文：James / 安然

在金融市场，有少数专家，说好的不灵说坏的灵，往往能提前预测大灾难，我们称之为“末日博士”，如：

向来爱与市场唱反调的“末日博士”麦嘉华（Marc Faber），1987年准确预测美国股市爆发“黑色星期一”大崩盘....

纽约大学经济学教授鲁比尼(Nouriel Roubini)，准确预言08年金融风暴、次贷危机....

在澳洲，要做房市的“乌鸦嘴”不太容易，尝试预测大势的基本上都不准确。比如早在2010年，我们有Jeremy Grantham因为看到房价已经到了家庭收入的7.5倍，预测房价必将大跌42%...

2014年我们有 Harry Dent说房地产市场是一个“定时炸弹”，到了崩盘暴跌50%的边缘...  只是他们都没有言中。

刚刚在上周，又上来了一位Jonathan Tepper。他的预言更刺激，可以标上［已购房者慎入］:他预测澳洲房市，悉尼和墨尔本将下跌50%，矿业城镇甚至会下跌80%!

可能为了显示自己并非故作惊人之言博取宣传，他只接受两家媒体的采访，一家是九号台的“时事六十分” (60 Minutes)，另一家是The AFR《澳洲金融评论》，AFR是唯一获得其调研报告的媒体。

问房市大跌有什么根据？他说：“澳大利亚目前是全世界范围内，家庭债务在GDP中占比最高的国家。”而且“最重要、也是最成功的部分在于我们做了彻底的调研，而不是凭感觉写报告。”

调研结果：“比想象中更坏” 

Jonathan Tepper还有一位好搭档叫John Hempton，他是对冲基金Bronte Capital的首席投资官。在AFR记者Anne Hyland的笔下，两人的故事很有电影感，他们“彻底调研”的故事是从悉尼西区之旅开始的。

他们俩人扮作同性恋夫妇，声称有$125,000的年收入，装作打算买房的样子，去看了很多开发项目，见了很多房屋贷款经理，以第一手的经历来探究到底有没有房市泡沫，做了一翻功夫之后，整个人就不好了，结论是：比想象中更坏。

他们说：“我们越往西走，越觉得荒谬，很多很多的房价与实际建筑成本和当地人收入相差太远了。”在过去的三周里，他们走遍了悉尼的西北和西南区，见了20位房屋贷款经理。他们发现，贷款经理建议他们在银行贷款的申请表上做假，虚报自己的收入以获得更多的贷款。Tepper在报告中说：“我们询问银行是否会打电话证实收入，无论是有名气的还是信誉一般的贷款经理都会说，银行很少审查收入。”

他们还得知，有时候银行对资料的审查，是交由印度电话服务中心去做的，更让人担心的是，低收入者所获的贷款，有时可在正常贷款利率的基础上，得到高达1个百分点的折扣，如果市场转向的话，将给银行系统的稳定性带来更大的冲击。

Hempton说：“银行一直说他们对贷款的审批很严格，然而我们转了这么一大圈，学到的居然是怎么从银行‘骗到’审批。”

Hempton认为，目前悉尼的公寓出现了供过于求的状态，尤其在西区和西北区，Parramatta的公寓居然每平米可以卖到$11,000。Tepper在他的报告中说：“澳大利亚正经历有史以来最大的房产泡沫，这个国家的房地产总值居然是GDP的3.8倍，爱尔兰和日本在房产泡沫时也不过是3.5倍。”日本房价在下滑的十年下降了80%，而爱尔兰在下滑的6年内房价下降50%。

Hempton说，他们在悉尼的西北见了一个房屋贷款经理，经理告诉他们，四大银行对房产的重新估价非常快，“他们希望你可以投资10到15套房产，唯一的办法就是银行重新估价，这样你就可以贷出更多的钱。”

Tepper曾遇见一位开Uber的司机，他有自己的房子，还在昆士兰州买了五套房产作为投资，且无需现金首付，还为自己的女儿担保买了一套价值$220万的房子。他在报告中写道：在过去几年里，超过40%的房屋贷款都是只还利息的贷款，这完全是庞氏骗案式的金融，买房的人只靠房屋的升值赚钱，只付利息并等待银行重新估价后套出更多带贷款，一旦房价下跌，一切都会逆转。”

在西悉尼的调研中，Tepper和Hempon这对“同性恋夫妇”还见了很多房产专家，去了银行和政府，以“买家”的身份询问了各方，最后总结出报告，并认为西边房市已经开始下滑。

