除了2016年外，房产投资者的参与度一直呈下降趋势。最新的ABS住房金融数据显示，8月份用于投资者的房地产的住房金融部分跌至新的历史低点23.5％，这大大低于十年平均水平的36.1％。

房地产投资者的下降是由多种因素造成的，2014年至2019年实施的临时政策，限制了投资者青睐的贷款产品，投资者贷款抵押利率溢价，较高的LVR和仅来自银行业的无息贷款的需求减少，资本收益前景的不确定性降低，高水平的住房建设成本，软化了租金收益，外加最近的全球疫情对租赁市场造成了特别的负面需求冲击，从而进一步抑制了回报。

在过去十年中，新州的投资者平均参与抵押贷款活动的比例为41.9％，并在2014年底创下历史新高，当时投资者占抵押贷款需求的55.6％。到2020年8月，投资者在住房融资中所占比例从该峰值下降了28.2个百分点，降至27.4％。

在整个新南威尔士州，房地产市场的价值增长和租金回报在各个子市场中对投资者的回报差异很大。然而，从广义上讲，新南威尔士州的住宅价格比2017年7月的纪录高位低3.5％。

9月，全州的租金总收益率为3.23％，与2017年10月的纪录低位仅相差2个基点。在疫情期间这个数字变化很大，作为澳大利亚的两个主要国际城市之一，国际边界的关闭给租赁市场带来了巨大冲击，租赁市场通常是新移民到澳大利亚租房的地方。

郊区和区域性市场租金上涨的压力很大，但受疫情影响的家庭的刺激措施倒退，以及靠近城市的廉价租金，可能会削弱未来几个月的这种增长。最终，对投资者回报的最大提振和投资者活动的增加将取决于恢复澳大利亚的国际旅行。

疫情前，维多利亚州（即墨尔本）作为新住房需求的来源，海外移民的风险最高，这极大地影响了租金价值，尤其是城市内部市场的租金。在整个大墨尔本地区，公寓租金下降了5.5％，但在墨尔本市这样的子市场中，自3月以来单位租金下降了16.2％。九月份全州的租金总收益率为3.4％，低于一年前的3.7％。墨尔本的住宅价格也下跌了5.5％，维多利亚地区的住宅价格也下跌了0.5％，在国际旅行恢复之前，投资者的兴趣可能会一直减弱。负担不起或没有租金收入的投资者可能会利用较低的房地产价值来应对市场低谷。

与2017年相比，昆士兰州住宅市场的投资者参与度显着下降，特别是内布里斯班，公寓开发水平很高，随着时间的推移，这对租金构成了下行压力。自3月份第2阶段大流行限制生效以来，内布里斯班的公寓租金进一步下降了4.8％。尽管长期以来供应量很高且投资者参与度较低，但全州的总租金收益仍远高于新州和维多利亚州，这主要是由于相对较低的住宅价值。

南澳大利亚州的租赁市场在过去几年中一直在收紧，自2017年以来阿德莱德的租赁市场出现了正增长。9月，阿德莱德的年度租金价值增速位居城市市场第二高，达2.6％，使租金收入增长远高于通胀。尽管基本面有所改善，但投资者在抵押贷款活动中所占的份额持续下降。八月份，投资者融资的比例为20.4％，低于十年平均水平的31.7％。但是，投资活动的下降速度没有其他地区那么严重。在创纪录的低抵押贷款利率，低廉的住宅价格，波动性和租赁市场趋紧之间，南澳州未来几个季度的投资者参与可能会增加。

西澳大利亚州实际上已经看到了投资者参与的转变，并且正在逆转投资者活动减弱的总体趋势。自从4月触底达到14.5％以来，用于向投资者购买房地产的抵押贷款所占份额已攀升至17.0％。此前，珀斯房地产市场经历了长期的调整，从2020年初开始，价格和租金逐渐呈增长势头。珀斯的租金价值显着高于全国平均水平，到9月的一年中为4.8％。可能会看到投资者的参与度继续上升。西澳州9月的典型总租金收益率为4.7％，高于一年前的4.6％。

多年来，塔斯马尼亚州一直是强劲的资本和租金增长的来源。在年度增长和租金回报之间，过去五年来，全州的年度总回报率为12.3％。但是，疫情严重破坏了租赁市场。特别是公寓租金价值下降了5.6％，这是首府城市市场跌幅最大的。租赁市场的变化可能与将Airbnb物业转换为长期市场有关。自3月以来，随着投资者参与的急剧下降，首次购房者可能也面临较少的竞争。然而，由于短期住宿业者归还其财产以准备增加旅游业，国际和国家间旅行的返回可能会再次使租赁市场收紧。

ACT地区的投资部分似乎并未像其他州和领地那样受到干扰，但随着时间的流逝仍呈下降趋势。投资者在抵押贷款活动中的份额已从十年平均水平的32.6％降至24.6％。整个地区的租金总收益率已从2019年9月的4.7％压缩到2020年9月的4.5％。

北领地在整个达尔文市，租金收益率是所有首都城市中最高的，为5.9％。但是，这很大程度上是长期房地产价格调整的功能，长期以来，租金和房地产价格都在下降。2020年初标志着房价开始回升，从3月到9月，达尔文的住宅价格上涨了2.7％。尽管投资者参与度是各州和领地中最低的，为12.6％。

各个租赁市场的模式表明，从可负担性和收益率的角度来看，较小的首都城市市场在未来几个月内可能会受到投资者的欢迎。对于诸如内城区悉尼和墨尔本的传统投资者市场，疫情引发了投资者的进一步撤退，这种撤退可能持续到海外移民和旅行恢复之前。