文 / James Tong

都说房市“逢8必跌”，2018， 澳洲的房市确实过得风雨飘摇。

根据CoreLogic的最新统计，十月和十一月房价下滑本来有所放缓，但在刚过去一个星期，悉尼的房价中位数突然加速下降0.5%。也就是说，七天之内房价少了$5,500元！究其原因，似乎是因为越来越多的业主放弃了坚守的底线，要赶在圣诞、新年长假之前，把房子卖出去。

“是坚守还是撤退？”，这突然成为不少房市中人，包括业主、中介和发展商心中要掂量的问题。

这个时候，我们觉得有必要办一次特别活动，针对目前澳洲房市的各种难题、怪题，来一次推演分析。 

是战、是守、是退，心中总要有一个答案，你说对吗？

这应该是澳房汇本年度最后一次活动，我们希望它能让大家有所得益，因此特别请来一位资深房地产人Denis Wan， 与大家一起聊房市。

Denis是谁？看过我文章《2018卖房者言：要让顾客跟着你赚到钱》的朋友会知道，他是澳洲鼎丰集团的老板，一位热爱房地产的人物，但在过去的25年里，也曾经三次想过放弃，这一次，他又怎么想呢？

以下，就把我们打算讨论的话题剧透一下：

话题一：目前的澳洲房市，算是跌到了山腰，还是到了谷底？

必须说，这个话题难度颇高，我们手上没有水晶球，但是可以分成两个维度来分析一下。

一个是房市指标，说的是有哪些基本因素支撑着澳洲的房价，它与中国、香港有什么不同。然后，我们再看看澳洲房市的未来，主要面临着那些威胁，这些因素综合起来，才会得到一个比较有把握的判断。

话题二：澳洲移民的政策是打压房价还是推高房价？

根据 2018 最新民意调查，56%的澳洲人认为目前 19 万的年度永久移民吸纳人数上限太高。现任总理ScoMo本来是建设“大澳洲”的支持者，现在也不得不向民意低头，筹划着要把移民数量降低3万。

在澳洲，移民政策其实一直以来都是政党的“把戏”，松松紧紧、伴随着民意来调整。我们要探究的是，这种“把戏”会玩出怎样的结果。

话题三：“房子是用来住的”会演变成潮流吗?

“房子是用来住的”这句话，后面的潜台词是：“不鼓励买房子来投资”。

政府实现这个目标的手段，就是限制投资者贷款。接下来会出现怎样的局面？

在六、七十年代，普通打工阶层是很难借得到钱买房。我们看看现在的房贷，正在走回头路，大企业例如 Lendlease / Mirvac 很容易就能以低廉的利息，拿到大笔贷款，而个人房贷，则审查得非常紧。

大企业的钱拿来做什么呢？就是大家最近越来越听得多的“Build to rent”。 这又给我们什么启示？ 

话题四： 海外人士看好了房子，但贷不到款怎麽办？

这一轮房价低潮，是由收取海外人士额外印花税开始的，然后又取消海外人士贷款，于是澳洲全部房子都要由本地市场来消化。

现在，本地人房贷又被限制，那么房市的出路在哪里？房市出现了什么新格局？

话题五：如果存款有 20 万，银行能贷款 40 万，应该怎样捡漏？ 

“哪里有转楼花清单？哪儿去捡漏？”

这是现在很多人在问的问题。

但目前房价的下跌，是因为有许多不利因素叠加引起的下跌。

如果你现在还有能力买，一定要找利好因素叠加的才买，千万不能只盯着价钱去捡漏。

为什么？因为就怕你捡回来的房子……真的漏！

那么，你可能就要问，哪儿才有好的产品。这就需要说到下一个问题。

话题六：什麽才是好楼盘的 DNA?

举个容易理解的例子，大家回中国旅行，会在火车站看到8元一份速食饭盒，有荤素搭配、有新鲜蔬果，表面看来是“超值”的一餐，但是这些食材的来源，烹饪的用油和其他佐料无从查证，你会买来填饱肚子吗？还是更注重自己的健康，你愿忍一忍？

买房亦如此，这就有必要说说什么才是正确的“买房观”。

话题七：客户应该是朋友还是老板?

这一条是专为中介朋友而设的。因为20年前，Denis已经是一位金牌销售，我一直都想跟他聊一聊待客之道。

随着信息科技、社交媒体的发展，我能看到的一个趋势是，靠“口才犀利”+“信息不对称”来赚钱的方法越来越不管用，而且，“顾客”、“朋友”的身分更可能经常互换。那么？真正管用的销售技巧又是什么？

这条问题可以延伸出来的内容有很多，例如：房市现状如此，应该如何照顾客的“舒适空间”？如何Close Deal? 这对于已经是中介、或想成为中介的朋友来说，绝对是一个“进补”的机会。

以上问题，是否你都想知道答案？如果是，欢迎你扫二维码报名。

如果你还有其他问题，也可以预先发给我，时间允许的话，我们也尽量回答。或许，可以凑成“澳洲房市的十大问题” ……

本文写到此，就有小伙伴问，既然问题都有了，为什么不把答案直接写成文章?

答：因为有些答案是凭以往经验的总结、无法考证; 有些答案比较敏感，只适合私下分享……你懂的。

这次活动费用全免，但座位有限，欢迎尽快报名。

作者：James Tong

澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席

点击阅读原文获取更多房市消息