文/ James Tong
本文准备以一条坏消息引出一个分析系统......
魔幻的2020还剩下不到两周，一条重磅“坏消息”挤到我的案前：“NHFIC预测未来5年，澳洲住房需求将大减28.6万套”。
谁是NHFIC？
就是那家管理FHLDS，让首次置业者首付5%就能买房的机构 - 澳大利亚全国住房金融投资公司 - 一个“国字号”房市策略运营中心。这是他们第一份“旗舰报告”中，对未来澳洲房市的判断。
开发商朋友若看到，可能马上要皱眉头：“房子还盖不？“
准备好买房定金的朋友可能要倒吸一口凉气：“房子还能买么？”
正在卖房子的中介若遇到拿这个来较真的顾客，可能要想办法转移话题......
媒体若知道了......还好，可能被新疫情抢了视线，媒体未能把这个消息炒热。
怎么理解这事呢？以下我就说说自己的看法。
一。推论
首先，我们要知道NHFIC如何推导出这样的结论：
“因为新冠肺炎带来的人口增长冲击 - 净移民大减，预计全澳新增住房需求将大幅下降，从2019年需要19.24万套，减至2020年13.6万套，2021年5.42万套、2022年9.16万套。
在疫情冲击之下，与之前的预测相比，未来五年住房需求将减少约28.6万套。
海外净移民数量将从2023年逐渐恢复，住房需求提高到14.47万套，2024年17.8万套，2025年17.5万套。
人口增量大减，导致新建房子的需求也大减，这个逻辑没毛病，但若一下子从今年的13.6万套，跌到明年的5万多套，房市岂不是要掉到冰窟窿里去？......且慢
二。探究
我读报告还是比较擅长的，但一口气看完之后，得到的不是答案，而是更多的疑问：
首先，这是用新的预测来修正旧的预测。错了就改没问题。这一年来，所有专家其实都在忙着干这事。问题是，新预测里面也同时给出了另一个备案：如果净移民的复苏速度比预期快。(在疫苗起作用的情况下)边境提前开放，会有更多的留学生回到澳大利亚。那么2021年可能需要增加住房8.6万套...... 虽说我们不强求推导准确，但是，这个容错范围真有点大，更重要的是，AFR在11月6日就报道，疫情中回巢的澳洲人接近40万人，这个数字足以把预测顶爆，明年是否应该有第三个答案？
报告里最重要的概念是基本住房需求(underlying demand)总共出现了93次，却没有演示2021年58,200套的计算过程，我能“猜“到的方法，是根据2011、2016年人口普查数据，以及历年住房报建数字推导出来。即用预期人口减少数量，除以每户平均人数，再根据经济情况作些修正......可是，既然准确到了百位数，是不是也应把全国被拆除的房子算进来(约2万套/年)？
报告提到，在COVID-19疫情爆发之前，尽管2010年代后期的建房数量达到了创纪录的水平，但也仅仅是满足了市场总体平衡的最低要求。而“住房供应委员会早些时候进行的研究估计，在2010年代中期住宅建设大幅增加之前，住房供应累计短缺20多万套。” ......那么，这些需求难道已经凭空消失了？
报告又说：“基本住房需求和调整后的数字预测，只是关注“居住”需求，并没有将房子作为一种金融资产来考虑，这对房价起着决定作用。即使家庭数量增长低、甚至没有增长，市场对新住房的真实需求也可能更高，因为人们买房还有一系列原因(例如，房子升级或购买第二套房产)。“......那么，金融需求预计会有多少？
综上几点，你就知道，这份“旗舰报告”主要是拿着“人口增长”和“住房需求类别”两组数据来演绎。在报告本身的语境下，数据和逻辑或许都没问题，可是，与实际的情形可能相差很远。因此，对于开发商买地或个人买房，指导意义并不大。
它最大作用，或许在于政治宣传，给各种意见团体和反对党看，为政府开足马力印钱救市、推出一连串HomeBuilder, JobKeeper, FHLDS政策护航。
三，体系。
以上就是我日常对房市信息进行“阅读、理解、过滤“的一小段经历。
应该指出的是，专家可能并没有“带人入坑”的用意，但专家之所以变成“砖家”，是因为他们往往只针对某一方面进行深入研究，拿着个别数据就对整个房市下判断。
最典型的是“家庭负债派“，他们强调澳洲人的家庭负债几乎全球最高，因此澳洲的房价必然要大跌40%。(见《世纪之辩：澳洲的房价是否会下跌40%》)
我和大家一样，经常处于各种真真、假假、半真半假的房市数据和预测的轰炸之下，即使是NHFIC、甚至是RBA这样的权威机构也有不太反映实情的判断和推论，那些被媒体曲解、夸大的消息就更不用说了。
