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对于悉尼的首次置业买家，如果首付为55万澳币，拥有澳洲身份，选择购买新房，那么55万澳币是可以全免印花税的。(55万澳币印花税额在$20,240)

预算只有55万的买家正在被慢慢地挤出悉尼市区。在过去的2年中，55万澳币可选择的区域已经减半。同样地，在墨尔本，布里斯班，珀斯以及阿德雷德，房屋的可承受能力也在慢慢下降。

来自PRDNationwidede的数据，在2014年，$55万的预算可以在悉尼的20个区域中买到物业，这个数字大约占整个悉尼202个区域的10%，2012年，此预算约能买到40个悉尼区域。

满足$55万预算的悉尼区域有位于悉尼东南区Campbelltown（距离市中心约56公里），Campbelltown去年的中位价为$425,000。

再延伸到西北区域North Richmond(距离市中心约66公里)，North Richmond去年的中位价为$520,000。

稍近点，悉尼的Homebush Bay(悉尼奥运会的奥运村附近)(距离市中心16公里)，去年中位价为$540,000。

以及位于西区，中位价为$546,000的Smithfield(距离市中心31公里)。

可见今天的悉尼房市，55万已经慢慢被剥离出整体市场，要么是房价涨太快，要么是你赚钱的速度太慢。

如果是$100万的预算呢？100万可以选择进入悉尼202个区域中的99个，也就是49%的区域，单从数据来讲是可以被覆盖到的。而$55万却只占$100万澳币预算的五分之一的选择，只有区区的10%的选择范围。可见目前的Affordability问题的确很严峻。

再来看看那些从2012年至今，那些已经慢慢超出$55万水平以下的一些区域。

Yennora，位于悉尼以西26公里，从中位价$360,000到了$560,000。

Villawood，位于悉尼以西28公里，关押难民的滞留中心就设在此，从$407,500涨到了$585,000。

以及Lakemba（距市中心16公里），此区域开车走Punchbowl Road上A3公路，经常可以看见街边带着头巾的穆斯林。也从$509,000涨到了$712,000。

另外，那些依然可以承受区域的房价涨幅也并不慢。在2012年—2014年，悉尼Blacktown独立屋中位价涨幅近38%，从$390,000到了$538,000。Richmond的独立屋房价上涨33%，从$376,500到了$500,000。

过去的1年里，悉尼的房价涨幅达到了14.3%，而这些可承受的区域的房价涨幅是高于平均数字的。

（以下图片为不同预算在不同城市可选择的区域分布图）

悉尼

墨尔本

布里斯班

珀斯

阿德雷德

再看看澳洲其他的主要城市可承受能力的情况。

在阿德雷德，过去的4年里，从43/91（总共91个城区里，43个满足首次置业人士预算），到今天的29/91。

在珀斯，2012年，99/207，99个城区的中位价都在55万以下，但从2014年开始，99已经变成了57，可承受房价只占总数的27.5%。

在布里斯班，2012年，85/173, 在2014年，85变成了73, 可承受房价占总数的42.2%。

在墨尔本，2012年，60/237，在2014年，60变成了53，可承受房价只占总数的22.4%。

总结：

你可以看到，这样很难或者说羞于向买家展示的区域，涨幅依然是血淋淋的。很多买家或者自诩为投资人的人，只会去看图片，看展房，看户型，讨价还价，这些不是不可以被理解，只是你的目光永远都只停留在视觉上，停留在次要矛盾上，这又让我想起了几年前驱车带国内买家去看悉尼西北区域Bella Vista及Kellyville时他跟我说的话：

“这里都太荒凉了。”

你心中没有绿树，又怎么会看到幽绿青葱呢？

我当然知道，目前在售的项目多是一些市场推广做的响当当的大型规划项目或者大型开发商的项目，亦或者大多数房产中介在一齐销售的项目，他们也都有其投资卖点。

我当然也知道，其实最终选择入市的买家的数量已经是被慢慢筛选过了。首先你得有闲置资金去启动投资这件事，而后，选择了房产这种投资产品，而后选择了澳洲这块乐土，而后选择了具体的某一个城市的某一个区，对海外买家而言，这其实是需要一种机缘的，很大的机缘。而最终能走到这一步的买家数量也许并不少，但也要考虑整体的基数，在中国，今天能买得起海外房产的基数是史无前例的，尤其在二三线城市，有钱人并不少，但其中的很多人还并未开启海外投资的大门。

我只是想奉劝那些无论在国内还是在本地的投资人。首先你要清楚你的预算在当地市场上的什么位置。不要兜里揣着10块钱就去吃海鲜，这是很不讲理的。

其次，确定好价位，不要再总是一味的强调视觉的冲击，你不就要赚钱么？还希望少付点持有资金，那就尽量选择那些Baby Boomer的区域，比如那些虽然偏远，但是有增值点的区域，比如悉尼的Liverpool。我觉得就很好嘛，有就业，租金又好，未来要建机场，跟北京，上海，杭州等大城市的打法很像嘛，为什么总要强调远？悉尼很大么？我不觉得。那又回到第一点了，你价位在市场上的什么位置？

我之前在别的文章里提到过，1套40万的物业和1套100万的物业，当它们同样时间都涨幅了20万，那么第一套的涨幅率更高，但今天我要补充一句，也许未来40万的物业瓶颈来的会早一些，也就是说，一个60万，一个120万，再比涨幅的话，可能前者要输的，但起码，在其开始涨幅的时候，投资人经历到了，这就是入市时间的问题了。这对于小额投资人而言，就已经是莫大的胜利了。反过来想，40万的房子它跌又能跌到哪去呢？

感谢阅读！

转自：Roger

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