我们是一家集房地产综合开发，地产投资及房地产项目策划为一体的综合性澳洲本土房地产公司，旗下包括了专业地产开发部，金融服务部，以及营销服务部。作为亚太投资者置业的服务平台，不仅致力于维系亚洲和澳洲间房产的桥梁，并且能根据不同客户群的需求，为客户建立一个不同房产的投资项目，力求为海内外客户提供贴心的配套服务，帮您实现高回报率的投资。
导读
你有没有想过，房地产投资者是如何在不存钱的情况下继续购买房产的？这是因为他们使用的是一种叫做“杠杆”的策略：利用现有房地产增值所产生的利益来购买新的资产。然后，该房产增值，使投资者能够重复该过程并再次购买。
理论上听起来不错，但这一切都是对的吗?
这个“杠杆”策略到底是如何被利用的呢？
“杠杆”策略是一个简单的概念。这是为了增加投资的潜在收益。抵押贷款买房也是其中一种“杠杆”策略形式。
利用现有的家庭资产——无论是家庭或投资——取决于房产的价值增长而抵押贷款的规模减少或保持不变。例如：
你以40万澳元的价格买下一处房产，首付20%(8万澳元)，其余80%(32万澳元)借助贷款。随着时间的推移，房产价值增加了10万澳元。80%的抵押贷款现在只占房产价值的64%——或者更少，如果你偿还本金和利息的话。
你再融资，将你的抵押贷款增加到50万澳元的80%，就此你创造了一个8万澳元的现金库，可以用作购买投资房地产的存款。
房地产投资者和抵押贷款经纪人Jane Slack-Smith （Investors Choice Mortgages）强调了这一策略的许多好处。
Slack-Smith说：“用这种方式使用股权将你的现金放在口袋里，其实是从而将风险最小化，因为你没有动用你原有的现金储备。”
“这也需要很长时间才能省下现金，比如，5年就能省下10万澳元。在这期间，房产价值可能比你的存款利息增长得更快。”
“通过利用现有房地产增长的特性，你可以在今天进入市场，以现在的价格买进，从未来几年的增长中获益。”
这种投资会变得很有风险吗？
：利用这种“杠杆”策略来购买投资物业是有风险的。首先也是最重要的是，你必须确定你能偿还所有的抵押贷款，否则你可能会失去部分或全部资产。“彻底研究潜在风险的购买行为对于避免糟糕的投资是至关重要的，”Slack-Smith说道。
“在购买投资物业之前，“杠杆”策略不能成为让你忽视研究投资物业的责任。你应该确保你有一个明确的策略——转手或购买——同时确保你在一个好的郊区购买合适的物业。”
如果你一不留心的话，你也可能会被交叉抵押所困扰。这是借贷方在不止一个物业中使用权益来固定贷款的情况。虽然它可以让你在短期内借入更多资金，但从长远来看，它可能会阻碍你未来扩张的计划。
“交叉抵押降低了你的灵活性。如果你希望在几年时间内从投资物业中提取权益，这意味着该银行可以对整个投资组合进行再融资，而非仅仅一个房地产。”
根据个人财产价值的变化，这可能意味着你无法获得任何利益。尽管交叉抵押贷款可以被解除，但它可能需要长达6个月的时间。
若想利用此策略购买投资房产，
必须要有合理的计划。
在你开始再融资之前，你有必要事先做好计划。一个好的抵押贷款经纪人应该能够帮助你完成这个过程。
"重要的是要有个明确的初始计划你要如何规划你的财务状况。如果你打算购买两套房产，确保你有足够的资金来支付这两笔交易的定金、印花税和买方代理费。”
Slack-Smith建议针对你的第一个物业设置个人贷款拆分，仅用于购买更多物业。这些拆分的利息也应是可减税的，只要这些拆分仅用于投资目的。她还建议将拆分作为信贷额度，而不是传统的抵押贷款。
只要使用贷款的规则，不要用这些钱来购置新车或假日旅游！“信用额度通常要贵一些，但它就像一张大信用卡——你不用支付你不用的钱。”
利用现有物业的股权增长，可以帮助你更快地建立一个房地产帝国——只要你从第一天起就正确地建立起来，并且做你的研究。否则，你会发现你的投资组合崩溃的速度快于一套纸牌房子。
当涉及到购买投资房地产时，专家们一致认为，关键是要了解情况，但是做好自己的研究也尤为重要。
