文 / JAMES

本周差不多在同一时间，发生了两件大事。一是外国人在澳洲买房，开始要付FIRB申请费，二是人民币获得IMF接纳加入SDR成为国际通用货币。把这两者发生的背景和原因比较一下，你会隐约感到，澳洲房地产是时候要有一个新格局了。

－－ James Tong －－

此话怎讲？因为收FIRB申请费，代表的是一种本位思维，是一种你是客、我是主，你来我地盘玩得太爽了，我就收你费用。在经济危机时，是不会推出这样的政策的，现在推出，是因为过去三年，来自中国的资金把澳洲房地产玩得太火了，部分澳洲人把房价上涨、澳洲年轻人买不起房的原因算到中国人的头上。经过媒体关注放大，所以当时的霍奇（Joe Hockey）财长“顺势而为”——开征外国人税。

在今年二月份，澳洲房地产理事会（Property Council）的总裁Ken Morrison就说，这个收费是给外国投资者发出了一个错误的信号，因为外来投资所起的作用，其实是直接为澳洲房产增加供应，政府这样做，只是出于政治上的追求，受打击的是我们正要鼓励的投资。

我倒不是担心它发出了错误信号，因为人民币入篮，说明地球上已经很难阻止中国人的投资了。到澳洲买房，理论上可以人民币计价，连兑换的差价都省了，形式上是财富的直接转移，而且人民币还有10%的贬值预期呢，FIRB收费其实起不到什么调整作用。我想说的是，政府当时以管理外国人投资为由，希望这个税能每年收到两个亿，而税收其实和其他物料、人工一样，都是成本的一种。正所谓，羊毛出在羊身上（或猪身上），著名律师行Maddocks就警告，在新例下，发展商要预先告诉政府有多少套房将卖给外国人，如果有200套，就要先付大概100万给FIRB（假定每套售价100万），可预期的是，这个税肯定会引起售价的再提升。这哪儿是帮助澳洲年轻人买房的节奏？

我们可以再看引起这次“人工”低潮的另一个措施：银行按APRA的规定提高投资贷款的门槛，其原意是增加投资者炒房的成本，把市场留给自住人士，但其实年轻人买房的最大问题是首期不够。一个可行的方法是先用投资房形式买下来，让租客帮自己供几年，再转为自住，限制投资买房，等于把这条路堵死了。所以，如果旧有切割式的思维不改变，光靠管和堵，澳洲房地产业就不可能有效管理和健康发展。

人民币入篮说明全球一体化是必然的趋势，也是我们必然要采用的新思维，因为大家同在一个经济体中，你中有我，我中有你。新的房地产体系，必然要解决人类共同关注的问题。

在此，我们呼吁政府不要用保守思维搞“小动作”，也提议发展商和投资者不要局限在独立屋、公寓房的思维来开发房地产，而应该以跨界的策略来寻找新方向，比如我们熟悉的教育地产（校区房）、旅游地产，其实更可扩展到养老地产、农业地产、科技地产，甚至赛马地产、气候地产，这样，澳洲广阔的土地上，才会出现生机勃勃的房地产新格局。

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