大概从2010年开始，购买澳洲商业物业的华人越来越多！无论是酒庄，牧场还是超市，酒店，办公室或者仓库等物业都有涉及，但是商业物业不像家庭住宅，价值评估和贷款比较清晰容易，而且因为动辄几千万的贷款额度，一般银行都特别谨慎。

即使批复，给与的贷款比例也很低，这让很多商业物业买卖流产，买卖双方都只能望洋兴叹。但是其实，如果能找到一个资深商业物业贷款专家，熟谙澳洲地产，金融和法律知识，在澳洲西人圈人脉通达，不仅做买家贷款，还可以做卖家贷款，让许多问题迎刃而解。

资深商业地产贷款专家Grace Green

Grace Green就是这样一位资深商业物业贷款专家。这些年经她手的疑难贷款案例，几乎都化腐朽为神奇，重要的是Grace Green熟谙中西文化和语言，西人和华人她都了解，沟通特别到位，最后往往能让买卖双方高兴地击掌成交。

于是这让我们特别好奇，不由得想探寻一下为什么Grace Green一个澳洲留学生出身，短短十几年的移民生活就可以成为澳洲主流商业地产贷款专家？

有预见，有行动

Grace是2004年来到南澳阿德雷德的Flinders大学留学，主修会计。

Grace在Flinders大学毕业留念

那时候她20出头。这样的华人留学生在澳洲一大把，一般的路径就是读完本科，再读硕士，中间努力考个雅思，准备申请移民，如果一切顺利，毕业拿到PR后找一份安稳的工作，买车买房，这几乎算是海外华人成功的标准了。

如果按照此标准，一般留学生要走7-10年，而Grace两年就完成了。

Grace 生于长春一个普通的家庭，和其他有家庭背景，经济实力强的留学生比发展更为不易，不过Grace的思维方式与众不同，她具备了那个年龄少有的预见性和行动力。

早在18、19岁，还在中国长春老家的时候，她就开始学车了，同时英语特别好，她说这两样未来一定特别有用，所以当她来到澳洲前就达到雅思7分了。

来澳洲后完全没有语言障碍，更不被交通所限制。自然打工也不必局限在唐人街餐馆，她找到的第一份工作是在南澳妇女儿童医院，然后中间假期抽空，她则开车2-3个月进行环澳旅行。

当大家都想当然地继续读硕士的时候，她果断拒绝，因为在澳洲，硕士学位反而比本科更难找工作。2006年当她顺利拿到PR的时候，因为之前儿童医院的打工经历，她成功应聘成为了南澳政府健康部门的财务人员，就在妇儿医院的同一栋楼，这样的工作对于澳洲本地人，也是非常好的位置。不难看出短短两年她已经和同龄留学生拉来了距离，迅速地进入了澳洲主流职场。

之后她并没有止步，她又先后去了著名的必和必拓（BHP Billiton)和蓝拓（BlueScope Steel)矿业和钢铁公司，就是2008年澳洲主办奥运会，赞助所有的金银铜牌的企业。

这中间她还考下CPA（澳大利亚注册会计师），买了3套房产。

2011年，Grace成为CPA Full Member

这样她还觉得不过瘾，于是在2012年她决定辞职，拿着旅游度假的工作签证去了英国，要边工作边游玩。她到英国第一周就找到了财务咨询师的工作，往返西欧各大城市。

Grace在英国工作时，与伦敦塔拍照留念

中间回到澳洲在达尔文度假期间，偶遇了生命中的真命天子格林，他是澳洲的飞行员，有着丰富的人生阅历。经过两年的恋爱历程，最后他们决定移居墨尔本。

来到墨尔本后，因为先生对牧场的痴迷，Grace接触了大量的商业地产，此时她不再满足于以往在大企业担当会计经理工作的日复一日，正好顺势转入了商业贷款领域。

于是她加盟了Ray White（loan market）贷款连锁机构，成立了连锁公司，专注于各类投资组合贷款，为各类投资者铺路搭桥。

有知识，有钻研

从一个大型企业的高薪会计转行到地产贷款领域，说起来容易，做起来难。

且不说整个领域知识庞杂，重点都是大客户，谁会愿意把这么大的生意交给一个新手呢？

但Grace 能吃苦，肯钻研，当然人也聪明。她上了大量的课程，钻研其中各种细节，她独辟蹊径，发现了“卖家贷款“这个独特的，常人不知道的方式，于是她从这个角度开始入手。

