老斯基解盘03
Redfern 某公寓 9个月涨了34万，
发生了什么？
作者：张涅夫斯基
微信：ian1102
之前在研究Redfern的市场，无意中发现一个案例，很有意思，忍不住深挖了一下。这个案子跟我们平时接触的类型完全不一样，这期老斯基就给大家换换口味。
这次要说的老公寓地址是780 Bourke St, Redfern，它是几栋老公寓组成的楼群。1996年建成，位处redfern最东南角，离火车站得走25分钟。往东过马路是Moore Park，由此得名Moore Park Gardens。往南过马路就是Waterloo，Meriton建的大片楼群。虽然只有一街之隔，楼龄相差也不算大，但完全是两个画风：
Waterloo走的是现代都市风，混凝土外墙，道路宽敞明亮，楼下就有配套Coles，商店，咖啡馆,药房，吸引的人群是年轻一代为主，很多留学生住在这里，华人比例很大。
Redfern走的是古典设计风，内外墙都是砖，道路窄，树荫多，显得很温馨。楼下只有两间咖啡店，都是澳洲当地人，而且年龄层次高，退休的也不少，几乎没华人。
Waterloo楼群大家都知道啥样，我就不贴照片了。而Redfern那个小区可以看一下我拍的照片。 （请大家不要以专业摄影师标准衡量这些照片哈~）
小区主道，两旁绿树成荫。
最里面一栋楼，造的像城堡一样，大量用砖的brick-veneer古典风。
小区门口偶遇的二手书摊，浓浓的文化气息，这种光景就在Waterloo就见不到。
介绍完了小区，让我们看看今天的主角：unit A608。
为什么它特别呢？调出它最近的销售记录，看官们就明白了：
上一个owner，2016年2月份以91万买入，11月份125万卖出。9个月，涨了34万！
中间发生了什么呢？我们做一个前后比较。
先看看之前91万的时候是啥样：
客厅↓↓
厨房↓↓
卧室↓↓
阳台↓↓
卫生间当初中介都懒得拍，我只好找了同栋楼里的另外一个相似卫生间照片，应该八九不离十。（请自动忽略像素问题）
好了，它卖125万的时候是什么样的？鉴证奇迹的时刻来临了！
厅和阳台↓↓
厨房↓↓
卧室↓↓
卫生间↓↓
看完不禁心里感叹，这是去了趟韩国吧？ 这整得它开发商爸爸都认不出来了，完全是一个土包子摇身一变仙女啊。开放参观的时候我也去看了，每个人都点头称赞，中介也掩盖不住自豪之情全程微笑。
无疑，这就是一下子涨34万的原因所在了。
好，既然是解盘，只看图肯定是不够的，我们就深入的“图解”一下：
厅里把原来的旧地毯扯了，铺上实木地板，看纹路，这地板档次不低。还刷了淡栗色墙漆，不会像白色墙面那样沉闷。
另外阳台上的空调外机组也很用心的做了一个木柜包了起来，不然裸露在外的一个大铁箱子会破坏整体格调。
那道移门，尺寸很特别，一定是高端定制，非常厚重的一大块木板，算上滑轨，这东西说1万块不为过。
厨房整个敲掉，从零开始重建，造了一个island，水管电线全部重排。用了上好的石材，甚至splash back用的是天然大理石，这东西可价格不菲。龙头，sink，包括厨门，用的都不是便宜货。整个厨房大约1万5到2万之间，就这还不包人工安装费。
卫生间也是见功夫的地方，所有瓷砖重贴，大部分用了成本很高的大块大理石。另一部分虽然材料可能便宜些，但用的是斜式的交互贴法，这个一定要老师傅才搞得定，人工不会便宜。其中一个卫生间的淋浴，一个变两个，管道至少是部分需要重排。
悬浮式柜子和镜子柜看起来也不便宜。还有一个小改动就是两个卫生间都有一处凹槽，这是只有砖房才可能实现，把砖挖去一半厚度，产生了一个储物空间，对设计和施工工艺水平的要求可不低。
再看卧室，主卧造了一个飘窗，这在国内很时兴，但澳洲非常罕见。看它宽度跟窗严丝合缝，加上两旁的入墙柜，一定又是一个定制，这东西没个$4000下不来。
左边的背景墙，非常有心的贴出来一块Gyprock墙板，中间再挖去一个大方框，形成一个凹陷的效果，中间挂一副看不懂的抽象画，这逼格就装出来了，价格倒是便宜$1500左右。
