文章作者：Jimmy Sang NEWGEN Accouting
在过去两年随着大家对民用住宅投资热情的冷却, 越来越多的人把投资的目光投向了商业地产。 在过去的2019财务年度, 澳洲商业地产的销售额录的了426亿, 整整比2018财年的销售额增加了22%。
当中超过一半以上来自于写字楼的买卖, 达到了231亿。之所以写字楼在商业地产中占有了超过了一半的销售额, 主要归功于悉尼和墨尔本的超低空置率以及持续增长的写字楼租金收入。在2019年悉尼写字楼的空置率降低到了4.1%,同时租金增长了9.1%。那么在澳洲投资商业物业用什么样的商业构架来投资是最好的? 其实在澳洲投资商业物业没有最好的商业构架, 只有最合适的商业构架。我们今天就来说几种比较流行的商业构架各自的优势和劣势。
公司
●以公司的名义购买商业物业的好处:
1.产生的净租金是按照30%的公司税交税。
2.多方投资者通过成立公司投资物业, 在后期投资者持有比例的转换更方便
3.通过公司股份买卖转换物业的持有权在特定条件下可以免印花税。
4.海外投资者通过公司形式投资产生的收益除了30%的公司税, 不需要再额外交税。
○以公司的名义购买商业物业的坏处:
1.在卖物业时, 就算持有超过12个月, 公司也不享受50%的增值减免。
2.虽然公司的税率是30%, 但是如果股东要从公司把利润取出来, 本地纳税人有可能还需要按照个人税率补税, 最后还是按照个人的高税率交税。
3.通过个人持有股份的方式投资有可能在婚姻法中使你处于不利的位置。
全权信托(大家常说的家庭信托就是全权信托)
●以信托的名义购买商业物业的好处:
1.产生的净租金可以按照受益人的不同收入水平随意分配。
2.卖物业时, 如果持有时间超过12个月产生的增值收益可以享受50%的增值减免。
3.全权信托从法律上受益人不享受固定的受益权, 所以信托资产的持有权是独立于个人资产之外, 从资产保护的角度来看全权信托更能保护资产。
4.全权信托的管理权是由托管人管理, 而一般在全权信托设立时由公司作为托管人, 那么在资产的传承中, 只需要修改托管信托公司的董事和股权就可以把管理权传承下去。 这会比个人的资产传承从税务和法务都要有优势的多。
○以信托的名义购买商业物业的坏处:
1.当投资物业的净租金远远高于受益人能够使用的低税率, 那么受益人不得不按照更高的个人税率交税, 会比公司税率高很多。
2.以全权信托购买物业时不享受土地税的免税额, 从第一块钱的土地价值就需要交土地税。
3.在先期成立时, 成立的费用会相对贵。
固定信托
●以固定信托的名义购买商业物业的好处:
1.多方投资者通过成立固定信托投资物业, 在后期投资者持有比例的转换更方便。
2.卖物业时, 固定信托的个人或全权信托股东享受持有超过12个月的50%增值减免。
3.通过固定信托股份的买卖转换物业的持有权在特定条件下可以免印花税。
○以固定信托的名义购买商业物业的坏处:
1.海外投资人以固定信托做投资就需要按照海外人士的个人税率交收入税和增值税。
2.由于固定信托的持有比例是固定的, 所有的收益都需要按照固定比例分配给投资者, 从税务分配的角度来看不如全权信托可以按照受益人的收入高低随意分配。
3.通过个人形式投资固定信托有可能在婚姻法中使你处于不利的位置。
自管养老金
●以自管养老金的名义投资商业物业的好处:
1.自管养老金购买的商业物业可以租给自己的生意, 很多做生意的人会用养老金购买做生意的厂房或办公室然后租给自己, 自管养老金可以贷款同时商业物业的租金一般高于银行利息, 这样就可以把付给别人的租金养自己的物业。
2.自管养老金的税率是15%远远的低于其他用于投资的商业构架。
3.自管养老金的成员退休后, 自管养老金里的收益部分或全部可以免税。
4.自管养老金可以享受土地税的免税额。
○以自管养老金的名义购买商业物业的坏处:
1.海外投资人很难用自管养老金的方式投资
2.自管养老金里的钱必须等退休了或者满足政府的特定条件才可以取出来
3.自管养老金的监管更严格譬如租给自己的生意必须按照市场租金租给自己, 既不能高也不能低于市场租金。
4.新成立的自管养老金的投资上线相对较低, 有些优质的商业物业没办法投资。
我们可以看到, 几个比较流行的商业构架都有各自的优势和劣势, 有时候为了克服不同商业模式的劣势同时符合投资人的实际情况, 我们会用混合型的商业构架进行投资。
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