影响力持续增长。SGS Economics and Planning的“澳大利亚城市和地区的经济表现”报告显示，金融业占上一财政年度城市总产值的15.1％，其次是专业服务（9.6％）和建筑业（7％）。

然而，曾经强大的制造业却在下降。上一财年，制造业在悉尼经济产出中所占的比例为4.7％，低于十年前的7.3％。

另外两个基本因素 - 人口和住房，对悉尼的十年产生了重大影响。

- 人口 -

在2010年代，悉尼人口的增长比前十年快得多。最新数据显示，大悉尼地区在2018年中达到520万人，比十年前增加了84万人。

麦格理大学（Macquarie University）的人口统计学家尼克·帕尔（Nick Parr）教授说，矿业的繁荣结束后，悉尼的人口增长速度加快，这主要是由于国际移民的缘故。

来自海外的人数大大抵消了离开悉尼前往澳大利亚其他地区，尤其是前往新州乡镇、昆士兰州东南部和墨尔本的人流。

国际教育的蓬勃发展为悉尼的人口故事增添了新的面貌。帕尔说：“自2013年左右以来，国际学生涌入澳大利亚的活动重新开始，并且主要集中在悉尼和墨尔本。”

现在，国际教育已成为澳大利亚第三大出口行业，并极大地促进了悉尼的就业和经济活动。

悉尼的一些地区吸收了不成比例的人口增长份额。例如，从2009年6月到2018年6月，帕拉马塔 (Parramatta) 地区增加了近96,000人，几乎是同期萨瑟兰 (Sutherland) 地区人口增长的10倍。

寿命延长也改变了悉尼的人口构成。在过去的十年中，悉尼的预期寿命增加了整整一年，达到了84.1岁。

- 住房 -

对于悉尼的房地产市场来说，这是动荡的十年。在一系列储备银行降息之后，房价在2012年中开始上涨。Domain Group的数据显示，十年前，悉尼的独立屋中位价仅为60万元多一点，在2015年突破了100万元大关，最高时达到近120万元。公寓中位价也达到近80万元。

在2017年中，人们的情绪终于转变，或者像经济学家克里斯·理查森（Chris Richardson）所说的那样：“引力最终赶上了悉尼房价的疯狂。”

五年的繁荣让位给了两年的低迷，这是悉尼房地产价格自1980年代以来的最大跌幅。自那以来，悉尼的经济增长率已显著放缓，突显了悉尼房地产市场与其经济表现之间的紧密联系。

十年间悉尼独立屋及公寓中位价变化曲线

尽管房价有所调整，悉尼的独立屋中位价仍远高于100万澳元，比十年前高出约47.5万澳元。

但是价格并非唯一改变的东西。悉尼的天际线也因转移到高层生活而发生了变化。在过去的几十年中，独立式住宅主导了住宅建设，但在2010年代发生了变化。悉尼的公寓建设热潮意味着，在过去的十年中，新州完成的公寓和联排别墅比独立住宅多了20,000多套。2016年的人口普查显示，悉尼现在有100多个城区，其至少一半的人口居住在公寓中。

悉尼的房屋保有权模式也已改变。人口普查数据显示，悉尼的租客比例从2006年的29.7％上升到2016年的34％。现在，租户在悉尼家庭中所占的比例要比那些拥有房屋的家庭所占比例更大。因此，房屋拥有率下降了，尤其是那些年龄在45岁以下的人。

- 挑战 -

SGS经济与计划报告的作者，区域经济表现专家特里·罗恩斯利（Terry Rawnsley）表示，悉尼近两年的经济放缓暴露了一些挥之不去的问题。

他说：“对于悉尼来说，2010年代比之前的10年要好得多，但过去的两三年提醒着这座城市，就城市结构和经济结构而言，所面临的挑战并没有消失。”

这些挑战之一是住房负担能力。民意调查显示，人们对住房成本的担忧在过去十年中一直在稳步增长，如今已根深蒂固，成为悉尼人最大的担忧之一。

理查森说，过去十年让人们关注悉尼的经济表现在多大程度上取决于房价的上涨。他说：“最终，悉尼必定会遭受损失。” “因为高房价意味着大量抵押贷款，同时悉尼的宜居性面临下降的风险。”

交通堵塞和拥挤也成为悉尼人的主要烦恼。根据最新的《澳大利亚家庭收入和劳工动态》（HILDA）调查，2011年至2017年，悉尼的平均通勤时间增加了近10％，达到71分钟。

报告称，在各首府城市当中，悉尼人“一直以来平均每天通勤时间最长”。

一方面人口的强劲增长造成了交通拥堵，但就业方式也是一个因素。悉尼东部的就业中心增加了不成比例的新工作，而悉尼西部正在发生大量人口增长。每天有成千上万的通勤者必须离开悉尼西部去上班，这给公路和铁路网络带来了巨大压力。

州政府已增加了交通基础设施的支出，以应付城市人口的快速增长，但许多大型项目（如地铁西线），离完工还有不少时日。

罗恩斯利警告说，没有快速的解决方案可以使这座城市变得更可负担及拥堵程度降低。他说：“在1990年代，向悉尼投入更多人口比较简单，因为那时有更大的吸纳能力。但是到2010年代，吸纳能力已被用尽，因此，每增加一个人，相比以前，就会在系统中带来更多的摩擦。”

在过去的十年中，悉尼的人口也变得更加不平等。统计局的数据显示，在2016年中，悉尼最富有的1％的人占了城市全部收入的近12％，相比2013年中的11％占比更多。悉尼最富有的10％的人的收入份额也在上升。统计局对地区收入分配的估计显示，悉尼是澳大利亚首府中收入最不平等的城市。