随着澳大利亚经历了28年来的首次经济衰退，ABS的工资数据显示，整体下降了4.3％。同期，工作量减少了3.0％。在疫情刚开始时，许多专家似乎都达成了认同，即全国房地产价格可能下降10％，在最坏的情况下，价格可能下跌多达三分之一。

尽管住房价值再次上升，但必须强调的是，墨尔本房屋价值仍比近期高点低5.4％，悉尼的房价仍比2017年高点低4.8％。 珀斯和达尔文的房价比2014年的峰值低20％以上，而其余省会城市的房价在疫情期间已升至历史新高。

随着澳大利亚进入从1930年代以来最大的经济衰退中逐渐复苏的开始，为什么房地产市场并没有受到巨大的冲击？

借款成本可能是影响房地产价值的最重要因素之一。到2020年，澳洲联储将官方现金利率降至0.1％。为了刺激经济活动，降低的现金利率降低了银行融资成本，导致创纪录的低抵押贷款利率。RBA的研究表明，现金利率降低100个基点可导致在接下来的两年内房地产价值增加8％。

实际上，在经济得到冲击或失业率上升期间，住房市场的价值增加并不罕见， 这是因为货币对失业率上升和消费下降的反应通常是降低债务成本。在这些冲击中仍然有稳定收入的人可能因此更倾向于借贷和投资。

澳大利亚家庭的债务与收入比达到了惊人的185％。在严重的经济萎缩情况下，这种高额债务是非常脆弱的经济问题，如果失业率一旦增加，许多家庭将丧失偿还债务能力。

在4月份的《金融稳定评论报告》中，澳大利亚央行强调指出，失业率每增加100个基点，拖欠的抵押贷款比例就会增加80个基点。

对于大规模抵押贷款债务，无法偿还债务会导致强制销售，这反过来又引发了住房市场供应增加，房价出现下行压力和负资产率较高相关的风险。在这种情况下，投资人可以用较低的价格出售财产。

在这个情况出现之前，抵押贷款延期提供了临时的解决办法。那些无力偿还抵押贷款而又不想出售资产的人们，可以利用这一政策。这可能导致2020年的挂牌量水平非常低。

4月的《金融稳定性评论》还指出，一半以上拥有抵押贷款的自住业主申请了贷款延期支付。创纪录的低现金利率进一步支持了这些负债家庭，随着收入的下降，这降低了偿还债务的成本。持续的抵押贷款延期，特别是对于自住者，这也符合银行业的利益，并随着经济逐步调整。

第三个重要因素是这一次经济衰退的特殊性质。受疫情影响最严重的是酒店，旅游和艺术行业。大部分从事该行业的人没有抵押贷款。这些行业的就业下降可能只会导致房产租金收入的严重下降，但偿还债务的投资者可能会在资产暂时空置时继续持有该资产。

面对疫情的影响，房地产市场的走向是相对稳定的。实际上，自3月份以来，房地产价格就出现了重大调整，疫情已影响房地产市场，但迄今为止，房价的严重损失得到了遏制。

展望未来，尽管财政支持进一步减少，但自11月份现金利率下调以来，住宅价值仍可能继续上涨，同时消费者信心和经济状况将回升。