如何能够快速地理解和消化，保持脑筋的清明呢？我们其实需要一个思维导图：
四。应用
这其实不是什么高深的学问，只不过，长久以来，我真没发现有谁把影响房市的关键因素放到一起来思考。而一但把架构搭起来，我们其实能把房市看得更清楚。
供应部分，主要是观察开发商的“造房”环境，看政府是注重眼前，还是规划未来；看保守居民如何通过环保、消防、文物、交通、学位等话题，制约开发商。
需求部分，观察的是大众生活和工作需要。虽然买房与租房都为了“住”，但“金融需求”才是房市发展的动力之源，不然的话，用者付费，房子就如自来水和煤气，没有投资的必要。而质量和交易监管，决定着“金融需求”变成“实际需求”过程中有多大的风险。
调控部分，主角是贷款银行，“需求”能否够得着“供应”，就看它了。但它的上面是一连串的大老爷：联邦政府、央行、APRA、ASIC，州政府。影响大老爷们心情的，是各种各样的意见团体、利益团体，最高代表是皇家调查委员会。
好的房市，不是房价暴涨或暴跌的房市，而是供应商和顾客愿意走到一起交易、让资金源源不断地进入的房市。
这样一个体系有点像一家中药铺，平时把药材分门别类地放入抽屉，到有需要时，拉出来对症下药就会很方便。
新闻不是孤立的，把同类放到一起才能还原真相。比如当NHFIC讨论净入境人口时，显然应该把回流的几十万澳洲人算上；当讨论“澳洲房子供需平衡”时，就不应忘记National Housing Supply Council 曾经做过“澳洲住房供应累计短缺20多万套”的报告。
在这个架构下看新闻有一个好处，就是能把平时碎片化的阅读，化成一个完整的图景，令你对房市的底层逻辑，有更深刻的理解。
比如前面说到“住房的金融需求”，在疫情肆虐、货币海啸的情况下，它已经成为目前房市发展的最大推动力。它触发的不是单一变量，因此，我们同时关注央行量宽，以及输入资金、房贷利率、本地资金、政府补贴等多个因素的变化，这样才能完整理解“资产保值”的需求在未来房市中的份量。
值得注意的是，澳洲房市的特点是各地不同，反映在供应和需求上，就要研究各个区段的产业、配套、交通、环保策略等各种变化。我们买房是为了将来，如果只把重点放在找便宜货，或只研究过往各区增幅、跌幅的排名，那就如看着倒后镜开车一样危险。
五。彩蛋
基于以上的想法，你将发现，2021的澳房汇会有一些新改变：
我们所选的每一条新闻、消息、报告和评论，会尽量对应房市分析体系中的各个要素，让你看到每一个转变在房市全景中所起的作用，更准确地把握房市脉搏。
我们不但关注过往数据、销售现状，而且更注重规划未来，希望成为第一个致力于让房市新闻变得相关、有趣、又有针对性的资讯平台。
我会开始把收集到的房市信息整理成测试版放在wexpo.com，有兴趣的朋友可以体验一下，并告诉我有什么改进的意见。
【澳洲房市现状一览 2020-21】
年近岁晚，各路英雄喜欢对今年房市做总结，或给明年的房市做前瞻预测。我只是希望：有了疫苗，人类能打赢抗疫保卫战，而有了澳房分析系统，在2021年，能助大家打赢财富保卫战。
祝：圣诞、新年快乐！
如上文一样，本专辑是对房市逻辑的一次更新整理，并把过程中遇到的理论、数据和图表整理成一个Notion系统包跟20位朋友分享。
阁下若感兴趣，只需把其中5篇文章分享到朋友圈，收集截屏，并连同电邮地址发给我(这是第五篇)。
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感谢阅读。本文是否让你对“房市分析”理解得更清楚？如果喜欢就请点赞、在看，那是对我最好的鼓励。谢谢！
资料来源
https://www.nhfic.gov.au/media-resources/media-releases/nhfic-releases-first-flagship-housing-report/
https://www.afr.com/work-and-careers/leaders/covid-19-trigger-for-expats-to-come-home-20201102-p56av9
https://treasury.gov.au/publication/housing-supply-and-affordability-issues-2012-13
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