澳洲海外留学生的人数不断攀升，每年吸引了来自全世界200多个国家，60多万的留学生。
澳大利亚位于地球的南端，在这个人口只有2300万的国家，国际留学生的数量仅次于英国和美国，位居世界第三。 澳大利亚拥有着丰富的教育资源以及领先世界的教育体系。它以不到世界0.5％的人口，贡献了全世界3％的科研成果。
澳洲拥有1，100多所教育机构提供了超过22，000多门课程。在2012年世界各国教育体系排行榜（Universitas 2012 U21 Ranking of National Higher Education Systems ）中，澳洲领先日本，德国和荷兰等国家排名第八。与此同时澳洲政府也一直致力于培养优秀人才，拨款2个亿的教育资金来奖励在各个领域有着杰出表现的年轻人。这个以探索和创新精神闻名于世的国家每年吸引了来自于世界各地的求学者。
澳大利亚移民局正式宣布将于2016年7月1日起实施的留学生签证政策SSVF(Streamlined Student Visa Framework)。新的政策相对已于之前有哪些区别：
第一点：开放低龄留学
自2016年7月1日起，澳大利亚开放对于中国小学生的留学政策，年满6岁的同学都可以申请澳洲留学签证，并且父母一方可以选择陪读，通过在澳洲的居住和生活，寻找机会可以获得澳洲绿卡。
第二点：统一的签证类别
在新的签证类型下，所有的国际留学生都将申请统一的签证类别，由原来的八大类别简化到两种签证类型：500类别(学生签证)和590类别(学生监护人签证)。这意味着从2016年7月1日开始，不管学生选择就读哪一类课程，所有的国际学生都将申请同一类学生签证(500类别)。在新的签证政策下，将大大简化留学申请的繁琐程度，会更加的简单和人性化。
第三点：学生的申请学校和申请人所在国家的风险级别共同影响签证材料要求
在SSVF签证框架下，澳大利亚政府采用申请人所在国家风险级别和申请学校风险级别综合评分的方式，评估申请人的风险等级和对应的申请材料要求。
根据澳大利亚教育局（Australian Government Department of Education and Training）2015年研究报告指出，在2015年获得澳大利亚留学签证的海外留学生的人数是645,185与2014年相比海外留学生的人数增加9.8%。
从目前整个澳大利亚留学市场来说，接受高等教育的人数占据整个澳大利亚海外留学人数的42.2%，而在如此庞大的留学队伍中，中国留学生的数量排名第一，占据海外留学人数的35.7%, 印度居于第二位达到13%。
随着澳大利亚留学市场的持续繁荣，许多留学生的家长也在担心留学成本会不断的增加。我们可以简单的算一下澳洲留学的费用。
以一个来澳洲读本科（商科）的留学生为例，根据澳大利亚政府（Australian Government）给出的每年生活费成本是$18,610来计算，加上每年读商科(Bachelor of Commerce)的学费$35,228(The University of Melbourne Tuition fees 2016),一年大概的留学成本是$53,838，而一般澳大利亚高等教育本科是三年制的，也就是说三年的留学费用和生活成本大概是$161,514左右。如果换算成人民币按照汇率1:5来计算，三年下来一个普通海外留学生的留学费用是在人民币80万左右。
（Typical international undergraduate course tuition fees for 2016）
如何降低留学成本或者达到“零”成本的留学支出是目前很多留学生家长热议的话题之一。作为澳洲乾景的投资顾问, 我们也一直从房产投资的角度去深度分析，将留学和房产投资相结合来完善”以房养学”的投资理念。“以房养学”，就是靠在海外购房来供养子女在海外留学，即通过海外购置房产，利用房子的分租及升值来减少留学所花费的费用。
下面我们先通过计算的方式来简单介绍一下这种新型的投资模式。比如由澳洲乾景代理的墨尔本Williams Landing独立别墅项目，位于CBD 19公里左右的位置，临近M1高速公路和Williams Landing火车站，毗邻澳洲政府投资规划的重点区域、墨尔本未来第二个CBD项目East Werribee，以及中国财团投资的$300亿大学城项目。