Thalia Stanley Group的创始人兼董事Marion Mays表示，她担心投资者通过做出不合理的决定，从而放弃自己的购买力。
她同时还表示：“我的客户是通过房地产专家或投资集团购买的，他们并没有尽职调查——导致现在他们的房产价值变得更低了。”
01
不良金融结构
这包括投资者在没有安全缓冲的情况下只进行利率贷款，或者借入尽可能多的资金进入市场，Mays将其描述为“金融自杀”。
更不常见的是，她看到人们在错误的实体购买房产，比如使用他们的个人名字而不是信任。她解释说:“是人们建立了与个人情况不一致的金融结构。”
最近的一个问题是交叉抵押：也就是说，银行在所有投资者的资产上都采取了安全措施。
她说:“他们有五处房产与同一家银行捆绑在一起，如果没有银行的允许，他们就不能出售。”“投资者应该利用不同的贷款机构来获得不同的房产，以尽可能地分散投资。”
她认为，在银行有一个家庭住宅和投资房产作为一个买家的安全保障，家庭住宅被视为最容易出售的，所以如果最坏的情况是最糟糕的，那就是第一个售出家庭住宅。
02
缺乏扎实的研究和尽职调查
Mays称，她的公司看到的是听取“妈妈和爸爸”意见的投资者，以及使用房地产投资公司的缺少经验的商业人士，而不是反复做他们自己的研究。
她说:“我是从事专业服务的倡导者，但你不能把你的大脑关闭。”
她建议使用提供多个独立价格数据和郊区信息来源的服务，以便投资者能够核实他们所听到的情况。
她说：“在你投入和购买之前，让他们以书面形式、一份报告的形式，把所有的东西都备份回来。”
Mays说，对投资者来说，执行自己的尽职调查是特别重要的，因为这可以包括在一个领域内计划未来的任何公寓发展，因为如果需求不存在，则增长的供应可能会抑制价格增长。
03
带着主观偏好来选择房产
关于投资房的选择，需要强调的是与自住房的选择标准是不同的！
无数次听见投资人抱怨说某个投资房的阳台太小、卫生间没有窗户、是地毯不是地板、房屋外观不够新颖，怎么不朝南北等等问题，但其实对于房产投资，房子本身只是一个产品， 一个媒介，一个帮助投资人获取投资收益的工具。
如果把房子看成一支股票或债券，你还会考虑自己是否喜欢这支股票吗？唯一需要考虑的只应该是它的投资回报！并且是怎么样用最少的资金带来最大的回报。说白了也就是物业的升值潜力，出租回报、长期持有成本、以及您的现金流。
坚持预算是关键，而投资者必须做好可以随时离开房地产市场准备，一旦这些数字不涨的话。
04
过度借贷和安全缓冲
Mays表示，当投资者获得多项财产时，他们变得过分自信并不罕见。
她说:“在强烈的确定性和肤浅的信心的影响下，人们倾向于去购买所有这些房产。”
但是，如果投资者已经借钱到了上限，特别是考虑到贷款限制的收紧，再融资就不可能了。她表示：“当你借入95%的贷款时，当利率上升、租金不涨时，它们就没有空间移动了。”
Ben Kingsley（Empower Wealth 的创始人兼董事总经理）表示，长期的心态是很重要的，他指出了一些情况，比如一对夫妇以其两份收入购买了房屋，但在他们组建家庭时，却没有计划降至一份收入。“你肯定不希望在5到7年内被迫出售房产。”
05
缺乏战略规划
Mays目前正在帮助她的客户使用投资资产来为孩子的教育提供资金，她认为这是一个利用投资来帮助实现特定生活目标的例子。
“当他们的孩子开始上小学时，他们就在购买投资房产，从战略上来说，这是一种支付私立高中学费的方式。”
Mays说，这种规划很重要。通常人们购买房产是因为他们认为自己是一个安全可靠的资产类别，但他们不考虑自己的人生阶段。
“你需要将税款降到最低，你的养老基金是否短缺?如果你不符合你的生活方式和生活环境，这是一件很荒谬的事情。”
这和第一次买房的人形成了鲜明对比，他们想要涉足房地产市场，追逐资本增长，他们可能会对投资房地产负上负面的影响，偿还他们的债务，然后把房产作为主要居所。
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