房产市场 | 澳洲房市“寒冬”即将过去，墨尔本将迎来商业地产的春天,澳洲房产网微信公众号文章

澳洲凭借优越的地理环境和气候条件，成为人们居住的首选之地，随着澳洲房价呈现不断下跌的趋势，有专家预测2019全澳房价将会持续下跌，但是据最新的调研结果显示，墨尔本已经取代悉尼成为了安达利亚商业地产投资的首选地。

引读：

（一）回望澳大利亚住房市场2018年的形势。

（二）澳大利亚在2019年将会出现什么转机。

（三）局部住房市场已经有所上涨。

（四）墨尔本将成为投资者最喜爱的商业地产市场。

一、澳大利亚房价下跌的预测值和影响因素：

《澳大利亚金融评论》访谈五位知名的金融经济学家，他们声称澳洲现在的房价下跌属于正常情况，预测2019澳洲全国房价还会持续下降，尤其是悉尼和墨尔本。

1、AMP Capital首席经济学家Shane Oliver 预计2019澳洲全国的房价将会下跌4％，但这主要集中在悉尼和墨尔本。悉尼的房价将再下跌7％左右。

2、Market Economics董事总经理Stephen Koukoulas称悉尼房价在经历2018年7.5％的跌幅之后，2019年悉尼房价将再下跌7.5％至10％。在全国范围内，预测房价将下跌5％至7.5％。

3、摩根大通高级经济学家Ben Jarman认为明年全国房价将下跌约5％，与今年相似。悉尼可能会下跌更多一点，明年跌幅将在5％到10％之间。

4、Domain经济学家Trent Wiltshire预测，2019年澳大利亚房价下跌约2％，悉尼房价下跌约4％。

5、HIA首席经济学家Geordan Murray预测，在2018年剩余的时间里，价格将下降约1％，然后在2019年下降约1％。预计悉尼的房价中位数在2019年下降3.5％。这将使中位房价比2017年的峰值低12.5％至13.5％，并且房价水平与2016年下半年类似。

五位经济学家都预测了2019年价格下跌的幅度，而原因都离不开信贷紧缩、抵押贷款利率上升、以及新供应激增导致市场进一步走软。澳大利亚在2018年5月份房价出现八个月连续下跌，而信贷收紧是导致房价走软的主要原因，在澳储行两次0.25%的减息之后，房价随着信贷的增长出现强劲反弹。

二、2018年澳大利亚房价持续下跌情况

在2018年第四季度，澳洲全国房价下跌2.3%，创下了十年来最大环比跌幅，澳大利亚房地产占比权重最大的就是悉尼和墨尔本，而这两个市场现在仍然呈现出持续下跌的情况，并且领先于全国其他市场。

相比较于悉尼、墨尔本，阿德莱德、霍巴特、堪培拉三个市场的房价有微幅度上涨的现象。虽然悉尼和墨尔本的房价不断的下跌，但是在过去十年里，这两个城市的房价涨幅仍然居于全澳洲首位。悉尼上涨了78.8%，独栋房和公寓的中位价分别是918,130澳元和711,501澳元；墨尔本上涨幅度为74.2%，独栋房和公寓的中位价分别是751,246澳元和541,677澳元。

截止2018年12月的一年内，全澳范围内房价下跌4.8%。悉尼下跌8.9%，是1983年5月以来最大同比跌幅，独栋房和公寓相比其他房型分别下跌10.0%和6.3%；墨尔本同比下跌3.4%，创下2009年3月最大同比跌幅，独栋房和公寓房价分别同比下跌9.1%和2.3%。这一年内全澳范围内的住房交易结算量录得438,138套，较前值下跌11.3%，截至2018年9月的一年内，悉尼的住房交易结算量下跌18.0%，而墨尔本下跌更为严重，下跌幅度为21.4%。

三、澳洲“楼价有序调整”，投资者无需担忧

对于投资者而言，澳洲住房市场并不是一个单一市场，不同地区所表现出来的差异性更有利于投资者投资，从基本层面看，澳洲住房市场条件保持稳健，当下的下行调整仍属于有序调整。悉尼和墨尔本房价持续下跌，但是在2011年到2017年，悉尼和墨尔本房价分别累计上涨了75%和55%。据调研情况显示，51.7%的澳大利亚租房者表示租房最重要的考虑因素是地理位置，而悉尼和墨尔本是他们心中的首选。

据相关报道，澳大利亚联邦政府成立了“国家住房金融和投资公司”并完成首笔贷款业务，为悉尼新洲社区住房组织Hume Community Housing 提供3500万澳元的贷款，同时投资公司表示未来几个月将发行首歌经济适用住房债券。

四、墨尔本成为炙手可热的商业地产市场

墨尔本已经取代悉尼成为了澳大利亚商业地产投资的首选之地，虽然现在澳大利亚住宅行业似乎进入持续价格低迷的状态，但是随着全澳和全球投资者扩大资本配置的情况下，零售业、办公和工业等商业地产仍在以强劲的估值基础开展交易。

2019年3月初，澳洲房地产基金管理公司Charter Hall斥资2亿澳元买下墨尔本地区的一处写字楼；澳洲房地产基金GPT Wholesale Office Fund斥资3.262亿澳元购得Southbank Boulevard 2号写字楼的50%股权；澳大利亚上市地产基金Dexus和Charter Hall政治角逐QIC Global Real Estate旗下位于墨尔本中央商务区中心柯林斯街的写字楼，交易价格预计超过16亿澳元。