• 在2016年5月和8月降低现钞利率25个基准点后，澳洲央行(RBA)在其后的22个月度会议中并没有做出任何进一步改变，保持现钞利率在1.50%的历史低位。这种持续的低利率环境归因于经济增长趋势低迷和低工资增长，导致通货膨胀压力微弱。

  
  

• 此外,随着悉尼和墨尔本2018年都经历住房价格的调整，和最近澳洲审慎监管局(APRA)对各大银行的指示，限制投资贷款和只付利息的房屋贷款的增长，成功遏制了总体住宅投资贷款，免除现金利率短期内上调的需求。

• 尽管如此，进一步削减现金利率的机会不大，澳州央行下一步举措仍有可能上调现金利率，不过此举可能要到2019年下半年。值得注意的是，非主流银行最近提高了浮动利率，以应对短期借贷成本的飙升。

  
  

• 官方自住者标准浮动利率目前为5.20%（投资者利率为5.80%）。然而，房屋贷款者也可从主流机构获得 4.50% 的折扣利率(投资者为5.10%)。此外，对于支付本金和利息的自住贷款者，”四大”银行外的其它银行更提供3.65%的入门利率。

• 与2017年第二季度相比，2018年同季度全澳的消费者物价指数 (CPI)上升了2.08%。这延续了自2014年底以来消费者物价指数一直低于或于澳州央行2% - 3%目标区间边缘的趋势。在各自的消费物价指数中经历了显著增长的次级群体是酒精和烟草(7.81%)，紧接着的是交通(5.18%)和健康(3.38%)。

• 2018第二季度墨尔本消费者物价指数(CPI)较2017同季度上升2.52%。在墨尔本，消费者房价指数(CPI housing index) (+4.38%) 相比2018年第二季度整体消费者物价指数拥有较大幅度的上涨，突显出维多利亚州住房市场在2018财年的强劲表现。

• 在2018年6月过去的12个月里，维州的就业人数平缓的增长了1.91%。低于2018年6月2.70%的全国年就业增长率。

• 维多利亚州的失业率在2018年6月小幅上升5.6%，也略高于全国5.4%的失业率。

• 2017年11月，维多利亚全职成年人的平均周薪为1,572.50澳元，年增长率为1.35%。
  

西太平洋银行（Westpac）- 墨尔本研究所消费者信心指数，是全澳最广泛引用消费者信心的“晴雨表”。如果数据高于100表示，乐观者多余悲观者；低于100则表明消费者普遍悲观。

• 西太平洋银行-墨尔本研究所的消费者信心指数，在2018年6月份保有乐观的102.1。不过，该指数仍远低于强劲消费者信心的水平。

  
  

• 从5月到6月，针对住房价格、就业保障和长期经济前景的预期都在衰退。此外， 尽管6月份家庭财务指数有所上升， 但由于工资增长缓慢和油价上涨给家庭预算带来持续压力，家庭财务指数仍低于长期平均水平。

澳洲国民银行（NAB）的商业情况调查已跟踪记录澳洲商业信心水平已有20余年。受访商户每季度都会被调研， 同时每月会进行两项更小型的调查，以定期地捕捉变化。调查对象现在已超过2,700家商户。

• 商业环境指数的增长自2015中期以来保持稳定，2018年6月增加13.2个百分点，持续了2017年3月以来两位数的月度增长。各州的商业状况都表现良好，维州指数在6月份上涨了14个百分点。

• 交易/销售和盈利指数在6月份均经历增长。虽然就业增长情况趋弱，但这与目前大环境就业增长保持一致。

• 多数主要工业集团仍拥有强劲的商业条件，其中以建筑业特别活跃，这归因于大量的住宅建设工程，因此在维州人口迅速增长的情况下，更要确保供需平衡的条件。

维多利亚州在2017年第四季度增加了28,610人（最新数据显示），使其估计常住人口达到6,385,849人。在截至2017年12月过去十二个月中，维多利亚州的人口增加了143,420人（约为2.30%），无论是绝对值还是百分比，在全澳所有州和领地中都为最高。

对2017年第四季度维州人口增长中可分为3种类别：

*与去年同季度相比

从2013年中墨尔本的房价就呈现上涨趋势，相较公寓，别墅的涨势要更为强劲。

• 二手房市场至今仍保持强势，与其他州相比，截止于2018年6月过去的12月，维州共有44,574场拍卖，清盘率在69.4% (维州房屋研究所REIV数据).

