文/子木

“腰缠十万贯，骑鹤下扬州。”典自南朝宋人殷芸所撰《小说》一文。古制，一贯等于1000文。当时没有纸币，一文钱是最小单位，是用铜合金铸造的。将10万片1000枚小铜片缠在腰上，至少能在举重世锦赛上拿几个名次，不要太嗨了吧！

不过，人家就是去“嗨”的。目的地是扬州，有了Money就是要去韦小宝的故乡“花差，花差！”看来，古人和今人的享乐观是很一致的。

今天，如果有78万澳元，也就是悉尼独立屋的中位价，好好学习天天向上的同学当然不能去什么地方腐败，而是按照当下的最新理财投资理念，买宅子去。那么，这78万澳元能在悉尼哪个区，买到什么样的物业呢？

一个艰难的抉择

提出一个假设的任务，用独立屋中位价$782,973在悉尼买一个物业，乍看上去，似乎是个很简单的事儿。但如果真正要执行起来，就会发现，选择竟是非常之艰难。无论是地区，还有从房型及多少房间数都颇费思量。

在Penrith的Fullams Rd 一幅大地上的4睡房独立屋住宅开价$712,000；在West Ryde花$776,000可买下Bush Rd 上的一幢3睡房独立住宅。公寓房并不便宜：在Woollahra的Edgecliff Road上一套干净整洁的1睡房公寓要$782,000！

澳洲物业买家代理协会（Real Estate Buyer’s Agents Association of Australia）的主席Jacque Parker女士说：“从大悉尼地区的范围来看，该价格想买到理想的物业是越来越困难了。可选择的余地也越来越小。”

“我个人的选择可能是在Campsie、Belmore、Bexley或Rockdale买幢独立屋，但这个价位的独立屋大多都位于繁忙的街道上，想买像样一些的，就要到外环线了。”

“假如不是非得买独立屋，那么在上述区域的北、西和南几个方向都有选择，不过这要看机会。比如，最近在Darlington 的 Boundary Street 一幢两层1睡房的排屋以$720,107售出。Neutral Bay的Falcon Street一幢3睡房的连体屋卖到了$780,000。

EPS物业搜寻（EPS Property Search）的总裁Patrick Bright说：“根据我在（悉尼）CBD环线20公里以内的搜索结果，这个价位买不到比较好的物业。”

“如：最近在 Erskineville，Clara Street 上一幢2睡房的Terrace卖到了$822,000，但那个物业简直太袖珍了。在环线以内的区域，想买个破旧些的自己重新改建，以$790,000的价格很难拿下。”

“一个状况比较不错的Terrace通常是要从$900,000起价。”

对于78万澳元的准买家，Bright先生介绍说，不如在内城范围买个公寓房，1睡房的价位从$600,000 - $700,000；或2睡房从$775,000 - $900,000。与其买一幢既没车位又要花费大把银子去装修的Terrace，不如买个省心省力，还有景观的2睡房公寓。出租的回报也会很不错。”

CBRE的住宅项目董事总经理David Milton先生称：“现在很多自住者更喜欢买个全新的公寓房，而不再考虑买个要打理装修维护的旧Terrace.”

去年一年，经CBRE住宅项目部销售的公寓房就超过3000套！如果不追求豪华型的话，平均价格也就是略高于$800,000，比78万稍高些。Milton先生补充说。

Colliers International的Ian Bennett评论道，在78万的价位买公寓房的选择范围还是很大的，无论是区域还是户型及使用面积。他说，“现在有些1睡房的设计还包含一个被称之为‘多功能屋’（utility rooms）的空间，可以用来当第二睡房、婴儿房、电视房等。”

Parker女士向那些购买独立屋的坚定买家建议，以78万的价位，可以考虑到Dulwich Hill买幢Townhouse，或稍远些至Carlingford、Bankstown甚至更西部地区“只要交通便利，远近并不是个大问题。”她说。

78万可以买到的公寓房

在市区：

最新的达令广场（Darling Square），78万只可以买到一套低层没有景观、没有车位的1睡房公寓或单身贵族房。

悉尼CBD区以公寓房占大多数，达88.2%；独立屋只占3.9%；各类排屋/连体屋占6.1%。

公寓房中位价$693,000；独立屋中位价$1,020,000。公寓房的长期增值率为4.6%。

在东区：

78万可在Rushcutters Bay的TBA项目中购买全新的带车位的1睡房公寓，或小户型的2睡房公寓一套。

在Bondi Junction购买全新的1睡房带车位公寓。

在Little Bay可购买二手2睡房，或全新1睡房或2睡房，最新的开发项目有TAG Group的新盘。

Botany区大户型2睡房带2个车位。

Mascot区2睡房公寓。

东区的范围较大，其北部是全澳洲价格最高的住宅区，东部沿海地区也不菲。中部和南部稍廉宜些，新开发区Mascot的价格这两年疯涨，2房从最初50万左右，现在已涨到70万，速度惊人。

Bondi Junction是东区的中心之一，独立屋的中位价是$1,370,000；公寓房的中位价$700,000。独立屋占总物业类型的15%；公寓房占54.7%。长期增长率，独立屋为4.4%；公寓房1.9%。

Maroubra是东区另一个中心，独立屋的中位价在$1,296,000；公寓房中位价$621,000。独立屋在物业比例中明显高于Bondi Junction，有39.4%；公寓房占42.2%；排屋类占17.9%。长期增长率，独立屋4.3%；公寓房3.0%。

