用信誉做房产投资的杠杆

原创 2017年12月11日 思客置业


中国和西方发达国家都有一个贫富悬殊的问题。我不是社会学、经济学家,不研究这方面问题,但西方富人多一些这是事实。我直觉的印象是:中国人有权之后就容易富起来;西方人则是有了信誉之后容易富起来。

 

英语中的“Credit”在西方文化中的含义十分宽泛,不仅指财务账目上的“有款”,一般意义上的信贷、信用金,还包括社会公信力意义上的信任、荣光、声望、名誉等,在房产投资范围内,谈房地产文化时,我们将其落实在“信誉”上。

“信誉”不是几句话可以讲明白的,大致上是那些从小努力学习,长期热爱公益,为人公正,拥有对知识、能力要求较严的职业并有较高的收入的人,在长时间内建立起来的一种高公信力。


我们说用枪杆打天下不容易,其实不用枪杆子打天下更不容易。的确,西装革履、宝马香车代表富有或成就,不一定代表光荣。但就整体而言,在一个法制公平和舆论公开,很难滥用职权和贪污腐败的国家,致富本身是一个人有能力、有信誉的证明。

 

如果一个人有了Credit,就容易和银行经理打交道,除开犯罪和六合彩,现代社会几乎没有人可以离开银行而迅速致富。

的确,有信誉向银行借款投资者最后有不少破产终局,每次股灾都有人被债逼得跳楼。但房地产投资失败的西方人并不多。

 

房地产是不动产,借贷者的信誉加上它后,就会成为一根杠杆,用小钱撬出大钱来。人们向银行借贷做股票、基金、期货、债券等投资时,银行要求同等数目款项抵押,以消除银行风险。贸易买卖开信用证也要等同金额抵押,押10万借10万。一年有20%回报,就算是“丰年”了。只有房地产,凭借着它“不动”的特质,银行最多只要总值的百分之三十做抵押,这就是房屋投资可以借更多、赚更多的原因。

一个信誉不高(收入也不高)的人,要买一幢20万的房,银行只借10万,要他自己出十万;另一个信誉高的富人向银行一下子贷了100万,买了五幢。表面上他将五幢房子的地契帐目交给银行抵押,但实际上他收租、退税加上房价折旧抵扣,他什么也没拿出来。他利用了银行对他“还款能力”的“认可”,一句话:他是用自己的Credit在赚钱。

 

虽然有过两次大萧条,但时间很短,五十多年来,悉尼和墨尔本的房价平均每年升一成。按此计算,穷人那一幢第二年市场价值22万,富人那五幢值110万。虽然利息一样,利润百分比也一样,但信誉较好的那位富人就多赚了8万。

当然,钱少的人不一定没信誉。如果前面那位钱少的穷人有一定的信誉和较稳定的工作,能得到银行经理的信任,他也只要支付首期房价的百分之十,即两万,向借银行18万。这样,他投资的效益马上改观:哈佛住宅研究联合中心的报告显示,只要遇上5%的市场年增值率,五年之后,他所支付的首期房款的投资汇报率是225%。如果十年后售出,首期付款的回报率是623%!按悉尼和墨尔本的房价每7年翻一番计算,当前面那个穷人还清20万的房贷之时,富人已经在5幢房上有净资产百多万了。

 

现在我们知道,为什么西方富人如果还想富下去的话,为什么会那么容易。当你有了Credit之后,就可以仅用首期,或首期也不用就做房地产了。

 

想在海外发财致富吗?从建立你的信誉开始吧!钱来的时候,也会像洪水一样。



申明

本文经作家王晓雨授权发布




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