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前言

🎉热烈祝贺HRG万丰地产官方公众平台获邀开通原创保护功能！🎉今天起大家就可以在文章末尾直接留言啦！当然有什么悄悄话也还是可以在后台给小编留言的。今天要给大家带来的是以新南威尔士为标准在澳大利亚购买楼花（Off the Plan）的详细流程以及海外人士或首次置业者的最新政策。

（图片来源｜wiki－land）

楼花

购房流程

1.选择房产

2.选择楼盘

3.预定房子

4.签署及交换合同

5.交10%购房定金

6.房屋施工

7.办理贷款

8.房屋验收

9.房屋交割

选择房产

购房置业对很多买家来说是人生中最重要的决定，因此选择合适的房子尤为重要。在选择房产之前，买家首先要考虑的是将要购买的是自住房还是投资房。

如果是自住房，那么就应该考虑自己倾向于购买哪个区域的房子，这会因人而异，比如有人倾向于购买学区房，有人喜欢买离自己工作地点近一点的区，有人喜欢看到水景的区。

（图片来源｜ClipartFest）

如果要购买投资房，则需要考虑是希望现金流高还是升值潜力高，抑或是两者兼顾的房子。

无论是自住还是投资，关键是要根据自己的需求选择合适的房子。如果您对选择房子方面有任何疑问，可以通过留言的方式联系我们专业的地产投资顾问，他们会在详细了解您的情况和需求后，为您量身定制置业选择与投资方案。

（图片来源｜nswmc.com.au）

选择楼盘

选择楼盘的第一步是要选择区域，这样能缩小购房的目标范围，可以是根据上一步说到的个人喜欢的区域来选择，也可以向我们的地产投资顾问咨询了解更多的热门投资区域或升值潜力高的区域等。

然后是开发商的选择。推荐选择澳洲知名的开放商，建筑质量及装修质量有保障。部分大开发商简介：

Lend Lease

澳大利亚最大的上市开发商。与政府合作开发建造了享誉世界的很多经典地标建筑，包括最富盛名的悉尼歌剧院、台北101大厦、吉隆坡双子塔等世界级顶尖地标项目。

（图片来源｜First10）

（图片来源｜godzilla.wikia.com）

Mirvac

澳大利亚著名的上市开发商。定位于提供品质投资和建造标志性建筑。40多年经验让Mirvac赢得了多达300多项的建筑与设计大奖。如今，Mirvac这个品牌已成为很多澳大利亚城市地标项目和质量的代名词。

（图片来源｜Mirvac.com.au）

Crown

主要走尖端奢华的路线，打造的楼盘以住户的社区利益為重，用高品质、度假村式的社区设施来加强住户的生活体验。

（图片来源｜Crowngroup.com.au）

（图片来源｜Dailytelegraph）

Meriton

专注于民用住宅的设计与开发，建造的楼盘遍及澳大利亚，致力于为买家提供物美价廉的住房。

（图片来源｜meriton.com.au）

（图片来源｜meritonapartments.com.au）

Billbergia

悉尼著名的大型上市公司，以开发优质生态的水滨社区物业而闻名。前身为建筑承包商和工程开发商，擅长承包政府建筑项目。

（图片来源｜ibuynew.com.au）

（图片来源｜billbergia.com.au）

Frasers

新加坡最大的地产上市公司，2014年收购了澳洲本土开发商Australand。其特点是以建造大型规划类项目为主。

（图片来源｜Frasers Property）

（图片来源｜Central Park Sydney）

锁定区域和开发商之后，最后我们要进行户型的筛选，包括朝向、楼层、面积、价格等。

预定房子

在选择好合适满意的房子之后，可以付订金把房子预定下来，俗称“小订”或“诚意金”。订金一般为$3000, $5000或$10000，可以存在房产中介的信托账户，由中介转账到开发商的律师的信托账户并向开发商申请预留该套房子。申请时还需要提供买家的姓名、电话、电子邮箱及住址。

信托账户是受到严格的法律监管的，仅在拥有客户委托授权时方可动用。一般房子的预留时间为5个工作日，如果最后买家决定不购买这套房子，订金是会全额退回给购房者的。

（图片来源｜Tender Support Services）

此外，有些开发商在开盘前会收EOI（Expression of Interest），这时买家也可先交订金获得优先选购权，然后在开盘当天决定是否购买，这部分订金一样是可以全额退回的。

签署及交换合同

在您决定购买之后，开发商会把购房合同发给您的律师，然后律师会给您详细地解释合同并解答您对合同的疑问。在您准确理解合同并确认信息无误之后，可签约。然后，律师会把您签署的合同与开发商签署的合同进行交换，合同正式生效。

