2020年，相信对很多人来说，可能是待在家里时间最长的一年，或许是这种对家的情感依恋增强，也或许是发现房地产才是最有保证的投资，从2020年年底到现在，澳大利亚的房市逆风上扬，跌破各大金融机构的眼镜，妥妥的成为后疫情时代率先得到恢复和焕发生机的行业！

买家和卖家在家里憋了一年以后，双双携手进入市场，一起推高房价！

政策推动+买房意愿强劲

经济学家预测,在低利率,经济改善和政府刺激的推动下,澳大利亚所有首府城市的房价都将在2021年上涨，即使JobKeeper结束迫在眉睫，澳洲移民低迷也不会破坏房市的实力。

来自CoreLogic的最新数据显示，尽管澳洲经历了第二次世界大战以来最严重的经济危机，但澳洲主要首府城市的房价在过去12个月里均上涨。

这种上升趋势将持续到2021年,包括珀斯和布里斯班在内的一些首府城市的增长率将高达10％。

根据数据公司SQM Research的最新房价模型，如果COVID-19疫情在澳大利亚继续得到遏制，2021年住宅物业价格可能会上涨9％。

据realestate.com.au报导，Upside销售运营总监柯克兰德（James Kirkland）说：“我们预计房地产市场在2021年将比往常更早开始（交易）。”

“就全澳而言，我们已经看到与去年同期相比，独立屋中位价上涨了3.1%。房价上涨得益于较低的房贷利率、大规模的政府刺激措施以及中国病毒疫情得到控制所带来的信心反弹。2021年将是房地产市场非常健康的一年，房价会再次上涨。” 柯克兰德说。

西太平洋银行（Westpac）和澳新银行（ANZ）预计墨尔本在2021年的房价涨幅分别为2%和8.7%。

整个市场都受到低利率,买家激励措施的驱动，显然,经济的重新开放和就业市场的改善是主要原因。

房产市场在发生变化

值得一提的是,吸引了最多海外移民和留学生的悉尼和墨尔本,房产市场也正在发生变化。

由于“逃离城市现象”,悉尼和墨尔本两小时半径范围内的区域城镇2021年房价将出现高达10％的陡峭增长。“

由于Covid-19大流行,员工和企业对在家工作的态度发生了根本变化,这将改变人们对通勤和生活方式的态度,并最终改变他们选择居住的地方。”

这种“重大转变”与战后时代“汽车普及,道路质量改善以及澳大利亚人在郊区发展”时的情况很像。

因此,预计明年墨尔本和悉尼两个小时通勤时间内的区域房价增长可能会达到10％。

Mornington Peninsula在本季度上涨了8.4％，全年同比增长了惊人的14.6％，中位价为$ 802,000。

鲍威尔博士说，表现最好的地区是购房者寻求改变城市生活方式的地方，寻求更多的休闲空间。

独立屋市场前景乐观

房地产咨询公司Metropole Property Strategists首席执行官Michael Yardney说：“在我们的房地产市场中，既得利益者太多，所以房市不可能崩溃。”

他说：“我们银行业的根基就是房屋贷款，因此银行不会对他们的客户群釜底抽薪。”

联邦证券（CommSec）预测，2021年除墨尔本下跌0.7％外，所有首府城市的房价都将上涨，其中，悉尼房价将上涨2.9％，布里斯班1.6％，珀斯1.9％，阿德莱德1.4％，霍巴特2.3％，达尔文0.9％，堪培拉3.1％

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，与今年早些时候相比，住房市场的“积极性”更高，但不同城市的前景有所不同。

Oliver博士说：“墨尔本受到经济封锁的冲击更大，需要更长的时间才能恢复。”

全澳首府城市的高层公寓仍然是薄弱环节，供过于求使得部分公寓价格下跌了20％。

但BetaShares首席经济学家David Bassanese表示，传统的独立住宅市场依然坚挺，没有被迫出售的迹象。

那些指望独立住宅会被迫跌价15%到20％的人可能会感到失望。‘

根据Domain週四发布的12月季度房价报告显示，公寓中位数价格总体上涨4.4％，中位价为$569,677，比2019年的纪录高出$14,000。

墨尔本表现最好的地区是外东部地区，该地区价格在本季度大幅上涨了9.5％，中位价为822,250澳元。

墨尔本的房地产价格飙升，不仅超过了大流行前的水平，而且也创下独立屋和单元房价格新记录。

独立屋中位价目前为936,073澳元，2020年的最后三个月上涨了5.3％，创下疫情爆发的3月季度纪录以来的高位907,600澳元。 

这结果与预测去年年初房价会下跌的说法相去甚远，当时预测新冠病毒疫情爆发大流行以及封锁令的推波助澜下，墨尔本的房价将下跌多达30％。

但是，Domain资深研究分析师鲍威尔博士(Nicola Powell)表示，之所以墨尔本市场在年底表现良好，严格的封锁政策是原因之一。

鲍威尔博士说：“这确实对买家的活动产生了影响。12月季度看到许多之前被压抑的需求”。

Grattan Institute财务计划负责人布伦丹·科茨（Brendan Coates）说，政府的激励措施扭曲了房地产市场，推动建筑业的发展并推高了房价。

他指出，澳储行的研究发现低利会推高房价。

“这些优惠措施只是进一步加剧了涨势，这就是为什么许多预测人士预计未来几年房价将增长10％至15％的原因。”