在内西区：

Erskineville的新楼盘Eve，78万可以买到2睡房2卫生间加车位。

在Five Dock区，此价位购买2睡房2卫的选择范围更广。

Summer Hill的情况与Five Dock差不多，也是有比较多的2睡房公寓可选择。

内西区的物业市场在最近两年大放异彩，从东区、北区来的“豪客”推高了这里的房价。道理很简单，内西区距离市中心区如此近便，但物业价格在前两年并不高。且，在这里独立屋的地块面积比CBD临近地区的要大很多。房子旧点儿，不是个事儿，是事儿也就烦一会儿！烦的那一会儿就是盖新房的时段。

内西区过去两年的高幅增长，反映了市场的规律：物业价格的版块性和波动性。能够把握住这两个特征，在物业市场上投资就会游刃有余。

Erskineville的独立屋中位价$945,000，长期增值率5.5%，市场滞留天数30；公寓房价位$665,000，长期增值率5.4%，市场滞留天数24。市场很活跃。

Five Dock的独立屋中位价$1,000,000，长期增值率3.9%，市场滞留天数79；公寓房价位$636,000，长期增值率2.5%，市场滞留天数43。

Summer Hill的独立屋中位价$1,038,000，长期增值率5.5%，市场滞留天数70；公寓房价位$553,000，长期增值率5.2%，市场滞留天数24。

比较一下上述三个区的价格，从地图上找出它们的位置，如果有时间，到这几个区去转转，看看街区环境、房屋类型和占地面积，再到当地地产经纪的橱窗前学习学习价格，包括待出租物业的租金价格，就会清楚三个区中哪个更有机会，更具增值潜力。

在北岸区：

在North Sydney的Montrose楼盘70万元可购置一套1睡房+书房+车位的单元。

在Crows Nest的Element楼盘可买1睡房+车位。

往西至Meadowbank则可买下2睡房+2卫生间+车位，还可能有水景；想问津3睡房的话，钱包里就要有至少85万银子了。

偏北些，至West Ryde，Central Square楼盘，可买下有很好景观的2睡房。

北岸区的面积很大，不同区的物业价格差距也很大。简单划分的话，高价区主要是沿铁路和交通。从North Sydney沿Pacific Hwy北上，有Crows Nest、Chatswood、至Killara；这些地区的共同特点是交通方便、商业发达、名校众多；特别是North Sydney和Chatswood两大中心点。

其西部，自从M2高速路开通后，特别是Macquarie与Chatswood及North Sydney有铁路和高速路两大快速通道连接。Macquarie的物业价格也随之攀升，因为该区不仅有大学，还有悉尼大区中开发最早的工业园区。

这种以某一区为中心点，向周边辐射的状况是悉尼地产的又一特色。

在丘陵区：

Carlingford区，用78万可买高层景观2大睡房+书房单元；或在Carl拿下一套3睡房单元。

丘陵区（Hill District or The Hills）将会在西北铁路线建成后受益。该交通大动脉将把丘陵区与北岸区更紧密的联系起来，并进一步延伸至CBD和东区。同时，该线亦将西北和远西区与中部的Parramatta等中心办公商业区连接。

可以预见的是，当该铁路线建成通车后，丘陵区的物业价格肯定会随之水涨船高。

在南区：

在Woolooware可购置一套高层有水景的2大睡房+书房单元。

在Wolli Creek则只能买一2睡房单元。

南区的优势在于：离CBD的距离近、交通便利及澳洲承担国际和国内旅客的最大机场、George河及若干美丽的近海海湾，还有澳洲最早的国家公园Royal National Park、尚有相当可供改造的土地面积、成熟的市政服务及和谐的社区等。

目前，南区的物业价格可负担性还是不错的。

小结

首先读者要注意的是，这78万元的价位是悉尼独立屋的中位价，悉尼公寓房的中位价在55万。也就是说，用买House的钱，在悉尼很多区只能买到一套公寓房了，在市中心区，甚至只能买到一套1睡房或单身贵族公寓。关于独立屋和公寓房价格近十年的变化情况，请参阅第81期Domain中文版的专题文章《买独立屋还是公寓房》。

用买独立屋的钱去买公寓房，除了证明物业升值的实际状况，同时反映出买家的无奈及生活方式的转变。

最近十年是澳洲物业市场及澳人生活方式发生重大改变的时期，当然这一转变是非常缓慢的进行着，量变到质变的这一过程只有在回眸时才更加清晰。这就是“战后婴儿潮”一代逐步“下岗”，开始他们的退休生活，卖掉空巢的独立屋，买个宽敞的公寓房，以安度晚年。

同时，小资新生代更渴望享受当下，而不屑修剪草坪、给外墙刷漆的小农式生活。

这两大群体的转型，使得物业市场公寓房的需求大增。当然，这里还有不断增加的人口，及物业可负担性等多重因素的影响在内。

市场上如此大的变化，催生了另一个无缝不入的庞然群体－投资者。市场上最新的数据显示，5月份新州投资者贷款量占到了贷款总额的57%，达50亿元！

抢购楼花，在项目建设的两年过程中，即可能有10%以上的增值。如果以首期投入的金额计算，增益更是高达50%以上！这是任何正规投资方式都不可能有的“暴利”！

但是，“甘蔗没有两头甜！”。过去10年在购买楼花中遭受损失的投资者也不在少数。还要看到，由于公寓大厦越盖越多，同一地区的公寓越多，将对未来的升值及再出售造成压力。

但由于市场的多元化，机会总是存在的。从本文所介绍的各区价格和房型，就可看到差异。而差异就是机会，抓住机会就等于良好回报。

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