以Williams Landing $70万4房2卫的独立别墅（House and Land Package）项目来计算，海外投资者可以向澳洲银行贷款70%，也就是说准备30%首付($700,000x30%=$210,000)，按照澳洲汇率1：5来计算是人民币105万左右。
根据澳洲最大的租房网站Realestate.com.au 数据显示， 目前Williams Landing区域年增长率是在16.8%左右，租金回报率是4.8%。如果按照这个数字来计算，这个房子每年的增长在$11万左右, 那么留学三年房子的增长至少是$33万左右。如果按照贷款利息5%来计算，选择只还利息不还本金的还款方式，每周的还款利息大概是$470，这个数据明显低于目前市场上房屋出租的平均价位（$480每周），如果选择把房子整租出去完全可以达到以租养息的目的。当然也可以考虑自己住一间把其余的三间分租出去来覆盖或者减少房子的利息，从而达到以房养学的投资理念。而这套房子三年之后的总价值是$100万左右。当孩子毕业的时候有两种选择，第一，选择把房子直接卖掉，用房子的增值扣除银行贷款和本金加上留学期间总的学费和生活费，还可以净赚大概$9万左右（$100万-$70万-$5万（税费等）-$16万=$9万）。第二，选择继续投资，通过房产的增值实现以房套房。无论是选择以上哪种方式，都可以通过留学期间购入的房产达到“以房养学”的投资理念。
以房养学的优势：
达到”零成本”留学
由于澳大利亚房产升值潜力较大，减去每年房屋维护所需要的成本，房产升值所得有时不仅可以支付留学澳洲期间的学费和生活费，还可以产生盈余。在毕业之后，无论是选择一次性把物业卖掉还是选择继续出租，所带来的利润都很可能让你达到“零成本”留学的目的。当然并不是所有澳洲的房产都可以带来如此巨大的利润，一定要选择投资潜力大，政府重点规划的项目，对于澳洲目前房产市场来说，澳洲政府把墨尔本规划的重点放在西南区，一个未来墨尔本的新贵，20分钟之内可以达到购物，教育，医疗和娱乐设施。
稳定的租金回报
目前澳大利亚租房市场比较稳定，房屋的空置率较低，在2%-3%之间。租金回报率也在3%-6%左右。如果在留学期间选择购入一套房产，可以选择整租或者分租去覆盖或者降低房屋贷款的利息，达到以租养息的目的。澳大利亚留学市场的火爆加上移民政策的放宽保障了澳洲租房市场的稳定。比如由我们华信地产所代理的西南区Tarneit独立别墅项目，房屋的空置率远远低于市场的平均值，不仅可以达到以租养息，而且可以带来相当可观的经济利润。
“第一桶金”的来源
许多海外留学生在即将毕业的时候会有两种选择，一个是留在澳洲找一份稳定的工作，而另一个是选择回国。如果选择回国又不想去人才市场找工作，完全可以利用澳洲房产的增值作为自己的创业资金，达到原始的资本积累。无论将来是选择留在澳洲还是回国创业，以房养学给你所带来的利润都会让你感谢当初的决定。
在澳洲，房子产权是永久制的，子女可以继承并且没有遗产税。纵观目前澳洲经济发展的趋势，以房养学的投资理念不仅可以带来可观的经济收入，而且基本保持着每年10%的增幅，通常7年左右的时间会翻倍。
在2015年，澳洲汇率也出现了大幅度下降，如今保持在了1：5左右，这相对于早几年来澳洲留学或做房产投资，都大幅度减少了成本。所以现在的澳洲市场无论是从汇率，增值，投资潜力来说都是比较好的投资时机。
乾景推荐
澳洲上市开发商Cedar Woods携手Burbank共同打造墨尔本西南区大型综合别墅项目Williams Landing
威蓝町（Williams Landing）大型社区
距离市中心19公里
澳洲本土开发商上市公司Ceder Woods
“收官之作”
永久产权，独栋别墅
完美绽放
Williams Landing 距离墨尔本CBD中心19 公里
从2011年开始打造
规划2500栋别墅
现已有一半以上居民入住
成熟社区配套---大型购物/饮食/娱乐中心、公共交通
大型连锁超市Woolworths(4200平米) Big W百货(7700平米)
15万平方米的绿地公园、运动健身场所
