最近冠状病毒的影响，许多人开始在家办公或者本职工作受到了影响。这也间接导致了很多客户想要多了解房地产投资和开发，但是又苦于对行业不了解，认为门槛高，有许多潜在的风险。
那么根据最近小伙伴们的反馈和要求，我们计划陆陆续续的介绍一些房产相关的小知识。今天我们就来介绍一个房产离不开的名词——DA。
DA是Development Application的缩写，无论您是买投资房，自住房还是房地产开发项目，DA都是你必须要了解的重要内容。
DA用通俗的话讲就是，对土地或者房屋进行开发，改造，修缮等等行为时向当地政府提交的申请书。当地政府就是你的LGA，也就是我们平时总说的Council。
这里有一个小知识点，很多时候如果您还不是地主，但作为投资人/买房人/开发商有意向要购买土地和房屋，经由现地主同意的情况下也可以申请DA。举例，A是开发商，B是现在的地主，A想要购买B的土地做公寓开发，但是又不想因为房产交割耽误时间，这个时候A可以起草一份意向书，表示B虽然现在还是地主，但是由于A购买意向，同意A向当地政府提交DA改造现有房屋，这是一个开发商惯用控制现金流和风险的手段，但如果你是购买投资房推倒重建或自住房，我们并不就建议这种操作方式。
DA一般情况下由申请表格和设计图纸组成，这些表格和文件将提供给当地政府审核，它们会体现你的申请项目优劣性以及是否符合当地政府，州以及联邦的要求。
在申请DA之前，当地政府网站可以下载一份申请文件清单，里边会根据你项目的大小详细说明所需提供的文件以及材料。
通常情况下，一份DA需要：
场地平面图
建筑设计图（内外）
独立报告
在澳大利亚每个州，包括单元房，公寓和别墅项目都需要提交DA申请书，所有的LGA都有自己的审核手续，在提交DA之前，你可以与当地的市政规划师进行沟通已了解具体信息。有很多情况当地政府不需要你提交DA申请就可以动工（比如更换围栏，对房屋修补但不影响整体结构和外形等等）。
申请DA时你需要请一些专业的设计师和顾问提供所需的报告。你需要一个规划师为你提供一份环境影响评估（SEE），需要一个建筑设计师为你提供所需的平面图/立面图/刨面图，需要一个测绘师对土地大小及面积进行大致的测绘。
除了以上这些必选项目，有时候Council还会要求你提供额外的文件和信息，比如你的房子将来是否会受到洪水的影响（一般因为土地被规划为洪水危险区），房屋是否属于文物遗产，是否属于文物保护区域，土地上是否有珍惜植物品种，等等。
当你把以上所需的文件准备齐全后，Council一般会做一次初审，提供一些建议，如果是大型的房产开发项目，Council还会提出对当地居民小区的改善建议作参考。
经过最后一轮的文件修改意见之后，你作为申请人需要做的就是缴费，提交正式文件给Council审理。具体费用一般情况下是按照开发申请项目的大小决定，文件一般都是一式三份，Council需要电子版和制版留档。
当您的DA申请提交之后，当地政府就会着手开始评估审理。虽然每一个步骤都是强制的，但是多数的小型开发项目会在政府内部土木工程部进行审理。
首先要审理的就是现有的基础建设是否完善，例如下水道，饮用水，道路网络连接，能否满足开发申请需求，并且房屋整体设计是否符合当地规划要求。除非有特殊情况，主审官会直接与设计师和顾问联系寻求额外信息。
有些特殊情况导致开发申请受到规划约束，比如受当地生态，文物遗产或洪水自然灾害的约束，DA申请就会转送到当地的开发理事会或外审部分专家做分析。
通常情况下新州DA的审理时间是在40天内完成。但是根据具体情况和项目的大小，有时候2周就可以得到结果，有的情况需要至少6个月。
DA审核期间，当地政府也会对申请书进行公示（也就是在大街上经常看到墙上或者门上贴的公示书）。第一是表明地主对这块土地进行了开发申请，第二就是希望当地居民对开发申请书提出自己的意见。
通常情况下当地政府会收到居民的反对和建议，主审官会酌情与申请人和设计师提出修改方案，满足当地居民要求。
公示和审批完成之后，当地政府会下发一份开发批准草稿进行最后一次修改和意见，之后7天内，政府会下发一份正式的开发批准。开发批准书会罗列出所有当地政府需要满足的条件，在项目开发整体完成前需要满足所有条件。
第一个我们在工作当中经常遇到的问题是土地所有者信息模糊。对于大多数当地政府和审核机构来说，Council Rate上的个人或公司默认为地主，但是由于家庭继承或其他原因，地主的姓名与申请人不同而导致审批机构无法批准申请内容。
第二就是申请文件内容不全和不及时。通常情况下，小开发项目申请人都不希望在设计图纸和文件上下大功夫，而且也不了解具体专业内容。很多情况下都留给了设计师和顾问自由发挥，导致文件内容缺失，在审核期间增加额外费用，还有文件修改提交不及时也会导致申请被驳回。
第三就是不了解土地限制，超额申请以及设计变更。很多开发商或者地主对自己的土地并不了解，想当然的对设计和申请文件进行修改，导致不符合当地政府要求，申请被驳回。
综上所述，我们只是简单的介绍了一下申请DA的流程和步骤，这其中有非常多的细节，风险以及挑战性的部分，一不留神就会损失大量的时间和金钱。
因此，一个专业的团队为您的项目申请保驾护航尤为重要。不光能够为您节省成本，还可以节省时间，我们Otas Consulting作为一个多年经验的团队，为许许多多客户提供了订制方案。
如果您对我们的内容和服务有兴趣的话，或者有其他想了解的小知识，请与我们联系或直接留言吧！
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