政府“造富”十年一遇，首中“乐透”者要小心,澳房汇微信公众号文章

文 / James Tong

如无意外，三个月后，澳洲房市中首次置业者(FHB)的数量，将达到十年来的最高峰。

十年前，工党陆克文政府利用全球金融危机，实施一揽子计划，既刺激经济，又帮到弱势群体，支持首次置业者就是其中一个重要部份。

图中可见2008-09年首次置业的“盛况”

这一次，情况有点不一样，除了刺激经济，帮助弱势群体，自由党Scomo把救房市和继续上台执政有机结合到一起。

因此，在自由党连任后，首次购房者的数量大幅增加是必然结果。看房、买房、议论拍卖成交率，又成了澳洲人民最热衷的主要经济活动。

联邦政府的首次置业者贷款计划将于明年1月实施，1万个幸运家庭，将有机会中“房产乐透”大奖。

为什么说是“房产乐透”？因为如果历史重演，这必然将推高许多地区的房价。买到就相当于赚到--请参考下图“FHB政策对房价影响”。不少人担心，这样“造富”恍如“庞氏骗局”，会令澳洲经济长久走不出困境。

1995-2017年FHB政策对房价影响

上一篇，我写过了《房市是“庞市骗局“吗？》，算是帮房市正名。这一篇，我想还是应该给准备上车的人，提个醒。

刚好前两天，“全球排名第一”的房市博主、投资大咖Michael Yardney专访了著名的房市经济学家威尔逊博士。就目前情况做了一个视频访问：“Watch out – here come the first home buyers 小心 – 首次置业者要来了”，他们聊到了我正想说的内容：

Michael Yardney 与 Dr. Andrew Wilson

经济学家聊天，首先给出的是许多数据。比如首次置业者哪儿最多？答案还是在墨尔本和悉尼的房市。

一方面房价与利率已经大幅降低，另一方面人们开始担心自己会被大幅上涨的房价边缘化，怕由“爱理不理“变得”高攀不起”。

而看这几个月房价上涨的速度，很显然已经超过了他们的存款速度。

根据澳大利亚统计局ABS的数据，8月份新州首次置业者贷款激增，共批准了2803笔贷款，创下2011年12月以来的最高月度记录(9月、10月的增长可能更快)。

在过去一年，新州首次置业贷款的平均额度飙升了11.3%，达到$425,832。

新州首次置业贷款的份额占了全国的32.4%，这也是自2011年12月以来的最高。

在所有房贷中，新州的首次置业者占了17.4%，再次创下8年来的记录。

维州的首次置业活动也很活跃，截至今年8月，贷款增长4.9%，平均额度增长3.5%，达到$375,835。

新州和维州的首次置业贷款，现在已经占了全国总额的64.9%，远高于长期平均水平的56.4%。

8月份全国给首次置业自住的贷款增加了5.2%，批准了10,064笔首次置业贷款。

目前来说，首次置业能享受的优惠是印花税减免。据新州政府统计，Liverpool是9月份批准印花税优惠最多的地区，其次是Campbelltown、 Spring Farm、Westmead和Riverstone。

相比之下，其他州仍然惨淡，昆州下降6.5%，南澳下降3.8%。明年1月1日后，这些地方有望改善。

大家要明白，帮助首次置业者进入房地产市场是一个好的政治决定，而不是一个好的经济决定。Scomo提出这个计划时，房地产价格正不断下滑，房贷条件也非常苛刻，有它的存在意义。今天的市场已经大不同，因此它也必然会被限制在一个小范围，于是，选出1万人就要附加一些限制条件。

我们最初得到的信息是，从2020年1月1日起，首次置业者将只需支付5%的首付，而不是10%或20%。这个资助计划可以让年收入12.5万的个人，或年收入20万的家庭，只要能拿出5%首期就能上车，而且免了买房贷保险的几千元费用。

现在又知道，在悉尼或纽卡斯尔，只能买70万以下的房子、在墨尔本或Geelong是60万、布里斯班或黄金海岸是47.5万、西澳40万。而且要自住、本金和利息同时还等等…

在执行细则出台之前，还有一些不确定因素。住房部长Michael Sukkar表示，四大银行中只选两家能做，市场份额只做一半，另一半分给小银行，是哪些小银行呢？目前还不知道。

威尔逊博士虽然对首次置业者面临的困难表示同情，但他不认为支助计划对整个群体来说是件好事。因为，澳洲目前每个月就已经有超过1万个首次置业的交易。

在2020年的头几个月，首次置业数目估计会比以往翻一番，这是政策的“尝新“或“头啖汤“。

得不到资助的首次置业者，自然要支付更多。不然的话，他们要不得不再等一年。到下一轮的计划出来时，房价可能已经更高。

这意味着，澳洲将会出现一个“低首付” 类别的买房人群，他们拿着政府的资助，去与更多没有得到资助的人，同时去竞逐相同档次的房产，而供应数目没有变化(甚至已经大幅减少)，房价必然被推高。（说到这里，要插两句，不少读者看我一直说房价会更高，就误以为我是中介，说我为卖房什么都“唱好”。其实，“唱好”根本唱不高房价，房价暴涨是没有经济头脑的政客和皇家委员会把开发商吓跑弄出来的。我的作用，只是把不可避免的经济规律告诉大家--见2017年我的预言：《房市被打压成“限量版”，结果必然是房价暴升！》)

另外，刚买到房子的人是否已经养成良好的储蓄习惯、他们的生活方式和消费习惯是否适合拥有房产也是一个问题。如果有了新家，还不懂得节俭，那么，可能很快就会陷入财务危机。

要知道，买房必定要为一大笔贷款还本付息，然后还要购买家具和电器。这些都要详细规划好。

除了威尔逊博士提供的意见，还有一点我觉得有必要强调，就是关于建筑质量问题。虽然中了“乐透”，也必须找到一个真正让人放心的开发商或Builder。政府匆忙间制定政策，也许没有详细想过大家匆忙入市引起的意外后果。所以在执行层面的提醒，就非常必要。

买房一定要“抓紧机会、量力而为”。不然的话，我、威尔逊博士、Scomo和政府，都会变成“不负责任劝人买房”。如果你也有同样的提醒要给你的朋友或顾客，就请点一点下方的“在看”。