2018年已快过去半年，随着墨尔本居住人口的不断增长，政府出台的一系列调控房地产市场的政策，现如今墨尔本房地产市场究竟如何呢？

虽然目前墨尔本的房地产市场有所降温，但对于当地首次置业者却是福音！政府通过增加印花税和收紧贷款政策令墨尔本房价涨幅放缓，但市场并没有因此崩盘，澳洲国民银行NAB首席经济学家Alan Oster预测在未来12至18个月内，墨尔本别墅或公寓的价格不会有任何下滑，仍将上升5%左右。

2017至2018年关于房地产市场的负面政策可以说是很严厉的了，贷款紧缩、海外资金汇款困难以及印花税增加，抑制了需求量，但再出现更严厉的政策的可能性也非常低，因此我们觉得拐点马上就要出现了，未来墨尔本将会是一个空前大涨的市场，很多隐约的利好都在渐渐展现。

人口增长更快，房产开发量却在降低，租赁市场火爆

墨尔本人口数量在最近的7年一直保持快速增长，据ABS数据显示，墨尔本所在的维多利亚州去年人口增长率排澳洲第1位，墨尔本目前每周新增人口1859人，很多专家预测墨尔本人口将在不远的将来赶超悉尼，成为澳洲人口最多的城市。人口快速增长势必要解决的首要问题就是居住，这是房地产市场最基本的刚性需求，为买卖和租赁市场的繁荣提供了更大的动力。

最新的Domain报告指出，墨尔本最近几年的租金增幅很大，2016年3.6%，2017年4.5%，墨尔本居民对于租房的需求和人口数量一起大幅增加，速度比其他任何一个州都快！

政府对项目申请批文的难度大大增加，银行收紧对开发商的建造贷款，使得2017年批建量同比2016年减少了11.4%，2018年更是继续下降，造成人口数量剧增与房屋批建量的巨大缺口，房地产市场明显供不应求，直接导致2018年的租赁市场前所未有的火爆，即使租金上涨也不能阻挡不断增加的需求。我们预计2019年的供不应求矛盾会更加突出，租金的涨幅将继续增大，而日益增长的租金也为房价的增长打下了牢固的基础，未来维州政府将不得不出台相应政策来缓解这种矛盾。

政府未来城市发展规划提升墨尔本整体房价

整个墨尔本大区未来城市发展的趋势，如下图，未来墨尔本城市发展的重点：西区、远东南、北区

短期和中期规划(2017-2025)

随着墨尔本计划的公布，已经开始实施其改革和规划倡议，以及在已经在发展的主要资助项目上进行的工作。墨尔本铁路连接(包括机场铁路)已开始。在墨尔本东部的Cranbourne-Pakenham铁路走廊和东西连接将开始运营，而在墨尔本西部的区域铁路已运营。城市的扩大将在短期内交付。东西连接将完成，连接东部高速公路与西部环路。墨尔本的新国家就业集群将会发展，Docklands将会完工，而渔民们将会在澳大利亚最大的城市更新区继续工作。墨尔本港的产能扩张将会完成，黑斯廷斯港口的开发也将进行。

远期规划（2025- 2050）

通往阿瓦隆机场的铁路将开始运营，墨尔本很可能在东南部有第三个机场。外都市圈路/E6将在分阶段发展后完成，并将支持两个州际货运码头，在西部的Truganina和北部的Beveridge。北东连接将被交付，连接都市环路到东部高速公路/东线。黑斯廷斯港将作为墨尔本的主要集装箱港口全面运作，通过西部港口公路的升级和黑斯廷斯港与丹东之间的铁路连接，与城市的货运和工业区域有良好的联系。

根据政府的报告,墨尔本可以再增加340万人口。到2051年，墨尔本将有770万人口。为了适应这种增长，将需要比现在多160万的住房。墨尔本将创造超过170万个就业机会。

通过以上分析，我们的结论是墨尔本房价很难下跌。澳洲作为移民大国，墨尔本一直是很多新移民的首选之地，人口增长率将会继续攀升；住房供应量随着批建和开工数量的减少而远远无法满足人们的需求，供求不平衡将导致房价的持续上升；从政府规划分析，各个区域的政府规划和基础建设的完善将无疑带动房价的上涨。2018年墨尔本的房市应该是稳中温和增长的态势，我们建议投资者把握房价增长放缓的时机，尽早购买，因为过一段时间房价涨幅将增大，到时可能你就需要掏出更多的钱来购买。

信息来自今日墨尔本