西方社会有个笑话，说最有欺骗性的三种人是议员、拉皮条的和卖旧车的。这种仅凭职业区分人之优劣的说法不科学，仔细分析，其实这是我们社会对这三种人要求过高的结果。

不料，在华人移民中也曾听到私下将房产经纪人排入第四种人的说法。据我所知，有此坏名声的房产经纪人很少，原因之一是房产一般总在上升，买下“货不对板”的房产后，几年再转手卖出也不一定亏本。

坊间的故事听多了，发现这里面仍然有文化破绽，因为这几十万、几百万的买卖是靠一、二个人嘴皮子动动而成交的，人品信用好坏有很大作用。常听买房后不满意的华人抱怨说经纪人事先说得天花乱坠，没有一词是对房子的缺点做出提醒，许多地方甚至有意遮盖。

其实房产经纪人是为钱来卖房，房子的缺点不利于他将房卖出手，他自然不想多说，这和卖电视机，手表，猪肘子的商人做法相同。但房子是人一生的用品，不是一周一月一年的普通生活用品，对卖房者的良心要求应该苛刻，买房前完全应该和买电视机、手表、猪肘子时的做法不一样，必须先对经纪人先了解、考核一番。

在与经纪人打交道前，要做足功课，不要仅听凭对方一人从头说到尾。人是一种很奇怪的动物。生活中的几抹色彩、几句言辞、一点印象、一丝感觉会先入为主而一见钟情。所有的“第一”都让卖房经纪人来告诉你，你就很可能让他（或她）一次性俘虏，然后亦步亦趋，被牵着进入掏钱的角色。我刚到澳大利亚时认识一位诗人，诗写得很臭，身边却少女如云，他自己承认就靠见面时的三句话，让对方迷失自我。

所谓的做功课就是用理性的量化分析，先从地理位置开始，气候、年降雨量（例如墨尔本东南与西北的年降雨量是相差极大）、土壤成分（会和植物好坏、花园质量有关）、地区人口、宗教文化、教育职业背景（除了中国这种经历过动乱的社会，各国各地区的居住者都有相对文化定位），然后是了解高速路和主干道的位置（我认为一公里之内不应该有时速60公里的公路线）。还要了解高峰流量，不仅为噪音，还要考虑废气排放。是居民区的话要看学校质量、居民成分等等。最后才看房子建筑，如果买家不是专家，坚持请行家来检测，洋人都愿化一点钱，以免措手不及，这和保险业务的道理是一样的，西方人买房时如此，并非他们不相信卖房者，而是更相信专家。

功课做足后，就可以轻松地给面前的这位代理人打分了。买者如果仍想买这幢房，就可连珠炮发问，且主要专挑有疑问的方面。这并非是考验对方的专业知识（许多经纪人既不懂房产，也不懂房产文化），主要是考核对方的道德良心（这一点非常重要，因为一幢房往往由一个经纪人主管项目）。后一种考核可以通过聊天来进行，而且以考核人品为中心。

一笔房产买卖的佣金和利润太大了。巨大诱惑之下能坚守仁义道德底线的人今日社会并不多见，中国的房产商招聘售楼小姐时，首要条件是漂亮，能“打动”人。可见房子与一般商品不一样。但买者“一见倾心”的心理是一样可以利用的。西方的房产商很少专门去雇佣漂亮女子的，各单位招聘的大多数是有专业知识的人。对一个买房者而言，其职业道德与你买到一幢好房子是有关的。我强调这一点是因为：

一、各地区十全十美的好房子是不多的；

二、耐心细致地讲出这房子的缺点的经纪人是没有的。

中国人比较提倡找熟人办事，我也认为比较牢靠，就是同样骗，面对一个熟人，卖房者至少会少说一些过头话，和良心抵触时会多一层犹豫。在外国熟悉而又可信赖的熟人经纪人少（有些中国痞子背景的经纪人碰到老乡，吹得更加天花乱坠），华人移民更要小心。我的一位曾经当过经纪人的好朋友，他是个复旦大学毕业的，到澳洲后干每一行都很成功，做经纪人的第一年，销售业绩就排名全公司第四。他重情义且讲良心。他告诉我这一行太折磨人，房产买卖并无固定的一个价钱，那么大的数目，多帮买家，就是冤枉了卖家，每一句话，每一个动作都是两难，不在紧要关头添把薪煽把火，或在关键时期不小心说了句实话，就会砸了买卖。常常用一二句话造成几万元钱的差别。时间长了，准基督徒的他难免内疚,唯一解脱的方法就是改行，不再当房地产经纪人。

笔者引用这个事例，并不是说卖房地产的人均是嘴皮薄，心脏皮厚的，各行各业都有完美之人，实在是整个社会世风日下，人要面对的诱惑太多，坚守良心底线和快速赚钱是天生的一对矛盾。每天要用嘴皮子去做十万百万千万生意的时候，人心容易失去天平。

乘着和房产经纪人聊天的机会，可以问一下对方的卖房经历，干这一行多少年，如果超过三、五年，很可能是个心臓瓣膜已生出老茧的，不妨听听他解释坚持干这一行原因，特别是上帝面前对良心拷问的态度。一个熟悉业务又崇尚文明道德的卖房经纪人，才是外行的买家财产不缩水的重要保证。