（图片来源｜Mbt Lawyers）

与国内不同的是，在澳洲购买房产通常需要委托律师完成相应的法律程序。如果您没有指定的澳洲律师，我们公司可以为您推荐专业的律师，最大限度地保障您的权利。

申请FIRB

如果您是海外人士，需要向澳洲海外投资审核委员会（Foreign Investment Review Board，简称“FIRB”）提交购房申请。这一步一般由购房者的委托律师协助完成。

海外人士（Foreign Person）在这里包括在过去的12个月内没有住满200天的澳洲永久居民（PR）。换句话说，澳洲公民及在过去12个月内住满200天的PR，不属于这里所说的海外人士。

最新的FIRB申请费为：

－购买$100万及以下的房产，申请费为$5000；

－购买$100万至$200万（不含$200万）的房产，申请费为$10100；

－购买$200万至$300万（不含$300万）的房产，申请费为$20300.

以此类推，房产价值每增加$100万，申请费增加约$1万。

交10%购房定金

买家一般在签署购房合同时把10%的定金一并交付，但是如果在资金未到位等特殊情况下，也可通过律师向开放商律师沟通，延长交付定金的日期，一般为2周。

购房定金的交付有2种方式。第一种方式是买家把定金通过支票或转账的方式转到律师的信托账户，由律师转给开发商的律师的信托账户。上面提到，信托账户是受到严格的法律监管的，直至房产成功交割后才会转移至开发商。从无条件交换合同（无条件交换合同的定义在合同中，具体可询问您的律师）至房产交割这段时间的利息将由开放商和购房者一人一半。

（图片来源｜Reallymoving）

第二种方式是买家可到银行开一个定期账户，把10%的购房定金存到该定期账户并由银行开具一份Bank Guarantee（银行保函）。在这种情况下，购房者可获得这部分定金产生的所有利息。但是银行会收取开具Bank Guarantee的手续费（约$300，每家银行不同，具体可向银行咨询），以及根据所存金额的一定百分比收取管理费。如果在Bank Guarantee到期前，开发商已完工，买家则需要另外准备10%的钱进行交割，因为在Bank Guarantee要等到期才能解冻取出。目前某些开发商已不接受Bank Guarantee。

（图片来源｜Google Plus）

支付印花税（Stamp Duty）

如果您是海外人士（上面提到海外人士的定义），印花税需要在购房合同生效后的3个月内支付，如果房子在合同生效后不到3个月就交割，则需在交割前支付，大概为购房款的8%；如果您是澳洲公民或永久居民，印花税大概为购房款的4%，需在合同生效后15个月内支付，同样的，如果房子在合同生效后不到15个月就交割，则需在交割前支付。

（图片来源｜Hickey Lawyers）

首次置业者（需是澳洲公民或永久居民）购买第一套自住房，并且为一手合同新房的情况下，最新的印花税优惠政策为：

－购买$55万以下（包括$55万）的房产，印花税全免；

－购买$55万以上至65万（不包括$65万）的房产，印花税可打折.

如果您在签署合同之时是海外人士，房子交割时获得了永久居民签证或公民身份，则可退回多交的印花税差额。

房屋施工

开发商需要在合同规定的时间内完成项目的建造施工，在此期间，购房者不需要支付任何费用。和国内不同，购房者在支付定金之后，房产交割之前，不需要偿还贷款，贷款从房产交割之后才开始算利息。

（图片来源｜ewn.com.au）

办理贷款

如果需要贷款，一般在房产交割的三个月前，买家需要联系贷款经纪人，准备贷款材料，然后递交申请。如果是海外贷款的话，则建议提前半年开始准备。如果您有需要，我们可以为您推荐专业的贷款经纪，为您安排最佳的贷款方案，让您无后顾之忧。

（图片来源｜Money Magazine）

房屋验收

在房屋完工后，开发商的代理律师会通知购房者的律师，邀请购房者前去验房，我们公司亦提供陪同或代表客户前去验房的服务。在验房过程中，主要查看的是房子的面积、结构、装修等是否和合同上所写的一致。如果在验房过程中发现任何质量问题，可以纪录下来告知开发商，但并不会影响房屋的交割。在房屋交割后三个月内发现任何问题仍可告知开发商去维修。

（图片来源｜Apartment Developments）

房屋交割

房产交割之前，您的律师会给您开具一份Settlement Statement，其中包括房屋建造期间开发商为您垫付的水费（Water Rate）、市政府（Council Rate）、土地税（Land Tax）等，您将需要开具几张支票交给您的律师以完成房产交割。如果您有贷款，房产交割前您的律师还将和您的贷款机构联系。房产交割当天您不需要到场，您的律师将持着支票及您的余款与开发商的律师和双方的贷款机构一并进行房屋交割。手续完成后，律师将向您提供一份完整的成交明细清单，您将在当天取得房屋钥匙，并可入住。贷款利息偿付将于成交日后开始。