没有首付怎样投资房产？

资金周转不灵怎么办？

在澳洲，购买住宅物业的借贷比例一般都建议在80%以下。这是因为如果借贷比例超过80%，大部分银行会强制要求借款人向第三方保险公司购买保险，也就是常说的LMI(Lenders Mortgage Insurance)。

而LMI的价格又是非常昂贵的。以Genworth保险公司为例，70万的房产如果借贷85%，需要交纳$8,508的LMI。换句话说，借款人为了多借5%的资金，却不得不交付高于房价1%的保险。

所以，大部分的借贷人是不会主动选择高借贷比例的。但是，很多投资者难免会遇到资金周转不灵，或首付不足的情况。在这里浅谈几个解决的方案。

1. 利用已有物业抵押借贷100%

对于已有物业的投资者来说，通过已有房产的净值部分再次抵押，最多可以借贷新买物业价值的100%。这样一来，借款人甚至可以不动用存款来完成购买，最大化节省流动资金。其次对于购买投资房来说，税务上也会带来相应的好处，可以最大化贷款金额来抵税。

2. 利用其他人的已有物业的抵押

对于没有房产的借款人来说，也可以通过再次抵押其它人的物业来购入新买物业的。市场上最常见的是父母作为保证人来协助孩子取得新购入物业的拥有权。但不止是父母，家庭成员，甚至其它人愿意作为保证人提供抵押的，按现在一些银行的政策也是可以接受的。

3. 按照交房时市场价估价

对于很多购入楼花的投资者来讲，可以按照交房时市场价估价，最多可以估到高于合同价格10%的市场价。这样则可以按照市场价的80%借贷而避免LMI。举例来说，若购入价格为100万。首付10万。交房前估价为110万。则有些银行可以按照110万的80%来借贷88万且不产生保险。如此一来，投资者只需在交房前补差额2万就可以了。

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