▲ 深度解析 ▲买地自建别墅 vs House＋Land Package 专家为你深度解析,澳洲乾景微信公众号文章

随着中国城市化进程的脚步，房地产行业风风火火的大跨步发展了20多年，造就了一大批富豪和中产阶级。正当人们花大笔资金乐此不疲买房置地，投资房产做房东的时候，温州首批房地产土地到期，需要交纳当前房地产价格的三分之一的费用才能续租，这条重磅新闻让国人沸腾，震惊！此时才发现你只是一个租客！

相比之下和中国人一样都有置业情结的澳洲人民要幸福的多，在大部分地区澳洲法律规定澳洲房产是永久产权，而且是土地私有，世代相传没有遗产税。所谓的伟大澳洲梦（Great Australian Dream）便是拥有一栋有前后花园的独立屋，代表着成功和安稳的人生，更美好的生活。

而这个梦想也渐渐开始在寻求澳洲地产的中国买家中蔓延。最新地产数据显示，寻求澳洲地产的中国买家的胃口正在发生转变，他们不光寻求生活便利的公寓，也将一部分的关注转移到了带有土地的花园房上。根据在线房产平台Juwai网站的数据，2015年年底，华人买家对独立土地住宅的兴趣直线上涨。Juwai的首席执行官Charles Pittar说，“过去一年里，明确有购买带土地住宅意愿的询盘量上涨了23.5%。

那么如何实现这一伟大澳洲梦，拥有自己的DREAM HOUSE呢？

方法 1

买地自建，一定条件下的随心所欲

首先，选地：独立土地别墅（House）增值的不是上面的房子，而是土地，所以选地非常重要。决定土地价格最关键的因素还是地理位置（location）和这块土地上能允许建造的生活空间的大小。地理位置（Location）大家都了解，不同的区，不同的街道，价格都千差万别。土地所属的区域（zoning）, 面积，面宽，朝向，出房率，平整程度，形状， road access，地下管道分布，火险等级等等都是需要综合考虑的。

购买土地时一定要知道政府对这块土地的规划，比如说，有的土地只能建两层，有的车库只能在前院建，有的只能在后院建。此外，土地合同也是另外一个重要因素。有的合同规定12个月内必须开工建房；有的合同会具体规定你能够造什么样式的房子，外观（façade）必须符合什么要求；还有的合同上面规定转角地段（cornor lot）只能造40%的栅栏（fence），车库（garage）的宽度不能超过lot宽度的40%，front setback多少米，房子正面必须有多少百分比的面积是窗户（windows），车库（garage）和房屋之间要有多少米的set back。。。如果要造的房子靠近easement，还要加深地基（造价+++），造完了还要弄花园，否则拿不到占用许可证（occupancy permit），拿不到那个许可证就住不进去……这些问题都可能会让你操碎心，所以选择时一定要谨慎。

其次，造房：选择信誉良好的建筑商或者owner builder。如果选择Owner builder 必须是有建筑业资质的，此外房主要承担建筑商的组织责任，大到设计，工地处理，砖、瓦，房屋架构，水暖，厨卫，门窗，地板的采购，小到每一电源开关，毛巾架的安装位置，都要自己设计。木工，砌砖工，水暖工，电工，也要自己找承包商（contractor）。

相比之下，选择一个信誉良好的建筑商会很大程度上节省时间与金钱。您需要货比三家，通过多家咨询沟通，比对报价，找到适合的建筑商。这种公司一般会有几十到上百种的现成设计供房主选择。他们在澳洲连锁经营，有大宗统一采购的优势，又有长期合作的固定承包商（contractor），所以相对小规模的建筑商来说，具有价格低，工期短的优势。

选定了建筑商，下一步就是根据业主的财力和土地的大小、方位和地形来决定房型了。必须选择符合土地合同对所建房屋要求的房型，比如说：不能建二层及高于两层的；必须用全新材料；距两侧邻居（院墙）必须一米以上等等。这种对邻里的保护性协议都是在做分割土地（subdivision）时根据邻居意见制定的，目的在于保护该区住户的生活品质和房产价值。选择房屋布局，然后确认交房标准，签订合同，确定最终造价及交付时间。

开工之前建筑商还要对地块进行实地勘察，对土地的土壤进行测试，评估周围的树木，水池等是否对将来所建房屋有潜在风险，因为site cost是建房费用中唯一不能固定的因素，浮动性很大，价格从0~30000澳元都有可能。