• 截止2018年6月过去的12个月所进行拍卖的房屋数量同比去年同期上涨了 6.1%，清盘率为76.9% (维州房屋研究所REIV数据)。

2018年第二季度销售初始中值;

• 别墅中位价为 $840,000 (比上个季度低0.6%, 较去年同季度高3.6%)

  
  

• 公寓中价位为$604,000 (比上个季度高0.5%, 较去年同季度高0.3%)

  
  

• 土地中价位为$325,000 (比上个季度高0.6%, 较去年同季度高19.5%)

• 在2018年第二个季度中，维州共计47,612笔贷款申请通过，与2017年同期相比的增加了2.2%。然而自住者需求到2018年开始下降，贷款数量比2017年第四季度的高峰下降了7.4%。明显是因为二手房换手率和土地销售量减少而影响的结果。

  
  

• 2018年第二季度，与去年同季度相比，新建或购买新房和二手房的新自住者贷款均增长2.2%。在3个月的周期中，二手房仍然占据着新自住贷款总数的83%。

  
  

• 总而言之，2018财年间维州新自住者拥有较高的贷款量总计为191,920笔，比2017财年相同房型申请的贷款数量高出6.5%。由于强劲的人口增长和历史新低的借贷成本刺激自住者的借贷活动。

• 与去年同期相比，2018年第二季度新自住者贷款总额增加了9.1%。这归因于2018年6月土地中价位年增长大幅上升19.5%，与二手房相比，建造新住房的自住贷款量增加速度要更高。这反映了市场需求转向相对实惠的外城区，和成长型区域开发的新住房。

  
  

• 2018年第二季度的三个月内投资房贷款总额相比去年同期减少了12%。与此同时，只还利息贷款不得超过所有贷款数30%的限制持续，这些贷款的贷款价值比也不超过80%。此外，随着越来越多的投资者因节省贷款利息由只还利息贷款转移到还本金和利息贷款，因而减少未偿还贷款数量。

• 2018年第二个季度，首次购房者贷款数量达到9,010 笔，比去年同期要高36% 。这是自2009年第二个季度以来维州政府对首次购房者贷款计划开始实行后，贷款量最高的第二季度。

  
  

• 首次购房者需求激增归因于，2017年7月两届维州政府针对所购买自住房价高达$600,000澳元者开始废除首次购房者印花税，并对购买于大墨尔本地区外的首次购房者，补助增加至$20,000澳元。

  
  

• 非首次购房者的住房贷款量在2018年第二季度共计38,602笔，比去年同期减少了3.4%。

  
  

• 结果显示，首次购房者贷款量在2018年第二季度中所占19%相比去年同季度的14%拥有显著上升。

• 2018年第二季度首次购房者平均贷款金额与去年同期相比上升11.0%，而非首次购房者平均贷款金额增长7.0%。

  
  

• 在2018年6月，非首次购房者的平均贷款金额相比首次购房者($365,600澳元)的平均贷款金额高$54,930澳元。

  
  

• 首次购房者和非首次购房者的平均贷款金额仍有较大的差距，但在2018年第二季度两者数据为过去两年内差距最小的一个季度。

• 维多利亚州在2018年第二季度拥有17,467个住宅批准量，与2017年同期相比增长了17.2%。这是连续第三个季度实现两位数的年度审批增长，这支撑了2018财年总审批 16.0% 的增长，达75,392套住房批准。

  
  

• 2018年第二季度， 共有10,321 套新别墅住宅获得批准，与去年同季度相比增长6.6%。随着2016和2017年创纪录的土地销售活动，这些售出的土地开始进入交割阶段，进而增加新房批准量。因此，在2018财年，维多利亚州有39,603个新建别墅住宅获批，年增长10.4%。值得注意的是，这是新别墅住宅年度批准量的最高纪录，超过了截至2010年7月过去12个月期间因首次购房补助刺激创下的批准记录。

  
  