另一个卧室里的窗帘也用了小心机，用到了一块延伸至天花板的木板把窗帘架遮掉，这样就与墙融为一体。与半透明薄纱窗帘搭配，造成一种梦中的朦胧感，仙气飘飘。
最后看一下户型前后对比：
2月份91万户型
11月125万户型
看着这两个户型图结构稍有不同，阳台和左边卫生间的尺寸都略有不同。但是公寓装修做不出这样的结构改变，也不需要。所以我估计是2月份的户型图没有画的很精确。
但是可以看出，客厅左边加装的移门是非常聪明的设计，关起来可以做第二个主卫，敞开了也可以做次卫，收放自如。
好了，看完表面工程，我们来到后台，粗粗算一笔帐：
售价125万减去91万，差价34万。
这么一趟彻底的改头换面下来，用料设计都是上乘，装修成本估计12到18万之间，我们取一个中间值15万。
印花税$36000. 两次律师费等杂费算上，凑满4万。
中介费2.2%*125万+市场推广费5000+租家具费5周5000=$37500
9个月利息，91万假设借80%，利率4.2%=$23000
于是差价减去所有成本，得出利润，大约9万，gst会计应该可以帮着避掉，资产增值税避不了，那就是2万1. 税后到手6万9，耗时9个月。
多吗？不多！
再算一下投资回报率：9个月产出9万/（成本20%首付+25万装修相关）=20% ，换算到每年是27%
高吗？不高~
房子买了放着啥都不做，算上贷款杠杆，回报率可能都比这个高。
而且这个至少是一份part time工作的工作量，理论上可不算投资。啥叫投资？投资是买了就回家睡大觉的。
那我们来看一下，问题出在哪里？
首先，最大的问题就是装修得太好了，简直是不计成本。
再来一个例子，我们看看隔壁一个邻居，B803,同样是2房2卫1车位，一个月前转手的售价是121.5万。
再来看看这家装修咋样？
看这家，铺个木地板，厨房换个台面，做个百叶窗，弄弄干净，租个家具就可以了。装修成本2，3万以内搞定，用不着大动干戈，价钱不也卖得差不多嘛~
而我们主角A608整体设计非常见功底，可力气全花在好看上了，经济利益考虑得太少。这装修完是要出售的，不是自住，搞那些个胡里花哨的有啥用啊。打个比方，A608是王家卫，追求艺术，不考虑票房。B803则是冯小刚，做出来的东西虽然俗，但是实打实票房好啊。
第二个问题，运作周期过长。这种施工时间最快1个月，保险起见算2个月。加上跟物业沟通的时间，和出售的5周，总共加起来用了9个月属于略慢，可能是没有协调好。
搞“装修再售”这种模式，俗称Flipper，跟我们平时说的“买了长期持有”的房产投资完全是两种游戏。它吃的是自己“制造”出来的增值，而不是市场增值。过程中没有租金收入，所以多持有一天就是一天成本。所以诀窍就如江湖中火云邪神所说：
要的就是快进快出！
另外反正已经是9个月了，何必急着卖，拖到一年，资产增值税就可以减半，估计是没有跟会计打好配合。
总的来说，如果这个业主不是builder，老斯基这里做一个大胆猜测，A608这位可能是学设计出身的处女座，会装修，但只会装修的“形”，不会装修的“魂”，水准离行家还有一段距离。
视野再提高一层，有个前辈跟我说过，通过装修这种办法，有时候吃力不讨好，并不是最有效率的房产投资。那为什么很多人去做？
那是因为电视里装修节目无数，使得这招大多数人都想得到的，而且每个人都有能力做。它最容易起步，但实际只有少数人才做的好。
因为这里的水，非常的深，涉及到可能跟council，strata沟通关系，法务，税务，贷款，设计，施工，成本，工期控制，还有市场等等等等，内容总结起来不亚于去大学修一门学科。要干这行，一定要找一个老师傅带，不然贸贸然入行，这学费一定会交到哭。
感谢阅读！
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我们下期见~
