房产继承是遗产规划里面不可缺少的一部分，也是大家很感兴趣的一个话题。它有其特殊性，也正因为如此，了解它能帮助我们做出正确的选择，合理避税，使利益最大化。
简单的来说，澳洲是没有遗产税的。也就是说当房产通过遗产的形式赠与受益人时，是不会产生增值税的 (CGT)。
具体来说，当房产通过遗嘱执行人 (Executor)，遗嘱的法律代表人（Legal personal representative）或者遗嘱的受益人 (Beneficiary)传承下去，资产所产生的增值或亏损是忽略不计的。
大家可能都了解，自住房是不需要交纳增值税的，那么当房产作为遗产的一部分，受益人随后将其出售给第三方，是否也可以全额免除呢？
为了回答这个问题，我们首先需要了解两个关键点:
两年减免期
继承人是否将房产在过世两年之内卖掉是第一个关键点。
房产是何时购买的
确定房产的最初购买日期是第二个关键点。
澳洲资产需交纳增值税这个概念也是近几十年才引入的。
1985年9月20号之前购买的 (Pre- CGT asset): 不存在资产增值，受益人在继承房产时是不需要交税的。受益人继承房产后，房产的成本价会被重新设置，新的成本价按照去世时的市价计算 (Market value at date of death)。
1985 年 9 月20 号之后购买的 (Post-CGT asset): 资产增值的概念被引入，同样受益人在继承房产的时不需要交税。但受益人会继承逝者购房时的成本价 (Original cost base)。
案例１
李女士在1990年购买了一套房屋，2015年五月去世前一直作为自住房。她的受益人，她的女儿在李女士去世后就将房子出租了，一直到2017年四月才买掉。
由于房子在李女士在世的时候一直作为自住房使用，并且是在李女士去世后两年之内卖掉的，房产从1990年到2017年产生的增值税可以全额减免, 无论她女儿是否将房产出租。
如果房产是在两年之后卖掉，她的女儿有可能需要交纳增值税，成本按照她母亲在1990的买房成本计算。个人具体缴税情况需和会计师确认。
案例2
如果李女士在去世时，这套房产是用作出租的，她的女儿则不能使用这个两年的减免期。李女士在1990年花 $500,000 购买了这套房产，她的女儿随后将房产以$1,000,000出售，她的女儿有可能需要交纳 $250,000的增值税 (资产持有超过12个月可以有50%的增值减免)。个人具体缴税情况需和会计师确认。
$250,000 = ($1,000,000-$500,000)*50%
案例3
钱先生的父亲在1985年9 月20日之前 花 $200,000购买了一套房屋，并在去世时做为自住房，去世时的市场价是 $1,000,000。钱先生继承房产后将其出租，3年后将房产以 $1,200,000卖掉。
由于房产的购买日期在1985年9 月20日之前 (pre-CGT), 成本价被认定为去世时的市场价- $1,000,000。
由于钱先生在两年之后才将房产出售，并且没有用作自住, 增值税会按照$100,000的增值部分交纳(资产持有超过12个月可以有50%的增值减免)。个人具体缴税情况需和会计师确认。
$100,000=($1,200,000-$1,000,000)*50%
最后用下面的图表做个总结：
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