Grace工作留影

卖家贷款Vendor Finance是什么 ？

Grace侃侃而谈，先从卖家角度说，当人们在购买大型农地，或者囤地做开发中，由于这些抵押物在起初阶段现金流回报差，价值或者价值预期很高，甚至有买家对赌未来价格，但是买家包括海外买家，他们很难在澳洲银行贷到款或者贷款比例极低，怎么办呢？

便有人想出来“卖家贷款“，甚至是Property Option（只交很少首付），延长交割时间等形式。理论上当然不难理解，银行借不到钱从卖家那里借呗，但实际操作上有太多的细节，比如如何和有经验的律师合作，如何和买卖双方沟通甚至谈判？

中介资质上光有贷款牌照是不够的， 还有要地产中介牌照，因为Grace有多年财务背景，她在很大程度上甚至可以帮助地产中介或开发商，从财务的角度上，运用高级策略，把一个本来销售不掉的物业，销售掉且利益最大化。

那么从买家角度运用Vendor Finance方面，Grace也举了一个实际案例。

因为物业新交割还没有稳定租约，银行不予受理此类贷款，Grace帮助买家从非银行机构贷到评估价值的65%，可因为市场下行，物业评估价值比实际购买价值低了200万澳元，于是Grace和卖家及卖家的贷款机构反复沟通，把200万差价和部分尾款转成“卖家贷款“的方式，分两年还清，只还利息和少量本金。

在这两年期间，买家有对物业进行分割，进一步增加了物业价值，使得LVR贷款比例降低，这期间还把物业满租，租金慢慢稳定，两年后就到达银行贷款要求，Grace又进行了贷款重组给了银行，达成最终目标。

与买卖双方（或代理）的有效沟通甚至谈判，及与双方贷款机构、与双方律师协调，需要深谙各种高级贷款策略、技巧和法规，绝非一日之功，需要大量的案例实践和经验积累

Grace和西人团队

澳洲能够做此类贷款的机构并不多，更不要说华人了，而Grace打进了这个圈层，获得了背后多个实战经验西人智囊团队的支持，这几年帮助了很多华人解决了难题。

有理想，有责任

随着越来越多华人进入商业地产领域，Grace也看到了很多失败的案例，多是由于团队不够专业的原因。

Grace深深为华人痛心，她觉得她有责任站出来帮助华人，于是做一个商业地产买家顾问的想法，由此诞生。

Grace说：“我想和团队致力于为商业物业投资的客户做购买培训或者购买代理服务。首先，是否可以成功购买，70% 取决于贷款，当然土豪除外，我在这方面的优势和经验会有更大空间来发挥。其次，买家看的是回报和风险管理，这里面是没有情绪的数字游戏，购买和风险管理都是有章可循的，有一系列的尽职调查是可以按照既定准则和目标，模式化完成的，这样的准确率和风险都会降低很多。华人需要这样的培训，会把“猜”的成分去除，会减少被卖家忽悠的几率，也会更高效的把握投资机遇。我自己也买了很多商业物业，获得了长年稳定的投资回报。我和团队都是从西人那里不断学习并总结了一套完善的系统，希望有朝一日可以和华人朋友分享这方面的技术干货 。”

2020年, Grace 本人经手了7000余万澳币的商业贷款，2021将会和澳洲连续10年排名前10的西人商业贷款经纪人Daniel及他们所在的Green Finance Group，继续为更多的华人提供银行、私行及各种非传统的商业贷款服务。

看着眼前这个充满激情和责任的Grace，深深地被感染，相信未来她一定会实现理想，更上一层楼！

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