目前，我们可以清楚的看出澳洲房地产价格的又一次处在周期性上升中。 但是，关于澳大利亚房地产市场，有七个关键的事情需要我们密切关注。

第一，澳洲的房产均价十分昂贵。根据2020年房屋负担能力调查，澳大利亚房价与收入的中位数差距是5.9倍，而美国是3.6倍，英国是4.5倍。

在悉尼，这个数据差距是11倍，而墨尔本是9.5倍。 房价与收入和租金的比率与长期平均水平之比处于经合组织国家的高端（这些国家的贷款利率都非常低）。价格相对于收入的飙升使家庭债务与收入的比率在过去30年中增长了5倍。

第二，房价的涨跌周期。我们来观察历史数据，悉尼的实际房价（即扣除通货膨胀因素后）在1934-35年下降了36％，在1937-41年下降了32％，在1942-43年下降了41％，在1947-48年下降了12％，在1951-53年下降了14％，在1961年下降了12％和1974-77年的22％。 基于CoreLogic数据，悉尼住宅价格在1980-83年下降25％，在1989-91年下降10％，在2004-06年下降8％，在2008-09年下降7％，在2011-12年下降3％，在2011-12年下降3％，2015-16年和2017-19年的15％。

第三，高估了的抵押贷款压力。 无可否认，澳洲住房承担能力差，债务高，并且一些家庭正承受着巨大的抵押压力。但是大多数借款人似乎能够偿还抵押贷款。在去年银行允许停止贷款时期，住房贷款的价值份额已从5月的11％跌至12月的2.4％。抵押贷款利率来到了历史最低，帮助家庭支付利息的收入占比下降到1980年代中期以来的最低水平。

第四，自1990年代中期以来，澳大利亚房地产市场一直处于长期牛市。回顾过去的100年，第一次长期繁荣是在1920年代，以大萧条和第二次世界大战结束。 随后是战后移民热潮，并在1970年代以高比率结束。 最新的长期繁荣始于1990年代中期。 繁荣的主要驱动力是更容易获得债务以及从高利率到低利率的转变（抵押贷款利率从1980年代后期的约17％降至现在的约2-4％）。

第五，我们可能越来越接近房地产长期牛市的终结。它可能还有一段路要走，但长期房地产繁荣的两个主要驱动因素可能已经接近尾声。首先，利率处于或接近底部，澳大利亚央行现在正在采取极端措施来使通货膨胀回升，这最终将意味着更高的利率。其次，由于自2015年以来的公寓建筑热潮，移民的打击和房屋建筑激励措施的影响，长期的房地产供应不足可能开始消退，这可能会在未来12个月内使房屋建筑数量保持较高水平。在未来的3-5年内，这几个因素可能都会对房地产市场带来压力。

第六，离开城市，去郊区生活将产生重大影响。不得不承认，这次的疫情对人们的生活方式产生了巨大的变化。尽管每周工作五天，但许多公司仍在家工作。这意味着更少地需要上班通勤，而更多地关注生活方式，这意味着相对于公寓以及CBD区域，较小城市和郊区性地区，对房屋的需求增加。

第七，全国房地产市场高度多样化。虽然我们经常说“澳大利亚房地产市场”，但实际上城市之间存在很大差异。这在过去十年中显而易见，悉尼和墨尔本一直繁荣到2017年，在采矿业蓬勃发展之后珀斯和达尔文急剧下跌，其他首府城市和区域性房地产普遍取得温和增长。目前，珀斯和达尔文才刚刚开始复苏，布里斯班，阿德莱德，霍巴特，堪培拉和区域住宅价格有可能赶上悉尼和墨尔本。移民人数的激增在悉尼和墨尔本到2017年的表现突出中发挥了重要作用。

得益于创纪录的低抵押贷款利率和经济复苏，澳大利亚的房价在未来两年内可能会继续上涨，住房融资处于创纪录水平，拍卖清算率处于与强劲价格上涨相一致的水平。

整体经济不太可能在2023年左右之前证明加息的合理性，但如果房地产市场继续如预期般升温，从而引起澳储行对金融稳定性的担忧，明年可能会收紧放贷标准，这将开始放慢放慢利率的步伐。