Site Cost是指打房屋水泥地基的费用，根据所选地块的实际土质等情况定价。地势高低，土质松软，填充都是直接的影响因素。很多开发商不给固定价格(Fix Price)是因为这个Site Cost要等到开挖地层才能确定具体多少钱。如果挖到大石头，就需要花费大价钱修理。如果发现地下土层比较松软，要打桩，费用也很高。因为这些都是未知因素，所以无法估计具体费用。

造房是个很大很繁琐的工程，每一个流程都非常重要，都要仔细商榷，否则在价格和建造标准上会和初始预计有很大出入。例如，造价是否包括空调，空调的品牌，输风口有几个；是否包括车道（driveway）；瓷砖，地毯的面积计算；灯饰选择，灯口数量，开关插头等等。如果让建筑商做Landscape的话，那就是一砖一瓦，一草一木都要自己设计。

换言之，自己买地造房最大的好处是能完全满足自己的需求和喜好，建一个自己心中的梦想家园。但是过程非常繁琐，建房隐藏的费用很多，升级的费用很高，用料差价无法计算。此外一些建筑专业词汇我们不知如何用英语表达，跟建筑商无法良好沟通，如果运气不好，碰到黑心建筑商，那你的梦乡家园就遥遥无期了。

房法 2

House and Land Package

顾名思义就是房屋和土地捆绑在一起打包出售，这也是市场上期房的一种主要购买方式。对于大多数买家而言，盖房子是一个很陌生的领域，需要和设计师（designer）、建造商（builder）、水管工（plumber）、油漆匠（painter）等专业人士沟通，如果谁能把整个过程坚持下来，那么恭喜你，在这个领域你基本入门了。

所以卖方提供House & Land Package这样的业务来方便买家，买家需要做的事就是先选择土地，然后卖方会根据买方的想法拿出房子的户型图（construct plan）供其参考，买家可以对户型图提出自己的意见，卖方再进行修改，直至达成一致，可以说这是一个双赢的选择。

基本流程

注意事项

1.选择你所心仪的区域，地段，地块，朝向，附近配套设施的规划。往往是成片开发，以住宅区的形式呈现。如果用来投资，则要同购买其它物业一样考虑其发展潜力。目前墨尔本西南区正值高速发展的阶段，在政府引导下许多公共设施日趋完善，已经吸引大批人群来此购房，是值得考虑的区域之一。

2.如果自住，要选择适合自己未来5-10年的户型，考虑到家庭成员结构的变化。因此，也要了解户型结构是否还可以进行调整，可以如何调整等。因为通常结构是经过政府审核的，通常不可以大幅度更改。

3.要仔细核对装修细节甚至建筑用材的清单。如果参观过建筑商的样板房，要问清自己的房子和样板房用材有何不同，通常材料的不同选择会带来不小的价格差距。

这个购买行为中的两个主体就是土地和房子。土地有两种类别：交割（title）或者未交割（ untitle）。当买家从开发商或者中介手里拿到土地价格（Land Price List）时，会发现上面有一项叫做Title 或者Expect title day。已经title是指这片土地已经被开发商开发好，相应的基础设施已经完成，包括地块已划分，马路已开通，下水管道和电缆已经铺设好；而untitle则意味着这片地还未被开发，还是一片荒地，不过一切开发计划已经向政府报批，所以就有了Expect title day。

根据这种情况，已title的地价格比较贵，但是买家可以对这块地甚至整个小区的环境可以有一个直观的了解。而untitle的地价格相应便宜，可是买家对地的认识完全是从图纸上得来，而且买了之后不可以立刻盖房子，要等整片地title之后才可开工。土地交割之后，卖方就会要求买家通知银行支付土地的余款，也就是从支付的那天起，买家就要开始为土地给银行还利息了，为了建造一个称心如意的好房子，等上六七个月也是值得的。

所以说，买House & Land Package 的好处是，申请和建造不用自己花费精力，建造商（builder）会帮你搞定。如果选择大公司，买家只要付5%的定金（deposit）, 剩余款项等到土地交割（settle）时付清。此外House & Land Package价钱固定，不会收取额外费用。

总的看来，买了土地当地主之后也不是随心所欲建造房屋，需要向政府申请建筑审批，其中繁琐的过程需要大量的时间和耐心。相反购买House & Land Package流程简单，虽然是规模化生产，样式上不够个性化，但其主流设计还是被绝大多数人认可的，一个设计能被许多人采用，说明它成熟，不容易出现问题。

因此从节省业主时间和金钱等方面考虑，购买House & Land Package具有明显优势。当然，具体还要买家自己考量。