导读
投资无门，借贷无路，随着一些前几年火爆行业的萧条，这八个字把许多人的雄心壮志拉下马来！以至现在茶余饭后人们不再夸耀自己在哪投资赚了钱，而是抱怨大环境太差！这让我想起来前阵子那位戏喜剧大师的网红金句“怎么你到哪，哪都大环境不好。你是破坏大环境的人啊？！”。还有投资界巴大神那句“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪！”
咱们先聊聊这个核心问题“投资”
这两个字太深奥了！一百个人能说出一千般道理，我这点粗浅见识也分析不出什么新颖的角度。化繁为简，投资主要考虑的就是“风险”与“回报”，风险考眼光，回报考计算。举个浅显的例子：
村东头的老张要开个铁匠铺，预计年回报20%，想跟你借10两银子，年息8%，3年本息还清，咱不缺钱，借呗！
村西头的小刘想开个杂货铺，预计年回报20%，也差10两银子，但怕付利息风险大，找你商量拿点资金投进去，按比例算股份每年分红，咱不缺钱，投呗！
老张的风险低，还不起银子他所有的资产都可以拿来抵债；
小刘的回报高，但如果没达到预期甚至亏了钱只能怨眼光不够好！
这只是投资的初级模式，而当下的投资已经非常丰富，股票，期货，外汇，生意，实体地产等等。
回到现实来，前几年澳洲地产投资风光无限一时无二，风险低，回报高，政府支持，银行给力，稍有闲钱的人都不需要多花心思做选择，投就对了！换句话说，都想投像小刘一起开杂货铺那样的，赚那稳赚不赔的20%回报。
当下？？？别问了。。。
随着地产热度降温，投资风险攀高，部分高净值的投资人不再热衷于做直接投入；究其原因，即使他们清楚这是“捡漏”的好时机，但“捡漏”是要对特定的区域有充分的了解，敏锐的判断，专业的知识，而不是所有人都有能力和时间来学习掌握这些能力。然而，一些真正的“地头蛇”（褒义，指对特定区域有多年关注，深入了解的人）已经跃跃欲试，积极行动！
例如：
一位地产中介朋友，在悉尼内西区做地产行业10余年，盯住一处物业，核心地段，超大面积，2018年中房主心理价位400万，2019年初被这位朋友以350万拿下。
一位西人Builder朋友，看中悉尼名校Knox Grammar 隔壁2000平米house，预计250-280万买入，80-100万重建5房House，完成后市价约550万。
一位做生意朋友，一套house市价650万，已有贷款320万，预再借100万运营生意。
一位西人开发商朋友，在悉尼高档北区盖10个Townhouse，总售价1900万，已售出6套共1100万，剩下4套自留，只想借1050万。
一些精明的投资人在认清自己不是“地头蛇”的客观事实后，果断调整了投资思路，不再投高风险高回报的小刘杂货铺，而是选择稳健的借钱给“地头蛇”们，赚取稳定回报。
身边一些携充裕资金的朋友请求帮忙寻找风险低，回报7-10%的抵押借贷方，他们自行考察抵押物业风险，决定是否借钱；同样有“地头蛇”朋友们，如以上几位，借贷比例都在55-70%之间，由于借贷困难，也来寻求私人借款。在自然而然帮助这些朋友完成相互推荐后，他们安排自己的律师，估价师等专业人士，最终各取所需。
因此，我们开始研究市场的变化：
◇1.地产市场降温，导致投资门槛拔高，彻底告别了闭着眼睛买房赚钱的时代；
◇2.贷款政策收紧，独具慧眼的“地头蛇”们，望着宝山却找不到开山的锄头；
◇3.经济萎靡，原本丰富的投资产品（如炒股, 炒汇），风险与回报没能同时满足投资者预期；
◇4.越来越多投资者选择把资金借给风险低的“地头蛇”们，赚取7-10%的回报；
◇5.主流银行的低风险投资产品回报约在4-6%，其他高回报理财产品确让很多投资人犹豫不决；
◇6.由于贷款政策紧张，看到巨额回报的“地头蛇”们开始寻求利率稍高的私人借款。
当下市场“私人借贷”的需求越来越高，这就形成了我们标题提到的“返祖投资”，也就是最原始的投资模式 — 私人“借”“贷”。帮助一些朋友完成“私人借贷”的合作后，我们看到了一些值得注意的问题，总结一点儿经验，分享给有需要的朋友。
核心问题都只在“风险”与“回报”：
●风险
1.抵押物价值：比较基本的操作是找值得信任的第三方估价师进行评估，再按照估价结果做相应比例借款；这里需要注意的是通常估价师给出的是当下的价值评估，而市场是波动的，物业的价值和流动性都是潜在风险，这就衍生出下一个问题；
2.抵押物选择：理论上所有有价值的东西都可以做抵押，但抵押物本身的价值是有波动风险的，通常同一区内House波动风险会低于公寓，住宅物业低于商用物业，低密度区低于高密度区，小供应量区低于大供应量区，老城区低于新城区，市区低于郊区。。。 这只是泛泛而谈，不是必然，比如在悉尼经常能看到某一区内水景公寓的抗风险能力远高于当地House。估价师通常会在估价报告上给出对此物业的风险评估，但并不详细，借鉴作用不大；
3.借贷比例：这个就很主观了，但55-70%是属常见，当然也取决于对抵押物的风险评估；例如Double Bay的一套公寓和Blacktown的一套House，很多人却愿意借更高比例给前者；
4.第一顺位抵押权(First Mortgage)
同一不动产作数个抵押, 第一抵押(First Mortgage)有优先受偿之权，风险低；
5.第二顺位抵押权(Second Mortgage)
同一不动产作数个抵押, 第二抵押(Second Mortgage)受偿权排在第一抵押之后，风险较前者更高，但通常回报更高，可以达到2-3倍于前者；
6.合法性：有朋友在之前的私人借贷中只是随性写了一份协议，建议还是要找律师做专业的借贷合同，写明借贷额度，期限，利率，还款方式，相关费用以及出现违规后的处理方法等等；
●回报
1.第一顺位抵押权(First Mortgage)，常见回报为7-10%年息；
2.第二顺位抵押权(Second Mortgage)，常见回报1.5-2.5%月息
Second Mortgage的风险较高，但如果控制得当，还是很受欢迎的。例如前面的第三个例子，做生意的朋友，自己650万的房子，First Mortgage是跟银行借的低息320万，另外借了100万的Second Mortgage，月息2%，但总负债比例还不到65%。
身边一直有朋友在寻求私人“放款”和“借款”的帮助，我们也很愿意帮忙促成。
再次重申，我们只是把身边朋友的经验在这里分享，没有任何导向性的建议，私人借贷是一种比较原始的投资方式，风险一定是有的，借贷双方一定要分清利弊，根据自身情况做选择。
如果你有兴趣了解更多
欢迎联系：
手机：0447 6795 55（澳洲）
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（文案由广告客户提供）
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