文 / John McGrath

2019财年已经结束，前景一片乐观。悉尼和墨尔本的房价自2017年7月和11月分别达到顶峰后首次出现上涨。

CoreLogic 6月份的报告显示，悉尼和墨尔本的房价出现回升，6月份悉尼房价上涨0.1%，墨尔本房价上涨0.2%。

尽管这些变动幅度很小，但显示今年联邦大选和30个月来首次降息之后，市场信心出现了真正的变化。

最近，拍卖清出率已反弹至60%以上，这是正常市场状况的水平。银行进一步下调固定房贷利率，再加上金管局放宽信贷标准的决定，也是促使买家意识到2020财年将出现机遇的原因。

CoreLogic的报告显示，在截至6月30日的12个月，2019财年悉尼和墨尔本的房价分别下跌了9.9%和9.2%。这主要反映了2018年的跌幅，随着市场开始恢复，2019年房价下跌的速度每月都在放缓。

现在我们有了首次上升的数字，在我看来，至少在这两个城市，我们已经度过了这次房市衰退最糟糕的时期。我们可能会看到月度数据出现一些波动，因为市场很少会直线复苏，但我认为现在已经见底，甚至已经走过了谷底。

2019财年独立屋和公寓销售情况如下:

悉尼2019财年

独立屋中位价:     $866,524

独立屋价格变化:    -10.8%

公寓中位价:         $682,374

公寓价格变动:        -8.0%

墨尔本2019财年

独立屋中位价:     $709,092

独立屋价格变化:     -11.8%

公寓中位价:         $527,748

公寓价格变动:         -3.3% 

来源: CoreLogic 特征房价指数, 2019年6月30日

随着外部环境发生变化，市场的底部会给你带来什么机遇?

2020财年在悉尼和墨尔本的机会

• 你应该升级吗?当价格疲软时，你可能会以较低的价格卖出，但你也可以用较低的价格买入

• 应该购买投资物业吗?房价已大幅下跌，租金收益率正回稳或上升

• 应该买你的第一套房子吗?从1月1日起，您可以使用首次置业贷款首付保证计划，只需5%的首付便可以买房。此外，退休金储蓄计划可以让你把存款存入退休公积金账户，利用税务优惠和投资收益来增加储蓄，而许多州更提供各种印花税优惠和首次置业补贴。还有加上房价下跌的好处……

  
  

很多人经常问我说，“John，什么时候买房最好?”中介对这个问题的普遍回答是“20年前”，但今天我要给你们一个不同的答案——我相信是“现在”。

我从事房地产已经35年了，如果说有什么让我担心的话，那就是很多人错过了显而易见的机会。房地产是非常有效的财富创造工具，如果你能在市场见底时买入，在顶峰时卖出，那就更为有效!

买房是一项重大的财务决策，这也是为什么大多数人都在等待其他人先行动的原因，但到那个时候，房价已经在上涨了。

当你的财务状况良好且稳健时，你应该冷静地作出购买的决定。希望把握市场的最佳时机通常是没有可能成功的，但如果你现在就准备好买，那么我鼓励你!

除非发生一些重大的国际经济事件，否则如果你现在买入，已是在市场的谷底，又或已非常接近见底时买入了。

值得谨记的是，在悉尼这样的高价市场，即使房价上涨1%，根据目前的中位价，也意味着你要为一套独立屋多付$8,700，而一套公寓则要多付$6,800。所以，如果你准备好了，为什么还要等待呢?

让我们来看看2019财年其他首府城市的房价变化。只有两个城市的房价上涨了(但幅度很小)，这是由于信贷限制影响了每个市场的买家。

2019财年房价变化

布里斯班    -2.6%

堪培拉        +1.4%

阿德莱德   -0.3%

珀斯            -9.1%

霍巴特        +2.9%

达尔文        -9.3%

悉尼            -9.9%

墨尔本        -9.2%

来源: CoreLogic 特征房价指数, 2019年6月30日，独立屋/公寓价格合计

在2019财年，信贷仍是房地产的头号挑战。尽管金管局已放宽还款能力要求，但贷款条件更严格是新常态，我们必须适应。

买家需要比以往做更多的准备，包括整理他们的银行账单，减少不必要的支出，最好是在申请贷款之前的几个月准备好，以便通过现时对生活开销的严格审查。

2019财年的第二大挑战是联邦政府不能连任的可能性。这给市场带来了不确定性，很多人担心工党对资本利得税和负扣税提议的改革，以及这将如何影响房地产价格和未来的投资活动。

联盟党的胜利是一个很大的惊喜，市场松了一口气。地产中介及发展商注意到，在选举后的一星期内，买家的查询及活跃程度立即增加。

新财年，政府连任和对自由党经济管理的信心将继续对房地产市场有利。政治确定性和稳定性将支持市场的势头。

我认为在2020财年，悉尼和墨尔本的情况都将继续好转。现在有这么多的援助措施，应该会有更多首置买家入市; 而且，由于税务优惠维持不变，我们可能会看到一些投资者重投房地产市场。

创纪录的低利率将帮助许多人迈出下一步，同时业主也能够偿还债务。在你负担得起的时候多清还一些贷款，可以缩短还款年期和节省利息。这是2020财年的一个有价值的目标。

我期待着房地产一个令人兴奋的新财年。

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