50万平方米的town center，将成为墨尔本最大的Center
澳大利亚人口增长最快的地区 每年6.7%的增长
瑰丽装修 绿地公园 顶级升值度假资产
西南知名私立学校Westbourne Grammar School
Truganina South Primary School
Laverton College
Altona Meadows Primary School
Victoria University
威蓝町火车站位于威蓝町社区的南部
446路 - 威蓝町 - 霍珀森火车站（通过威勒比商厦和图尼纳）
493路 - 威蓝町 - 东威勒比（通过库克角购物中心）
494路 - 威蓝町 - 库克角南（通过阿拉曼达大道）
495路 - 威蓝町 - 库克角南（通过浮桥大道）
497路 - 威蓝町 - 库克角海岸区（通过圣湖区）
第三期新地块已出，共37块土地
接受预定中
价格70万澳币-85万澳币
开发商
Cedar Woods Properties Limited是Williams Landing的开发商，1987年成立，1994年8月31日上市，擅长开发高投资回报率的项目，且长期开发奢华水景社区和生态环保示范区，并在澳洲荣获多次大奖，赢得国际上的赞誉。公司荣获多次设计和生态环保大奖，包括 HIA "年度绿色时尚项目大奖"和州级以及国家级别的"最佳开发商"称号。
House & Land Package（买地建房）, 顾名思义就是房屋和土地一起打包出售，这是目前澳洲市场上期房的一种主要购买方式。
在澳洲，买地建房(House & Land package)此类房屋买家，需单独签署两份合同，一份是土地合同，另一份是建筑合同;在所有澳洲当地开发商的房产类型中，有近60%的房子是属于这种类型，尤其以维省最为普遍，因为维省容许买家只承担土地价值的印花税，如购地后才盖房，就可省回建筑房屋印花税。
1. 首先买家签土地合同时需要支付土地价格的5-10%，签建筑合同时需要支付建筑价格的5%作为首付款。
2. 到土地交割时，买家需要支付剩下土地价格的90-95%(含贷款部分)。
3. 土地交割后，建筑商收到政府的建筑许可(Building Permit)后开始动工建房，整个建筑过程分为五个阶段来完成，即：地基，框架，封顶，装修和完工阶段。
1.买家首先支付定金5%。
2.房屋地基做好后，买家需要支付建筑价格的20%给建筑商 。
2.框架做好后，买家需要支付建筑价格的25% 。
3.封顶做好后，买家需要支付建筑价格的20% 。
4.装修完工后，买家需要支付建筑价格的20% 。
5.实际完工交房时，买家需要支付建筑价格的10%。
需要注意的是：买家只需支付20%—30%的首付，剩余70%—80%可向澳洲商业银行贷款，每笔费用都由银行直接拨给建筑商。
就澳洲本土购房者来说，以上两种方式都是较为普遍的置业方法。“购地建房”在澳洲是最为普遍的一种购房形式，一般建筑商会提供几种标准的房型图，供买家选择，澳洲当地人一般都可以接受建筑商的标准图纸，而且这些标准房型图，事先建筑商都已经获得的政府的批文，土地交割后，马上就可以启动建房的程序，建筑商一般都可以掌控整个建筑周期，通常都会按照建筑合同中约定的时间内完工的。
因此，“买地建房”对买家还是有相当吸引力的，并且土地是永久产权，可以世代相传。和国内相比，又可以用比国内大城市，如北京上海,比较而言更便宜的价格买到梦寐以求的别墅，而且是在最适合人类居住的城市生活。所以，买家如果不改变开发商标准的房型和装修配置，或者只做一些简单的配套升级，一般能按预定的时间收房，轻松完成澳洲置业梦。
如果有买家需要按照自身的需求来改动房型图(例如：改变房间和卫生间的位置、增加层高等)，这样的话，建筑商必须首先按照买家的意愿设计好图纸，经买家最终确认后，必须送到政府去审批，而审批的时间建筑商无法掌控，所以，交房时间往往就会延迟而建筑商却无法掌控，且中间也会牵扯到一定的额外费用，所以澳联国际不太建议买家过多的去更改开发商所设计好的图纸。如果买家本身就是想作为配置资产来考量，就更应该按照投资者的思维和方式来进行选择。
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