关于澳洲房价，何时才是抄底好时机？答案是……

2020年07月11日 新阿德莱德

       
最新数据显示，由于新冠病毒大流行对市场造成的影响，澳大利亚的住宅物业价格连续第二个月下降。

专家表示，自COVID-19大流行以来，澳大利亚房价的下跌幅度尚不及其他历史性市场崩盘那么陡峭，但这一次依然造成经济低谷——房地产行业也无法幸免。

图源：abc.net.au
 
在CoreLogic最新的房屋价值指数中，继5月份下降0.4%之后，6月份全澳的房价下降了0.7%。
 
但是，由于联邦政府目前向经济中注入了数千亿澳元，因此无法预测当前的跌势在未来几个月是否可以停止，或者一旦刺激措施结束后房价是否会继续下降。
 


COVID-19之前的市场情况如何？


CoreLogic研究负责人Tim Lawless表示，自2017年以来，澳洲的房地产市场下滑已经比以前的波动要大得多，甚至大于疫情之前。
 
在新冠病毒到来之前，全澳房地产市场已经从2017年的峰值暴跌10.2%之后进入复苏阶段。

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他说：“澳大利亚的房地产市场正在经历从2017年中期到2019年中期最低水平的低迷时期。”
 
“在2019年下半年，市场价格从高峰到低谷下跌了约10%之后，市场处于恢复阶段。
 
“房屋价值在2019年下半年到2020年初经历了相当快的恢复，但是，我们还没有看到首府指数回到2017年中期的水平。”
 


到目前为止，大流行的影响是什么？


Lawless先生表示，大流行之前，市场仍在恢复中，跌幅约为1%。
 
他说：“然后发生了COVID-19，这意味着我们看到房屋交易活动在4月份急剧下降。”
 
“然后，我们开始看到房屋价值下降的幅度越来越大，在过去两个月中仍然下降了1%多一点。”

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Lawless先生表示，尚不清楚房价何时开始回升。
 
他说：“我们根本不知道经济将继续受到多长时间的压制，或者房屋价值要再次开始显示出某种程度的增长需要多长时间。”
 
“这可能是一个相当漫长渐进的周期，我们会看到房屋价值进一步下降，也许在我们看到房屋价值开始上升之前还会稳定一段时间。”
 
Lawless先生认为，从3月开始，与新冠病毒有关的当前下降周期“还很新”，但在许多方面是上一个下降周期的延续。
 


会比1987年股市崩盘的后果还糟吗？


Lawless先生表示，在20世纪90年代初，在大约22个月的时间内，房屋价值从高峰到低谷下跌了约6.2%。
 
房价从高峰到恢复大约用了四年时间，随后又出现了上升。
 
但他认为，导致90年代经济崩溃的经济环境与澳大利亚目前正在努力解决的经济问题有很大不同。

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他说：“在90年代初大跌的催化剂更多的是1987年的股市大跌以及黑色星期一事件。”
 
“而且，澳大利亚经济花了几年时间才陷入衰退。”
 
“最大的不同是，利率上升了约18%。”
 
在1980年代末至1993年间，现金利率降至5%以下，这触发了经济增长并帮助稳定了市场。
 
 

那么GFC呢？


在2007年中至2009年初的全球金融危机（GFC）期间，人们看到了类似的问题，并且当时实施了多种刺激措施。
 
在此期间，房地产价格在13个月中从高峰到低谷下跌了7.6%。

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Lawless说：“对于澳大利亚来说，（GFC）金融危机相当短暂而迅速。”
 
“我们在全球金融危机中获得的好处是，货币政策提供了很多刺激措施，而且利率确实很快下降了。”
 
当时，联邦政府通过首次购房者补助金和现在的凯文·陆克文的房屋隔热计划（Kevin Rudd's Home Insulation Program (HIP)）向市场注入现金。
 
除了财政刺激措施外，Lawless先生还表示，在全球金融危机之前，经济状况相对良好，资源繁荣、澳元汇率走低帮助该国避开灾难。
 


那么澳洲现在的市场意味着什么呢？


Lawless先生表示，如今的澳洲面临着另一种非常不同的情况——它正出现另一次下滑，因为当前的现金利率已经处于创纪录的低位，并且澳大利亚储备银行（RBA）暂没有将利率推向负值的消化能力。

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他说：“在上次经济低迷时期，可以说有很多方式可以使经济从低谷中解脱出来。”
 
“可是现在COVID-19影响下的经济已经十分弱小。”
 
“很多货币政策弹药已经用上，利率也已经在很低的水平上了。”
 
“我们已经看到储备银行呼吁联邦政府，特别是以基础设施支出的形式，采取更多的财政刺激措施。”

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比如，联邦政府已宣布向希望建造或翻新房屋的人们提供25000澳元的赠款。
 
但对于房价的影响，人们的看法不一。
 
 

不同城市的影响是否不同？


墨尔本的房价在6月份季度下降了2.3%，是COVID-19期间下滑最大的首府城市。
 
Lawless先生表示，这座城市特别容易受到海外移民和外国学生的影响，而当前的病毒状况也起到了负面作用。
 
他说：“这确实带来了第二波风险。”

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“我们一直都知道，整个澳大利亚都面临着更严重的经济衰退和更长周期的衰退风险。”
 
“我们都需要保持警惕，保持高度警惕。”
 
但是他说，这并不意味着房价已经跌落悬崖。
 
Lawless说：“当考虑到这种情况的不确定性和经济影响时，下降比例已经不是最重要的事了。”
 
波动市场的另一端，如堪培拉和霍巴特的房价在本季度继续走高，分别增长了0.7%和1.0%。
 
 

“需求上升”刺激部分市场

 
仅看6月份的数据，珀斯和墨尔本出现最大跌幅，跌幅为1.1%。悉尼的房价下跌了0.8%。
 
布里斯班和阿德莱德的跌幅较小，还有偏远地区，为0.2%。

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但西澳房地产研究所（REIWA）主席Damian Collins表示，在整个疫情期间，西澳州的房价中位数基本保持稳定。
 
Collins说：“我们的市场已经在预恢复期，因COVID-19导致的推迟期为两到三个月。”
 
“在整个COVID-19期间，中位数价格一直保持不变，西澳房价仍在475,000澳元左右。”

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在大流行发生之前，珀斯的房地产销售量在每周700到750之间，在4月中旬降至每周280。
 
但是，Collins先生说，目前城市区域的销售创下了自2015年以来的最高纪录，每周有超过1,000栋。

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他说：“我们的基数很低，但这也是因为需求被抑制。”
 
“房价已经下跌了这么长时间，很多人一直处于观望状态，卖家开始在2019年末和2020年初回归。”
 
Collins先生表示，创纪录的可负担性以及政府的激励措施，也为繁荣的销售市场做出了贡献。



取材：abc.net.au

责编：Z



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