AMP Capital首席经济学家奥力(Shane Oliver)说：“激励措施扭曲，但这是合理的”。

她说：“墨尔本的买家比澳洲其他任何地方都更受封锁影响，因此重新评估生活方式，尤其是拥有更灵活的工作选择，墨尔本是其中之一”。

许多买家正在墨尔本各地寻找更大的房屋，但公寓的中位数价格也在涨，内东部地区涨幅最大，上涨8.4％，中位数价格来到$ 675,000。

但是，并非每个地区的单元房价格都上涨，墨尔本有两个地区价格下跌。

东南部价格下跌了3.3％，西部地区下跌了3.2％。

2021首次置业者

可能捡不到便宜

房地产市场监测机构CoreLogic警告称，首次置业者作为房地产市场的关键驱动力，目前需求态势良好。

但随着政府计划的逐步缩减，目前的高需求水平可能会在2021年下半年走低。

希望从COVID-19房价下跌中抄底买便宜的首次购房者和投资者可能会感到失望，专家预计，2021年澳洲房价将全线上升。

但总体而言，在利率下降、经济增长和需求上升的背景下，关键市场的价格将有所上升。

Binnari Property董事总经理David Hancock表示，移民人数下降已被疫情期间返回家园的外籍人士和首次购房者增加的需求抵消了一部分。

他说：“我认为房地产价格不会下跌，人们肯定得把将钱花在某个地方。”

25岁的Patrick Noll是一名贷款经纪人，他计划在未来几个月内购买他的第一套房产，， 。他说，这套房只是用来投资，享受购房的税收优惠。

他说 “只要您负担得起债务，，现在是购买的好时机。

“在抵押贷款行业，我看到大量人在创造财富，。到30多岁时财务状况好的人都是那些起步早的人。”

租房市场看跌

移民数量减少对租赁市场的影响比对房价的影响更大，，因为新移民都要先租几个月或几年房才会买房，尤其是留学生数量的大幅下降，让原来紧俏的大学旁边的租房市场大受打击。

墨尔本房价自3月高点跌至10月低点，跌幅为5.6%。2020年全年跌幅为1.3%。

受移民和海外学生数量下降影响，目前墨尔本市中心空置率约为9%，租金下降约7%。

CoreLogic住宅研究主管伊莱扎·欧文（Eliza Owen）表示，疫情“严重影响”了墨尔本市中心的房地产市场，而且墨尔本房屋销量跟不上新挂牌数量。据估计，墨尔本和悉尼均有2万套空置公寓。

但澳洲房地产技术公司Archistar的Wilson认为，2020年底墨尔本房市有“飞速发展”，加之“仍有大量潜在需求”，墨尔本房市有望继续回弹。

2021年维州3个城区房价涨幅最快

在最新发布的《2021澳洲房地产市场年度状况报告》中，房地产中介公司Upside预测了明年澳洲房价增长最快的21个城区。维州的Melton、Craigieburn和Box Hill入选。

Melton兼具城市和乡村的特色，距离墨尔本市中心45公里，临近多条主干道。独立屋（House）房价中位数为39.2万澳元，单元房（Unit）房价中位数为32万澳元。报告还着重指出，该地区将在未来40年内容纳墨尔本人口所增长的40%以上。

Craigieburn在墨尔本北部，适合家庭居住。该区的房价不贵而且房子面积较大。Upside报告显示，过去五年来Craigieburn独立屋的复合增长率为7.5%。

Box Hill有火车、电车和医院，2020年的资本收益为20.84%。根据Upside的数据，Box Hill被评为澳洲房地产市场表现最好的城区之一。

房产市场存在隐忧

Christopher先生说，大流行动摇了许多投资者的看法，即房地产有固有的安全性。

他说，价格不会跌的假设给那些希望进入市场的人带来了压力。

“但是，我们对这些新的刺激政策的长期后果有所怀疑。如果将住房视为不允许其下跌的资产类别，从长远来看，澳大利亚可能会遇到一些相当严重的社会问题，涉及住房拥有率。”

“社区中的许多人开始认为他们永远不会失去住房。如果有需要，政府总是会介入房地产市场。那是一个可怕的念头……”

首席经济学家奥力博士说，随着越来越多的人在家不花钱，他们有更多的资本购买新房。

尽管鉴于过去几个月的销量，出现创纪录的价格不意外，墨尔本市场仍然存在一些担忧。

创纪录的低利率推动了首置业族群的需求，但这可能在不久的将来枯竭。

他说，移民人数极少也可能影响市场。

“国际学生可能要到明年才能回来，将使租房空置率居高不下。” 澳储行将密切关注澳洲家庭债务水平，以及新的贷款标准如何使人们更容易申请房贷，利率估计在2022年回升。