【我的看房日记】系列是一档新的房产专栏系列。是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末在澳洲看房（二手房拍卖为主）过程中所看到的，听到的，用文字的形式和国内外投资人分享。旨在希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产，这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。- 大悟

文/大悟

2016年3月5日 星期六 天气：晴

前言

可能因上周的【看房日记22】《Epping楼花项目的盘点》反响不错，最近很多人给我留言，说也想看看如下区域，如Parramatta, Carlingford, Cherrybrook, Auburn，St Leonards等，让帮着分析分析。其实一些区域，我在过往是有写过的，烦请索引每篇看房日记最下端的表单阅读。未涉及到的区域，未来我会安排，悉尼区这么多，写的人就一个，慢了还望理解。

本来这期我是要写悉尼西北部Kellyville的，因上周自己定了套房，身边的哥们同事都觉得挺不错，开玩笑还说到时你settle不了，我们都可以帮你吃掉，叫我一定要写篇自己的投资心得。一开始我寻思这是私事呀，对大天蝎来讲，隐私那可重要着呢！

... ...

算了，为了此专栏，小爷先收起冷傲，不要隐私了。

在澳洲工作生活，有两个职业的人，就算收费很贵，你都不该吝惜钱财的结识与雇佣，且要定期保持联系。

一为房产投资顾问，（不是“距火车站300米，哪哪开发商全新力作，赶紧和我联系！”那球人）。无论你未来买或卖，他的建议都能帮你省或赚很多钱。

二为会计师，好的会计师就如同“常在河边走，我就不湿鞋。”的道理，他们拥有丰富的业务经验，深谙游戏规则，如何省钱，能省多少，这些往往都是选择的结果。

如果再加一个职业，贷款经纪人。他深知你的财务情况，当你打算入手贵重类产品需要向银行贷款时，他会告诉你未来你是否能够承担不确定风险。

以上是我的经验之谈。

我入手这套楼花类公寓物业的原因很简单，为了避税。

下面的话，我无论是在《澳洲房产那点事儿》，还是在【评论员文章】中多少都有提到，今天借着这篇实战，不妨按过去的某些思路，和大家一一分享。

大悟十条物业投资建议：

一 "投资是个人行为。" 

特别中意自己的这句话。为啥？大气！哈哈。在订房前，我除了和我的贷款经纪人通了个电话外，没和任何其他人透露过，为啥？因为哥就是专家。我不需要外行人的建议。踩盘，调查周边区域等花了2周不到的时间，最终锁定项目。

二 “钱不要趴在银行，要趴在资产上。”  

这和有钱没钱无关，完全是一个意识的问题。意识到并去执行，这就是结果。---资金睡觉的地方变了，结果睡眠质量也变了。

三 “房子没有好与坏，只有适合与否。” 

过往我看了上百套房子的拍卖，难道不知道house涨得比公寓猛么？那我为什么这次还是选择了公寓楼花？缘何？因为它更适合我。house租金差，操心，空置率高，维修费用高，但是房价涨得快。楼花或公寓呢？涨得相对慢，但现金流好，空置率较低，不操心，新房折旧率高，退税效果好。

在澳洲，房产是可以做账面折旧计入到当年收入的，而新房的折旧率要远远大于旧房子。而对于新房不管1房还是3房，折旧的大体差别并不大。

四 “现金流是投资类房产的血液。” 

按说房产投资中，现金流的收益是很小的，但现金流如果出现问题了，就会出现黎明前的黑暗，即未来的增值与你无关。因此现金流乃必要条件，如今澳房的租金持续低迷，悉尼房价的增长，租金跟不上，导致租金回报率低于4%的区域越来越多，想要全部覆盖掉总支出的物业也变得越来越少了。作为投资人，我很担心未来这样的情况会随着未来房价的持续上扬而恶化，所以此次选择的区域倒很好的弥补了这一点。

五 “自住投资比非常重要。”  

“你爱或者不爱我，爱就在那里，不增不减；你跟或者不跟我，我的手就在你的手里，不舍不弃。” --- 这是仓央嘉措的《见与不见》。

“你投或者不投我，租金收益就在那里，有增无减。你知道或者不知道我，自住需求就在那里，不舍不弃。”  --- 这我瞎编的，嘻嘻。

入手的这个全新公寓项目一共只有18套，投资者包括我只有2位，其他16位全部自住。18位买家中，只有我一位华人，其余17位是西人。

六 “文化底蕴不可复制。”

我又想起多年前，一位朋友在我微博端留的言了：

“房产投资和底蕴有毛关系？”  

过往看的房子中，有几个我是印象极为深刻的。一个是悉尼上东区Bellevue Hill的不带车位的2房公寓，拍到了130多万澳币，没有华人。另一个是悉尼CBD以东的Paddington的排屋。志在必得的买家10万澳币加价的节奏，室内挤满了人，最终200多万被拍走，我又是唯一的华人。这些区域之所以火得让人费解，我相信底蕴是很重要的因素之一，房子都算不上十分讨喜。交通环境都容易被复制，但底蕴？

卡耐基说：“你要钓鱼，你先要知道鱼儿吃什么。”我知道，在澳洲，华人是有一定比例的，但和白人基数比，还差太多，所以我未来得以钓他们为主。

七“房产投资第一要素不是获利，而是风险控制。”

前两天我和朋友在微信里说，现在的澳洲房产正在走一条新路，尽管房价涨得很快，但未来的风险也会是新的，或者说是无法预料的。为什么说房价涨得太快，很简单，因为它比当地人的收入增长的快。否则就不会被放大了。当这种比例一旦失调，为了民生，不想下台的政府一定会出来干预。所以租金，空置率，投资自住比等等这些问题，可能会变得更加重要了。所以投资人要先有这个意识，否则未来就是一个字---抛。

