澳储行的一份文件显示，实际上利率的变化量才是推动房价上涨的主要因素，而不是楼市的供求关系。这份文件似乎与澳储行行长的观点相悖。

澳储行（RBA）的分析师Trent Saunders和Peter Tulip的一项分析显示，推动房价和建筑水平上涨的最重要因素是利率。

他们表示，其他因素如经济增长、人口增长、建筑成本、折旧、空置土地价格、租金和资本的使用成本等对房价的影响相对较小。

该报告写道：“住宅市场建设对利率强烈且明确的反应证明了澳储行货币政策的影响很大。”

“利率对建筑活动有着很大且非常显着的直接影响。”

“我们发现，低利率在很大程度上解释了为什么过去几年房价和建筑业会快速上涨。”

然而，这些毫不含煳的声明在一定程度上与澳储行行长Philip Lowe上周在《澳大利亚金融评论报》的商业峰会上所说的相左。

Lowe先生说：“当前房价变化的根源并不在于利率和失业率。相反，房价下跌在很大程度上是由于面对人口增长的巨大变化，房地产市场供应方面缺乏足够的灵活性。”

“我们所看到的房价下跌其实与APRA（澳大利亚审慎监管局）的措施没有多大关系。APRA的措施虽然针对性，但也是暂时的，他们的措施是恰当的。我们现在看到的房价下跌其实是都归结于一个10年住房建设的延迟。”

尽管Lowe博士表示，澳储行的低利率使人们更想投资一些会升值的资产，但实际上，正是供应方面的刚性，加上投资者希望在低利率环境下从不断上涨的楼市中获益的想法，推动了澳大利亚的房价上涨。

一个显而易见的问题是，推动澳大利亚房价大幅上涨以及随后下跌的根本原因到底是什么？这个问题没有一个单一的答案。相反，这是由多种因素共同造成的结果。

澳储行最新建立了一个模型来研究影响房价的主要因素。在本轮周期中，悉尼房价已从峰值下跌14%，跌至低谷。

他们得出的结论是：“该模型表明，过去几年房价和建筑业的强劲表现在很大程度上都可以用澳储行降息来解释。”

尽管利率可能是推动房价上涨的因素，但推动房价上涨的其实是利率的变化量，而不是利率目前所处的水平，例如目前利率为1.5%，处于历史低位，而利率已连续28次没有调整过了。

这项研究还称：“推动房价的是利率和现有房价的变化量，而不是它们所处的水平。”

分析师们指出，过去10年，实际利率水平低得非比寻常，已建住宅的相对价格也高得非比寻常。

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