• 近期别墅和土地价格的强劲增长，买家无法负担别墅住宅市场越来越高的房价，使得维多利亚州双拼/单层联排/多层联排和双层联排别墅的需求增加。与2017年第二季度相比，今年同期双拼/单层联排/多层联排和双层联排别墅的批准数量增加了11.1%达3,432套。强劲的年增长率达18.7%，在2018财年，共有长期以来最高13,520套双拼/单层联排/多层联排和双层联排别墅获批。

  
  

• 2018年第二季度，维多利亚州四层楼高的单元房/单位/公寓共获批3,203份，比2017年同期高出近50%。然而，4层楼高或更高的住宅批准数量较2017年第四季度的纪录下降了近三分之二，较上一季度下降了42%。尽管大型开发项目的审批时间对整体季度审批有重大影响，但这一趋势也可能归因于投资贷款放缓和海外买家需求萎缩。不过，前两个季度的审批活动强劲，促使4层及以上楼的单元房/单位/公寓在2018财年的审批达到20,680套，比去年同季度的审批高出31.9%。

• 维州别墅在2016/17年度的施工数量保持稳定在35,690套，2017/18年度预计将进一步增加9.2%至38,960套。

  
  

• 接下来的三年里，别墅施工数预计从高峰下降16%，到2020/21年将减少至30,100套。这将类似于2011/12年至2013/14年期间施工减量趋势。

  
  

• 联排别墅施工量预计在2017/18年回升，预计上升26.4%至36.020套。值得注意的是，这一数字将创下联排别墅的施工量记录。

  
  

• 然而，此现象估计是短暂的复苏，联排别墅预估在2020/21年的前三年期间，减少平均37%至19,510套。

在过去10年，房屋负担能力越来越受到媒体的关注。总的而言，需承受不断上涨房价的首要冲击群体，即为首次购房者。但最近各界研究中发现，范围已延伸至所有年龄层的人，其中更以希望居住到墨尔本中环区的人为首，越来越难以负担其高房价。

在澳洲，有关住房压力的常规基准已被定义为：家庭收入中至少30%收入用于偿还住房贷款。这一比例已被使用几十年，而近期发展观点认为，根据目前的市场情况，该比例应该更接近40%。

下一图表显示墨尔本和大吉朗地区48个位在增长走廊地区的贷款比例。 如果以30%的常规基准来看，只有两个地区 (St Leonards和Curlewis) 位于大吉朗地区符合这个标准。如果将该比率上升到40%，将有27个地区符合该比率 - 超过半数。这意味着，少于一半的地区贷款压力在可承受范围内。

更具体地说，21个社区显示了家庭收入需支付贷款的比率在40%到45%之间。这些地区在该城区范围内相对靠近墨尔本CBD，是已经拥有完整建设的社区和新开发地区的混合体。但也有一些例外，因为数不多的竞争对手，新土地供应量的减少，造成Sunbury和东南地区的Clyde和Officer土地价格上涨。

家庭收入需缴交贷款的比例为45%或更高的地区为Burnside、Berwick、Greenvale、Point Cook和Botanic Ridge。这五个地区于2018年第二个季度拥有最高土地中位价，皆高于$410,000澳元，甚至高于大墨尔本地区$325,000澳元的中价位。

另外的15个社区显示了家庭收入需支付贷款的比率在35%到40%之间，是开始让房主感受到住房压力的水平。这些地方通常在其城区范围内较外围地区，其特点是拥有高开发前景，包含大范围成长型区域土地，因而使土地价格保持在可负担范围内。

图表说明2018年第二季度各区域土地中价位，预期住宅施工成本和家庭净收入。住宅施工成本中价位和收入数据是由RPM内部买家问卷调查所提供。施工成本范围从$234,900澳元 (Moorabool)至$264,300 澳元 (Wyndham)，净收入水平反应了一个更准确的可支出收入水平。 此外，这张图表也假设了已付首付款为20%，房屋抵押贷款偿还是基于30年贷款期以及2018年6月的4.50%折扣标准浮动利率。

为了增加房屋供应量，维州规划局（VPA）已设定目标，计划在2017年和2018年完成17个区域发展框架规划方案，其中包括超过100,000块土地重新分区。以下表格概述了17个区域发展框架规划方案中，预期将提供的住房数量、人口和就业量。

来源于RPM 第2季度市场调研报告

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