八“低密度区是抗风险之王。”

定这套房子前，我其实去看过悉尼下北区Mirvac的最新项目St Leonards Square，据说马上要开盘了，Mirvac是我很喜欢的开发商，质量很过硬，但Mirvac在悉尼的项目也有很多，并不是所有的项目涨幅都很好，其价格比类似产品高出很多，1房加书房要90---99万澳币，面积不大，户型一般，居然还不带车位！其实在St Leonards我看到一个楼花，面积大，还带车位，才售不到85万澳币，离这个项目挺近的。未来的St Leonards将会出现几千套全新公寓。面对如此大的供应量，你谁开发都不好使。所以不管现在哪个项目收了多少个EOI, 都可参看第一条建议。

九“涟漪效应是一种很好的房产投资策略。”

过往数据中，在悉尼，北区，Artarmon的涨幅比Chatswood高，南区，Arncliffe的涨幅比Wolli Creek高，在西北，Dundas的涨幅比Epping高，相信知道后者的人占多数。当两个相近且相似的区域，一个区域的涨幅一定会带动另一个区域，这就是房产投资中的涟漪效应。

十“稀缺才是价值，房屋的升值不靠价格，靠价值。”

一套好的物业就像收藏品一样，对应的区域不是何时何地都有很多项目在售的，我一直想看Lavender Bay, Cremorne Point，可是那里连拍卖都没有。可想而知有多稀缺。很多投资人看到开发商调价后，特别欣喜，我觉得特愚蠢，价格是外在的，价值才是内在的，价值的体现要经过时间的积累，银行今天给你估价高，明天也能给你低估价。

卖了这么久的关子，该出谜底了。这个区叫

Cammeray。

就是去年有个老哥写了封极为愤慨的信，抱怨那些在CBD或北悉尼停不起车，却停在这里的上班族的帖子，对喽，就是Cammeray。

现在我们回到【我的看房日记】的节奏。

Cammeray位于悉尼的下北区，隶属北悉尼区政府，距离市中心4公里。位于北悉尼的北部，Crows Nest的东部，Cremorne的西部，Northbridge的南部。没有火车站，近10年没有超过10层的公寓，典型低密度区。

公路公交十分发达，10分钟Bus直达CBD，距离北悉尼就业带1.5公里，可步行。1号高速穿过Cammeray，因此开车去CBD十分近。Cammeray是典型闹中取静的区域，上周末来这里Brunch，我又是唯一的华人，另外，咖啡超好喝。

我认可的顶级区域有一点决不妥协，就是周末人流量不能太大。这属个人偏好，不代表真理。个人就是不喜欢人多的地方，对文艺范的我而言，太闹腾。Cammeray我虽然没正式写过，但是个人以前看房时就很钟意她。

目前市场一瞥

独立屋市场：

Cammeray的独立屋中位价在200万澳币，排名新州第61位。

公寓市场：

Cammeray的公寓中位价为92.8万澳币，排名新州第40位，个人感觉，过去几年这里新房开发量还不到100套，凭借旧房买卖，能达到这个数字亦属难得。过去1年房价涨幅25%，排名新州第51位，租金排名全新州第72位。

过去二手房成交情况：

独立屋市场：

区域房屋在售数量太少，可能感觉不到。咱换个网站。

以上是过去5年里售出的部分房屋情况，吓人不?

公寓市场：

还是那句话，富人区的房价不封顶。

公寓现金流情况：

在租公寓不到30套，未来变化的可能性十分有限，在这样极度缺乏全新公寓的情况下，这种租金表现，在当今的悉尼市场，实在太太太少了！

后记

有很多华人看房子，可能把学区的因素看得很大，于我而言，这真的只算Bonus，并不是我最看重的，我觉得孩子未来的圈子不在于其学习有多好，而是圈子的人种。既然在澳洲，如何能更好的融入当地的白人文化要更有意义。所以，学校的人口组成我看得比学校排名要重得多，我也不会叫他上什么狗屁补习，但男孩子一定要玩橄榄球，要会一门牛逼的乐器，不能是钢琴，最好是架子鼓或萨克斯。

不过，Cammeray Public School居然排在全悉尼前50名的小学，我倒也挺开心的，我上周开车去Cammeray时，从未抛锚的大沃电瓶还出问题了，我想这是不让我走的节奏啊，此时正好赶上学生放学，放眼望去，全是金头发的小屁孩，更坚定了我选择这里的决心，谢谢孩子们。

最后加一个插曲，其实当时第一次去见中介的时候，我是打算拍定金的，可是不幸的是，房子在我去的几个小时前被人订了，虽然有一点小失落，但心想买房与找对象一样，看缘分，不强求。另外我并没和中介透露要交定金的事儿，过了一周，西人中介给我电话，说那位买家订了2房，1房空出来了，我考虑了下，直接转定金了。

没辙，是你的跑都跑不了。

这个项目顶层3房卖到了240多万澳币，我买走了最后一套1房。所以如果看完此文有兴趣的朋友，对不住了，这个项目就剩一套Studio了，65万澳币，内部面积44平，不带车位，其余售罄。

最后附上一张此物业的户型图：

个人选户型四点要素，楼层，户型，朝向（包括景色），面积。要占最少1条。这套物业位于一楼，南北通透，总面积达到了近90平，还带储物和车位。虽然略浪费了部分面积，但价格比Mirvac的St Leonards在售的低了10几万澳币，与周边Crows Nest的1年前的全新物业价格差不多，还算满意。很多年后要转手出售时，也许开发商会被淡忘，但是面积不会变。

本期看房日记就是这样。

感谢阅读！

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本期看房日记就是这样，感谢阅读！