大有来头的“末日博士”

Tepper的成名，始于2009年八月份，他创办的Variant Perception公司，公布了一个报告说西班牙是“欧洲资产负债表的黑洞”，当时他被很多媒体、评论员甚至政府当局指责，那时候他甚至被比作是“西班牙的敌人”。

然而后来，一切如Tepper所预言的一样，西班牙经历了一场完美风暴冲击， 高失业率、房地产下滑以及银行破产，是工业经济体系中惊人的一幕，他虽然自嘲为“笨蛋”，但笨蛋的预言被证实了。

Tepper的搭档Hempton也曾在揭露Trio Capital的退休金丑闻一案中发挥关键作用。

由于两人有这样的往绩，这报告一曝出，马上引起银行的股价下跌，并触发了关于贷款保险的激烈讨论。当然也引起了对于Tepper的更多争议。澳大利亚银行家协会首席执行官Steven Munchenberg说Tepper是“空想出来的”；而Mortgage Choice的首席执行官John Flavell夸他如“小说作家般具有洞察力”。

Hempton说在他们的调查中，遇到了开发商隐瞒西区公寓和独立屋的销售情况，“你走到Parramatta，就会发现很多公寓都被标为‘已售’。如果你说‘我真的很想要东北面的那套房子’，很快就会发现有一套会变成‘待售’。”

Tepper的报告中还说，悉尼西区的一些最穷的区域，如Blacktown、Rooty Hill和Mount Druitt的房子标价由$500,000到$700,000，这样的价格是非常疯狂离谱的。他还注意到，Blacktown的中位价目前是$640,000，自2012年12月以来增长了50%。Mount Druitt和Rooty Hill的房价则是2012年的翻倍。在这些地区，独立屋的售价至少是当地人收入的八倍以上。报告还提到墨尔本外城区，如Sunshine的房价，自2012年以来也翻了一倍。

Hempton说，在扮演同性恋夫妇调研之前，他以为Manly的房价很疯狂，然而现在，他相信一些如Rouse Hill的区，房价才是最夸张的。他说，人们将房价的上涨归功于计划中的西北铁路线，然而悉尼西南区很多有铁路线的地区，房价增长并没那么厉害。

他还提到，在开往西边的沿途中他们看到了很多首付担保的广告，也就是说投资者可以通过购买保险、支付保费的途径，将首期的比例降低，甚至降至零。在投资者贷款违约的时候，银行会得到保险公司支付的承保金额。

新“末日博士”的来历

Tepper的调研方法之所以被看好，是因为他的所为，像电影《大卖空》The Big Short 中的投资者用非传统方法预测了美国2008－2009年的房市危机，而他的经历看起来也不像是个金融市场操盘手。Tepper在马德里长大，父母经营一个戒毒所，他形容自己是“文化呆子”。虽然在美国出生，但很少呆在美国，在2014年甚至因经济原因放弃了国籍，他在美国银行工作过，离职后成立Variant，现居伦敦。

Tepper在拿到Rhodes奖学金转学到牛津学现代历史之前，在北卡罗来纳大学学习经济学，他认为，与学院派的经济学家走得越久，得到的理论越多，与现实社会越脱节，他觉得历史通常可以为投资者提供更有用的帮助。

“我觉得每个澳大利亚人都应该读读Charles Kindleberger的Manias, Panics, and Crashes（狂热，恐慌和崩溃），这是一本讲经济危机历史的书，如果人们可以花时间读一点历史，就会意识到危机的爆发并非不正常。”

你相信吗？

在2月25的推特上他写到：当我在2009年写西班牙的报告时，政府和媒体都抨击我，然而事情自然地发生了。

那些抨击，都是很轻蔑的话，很明显，因为对业界的批判而被定义为机会主义者，Tepper还是挺介意的，但同时他说这一切，从前也曾经历过，而“报告自己会说话”，他对《澳洲金融评论》说：“你会在读过报告后表示反对，就跟我们的西班牙报告一样，但是，事实一切都摆在这里。”

房地产开发商亿万富翁Harry Triguboff也加入了对他的批评之列，他对AFR的记者说：“通常我们的银行对于借贷非常谨慎，我们不会跟那些不付押金就能拿贷款的国家比较，这是不可能发生的。结合我过去的经验，只能说意外并没有发生。如果任何事情发生，银行也会积极救市，政府也会采取措施。”

墨尔本私人投资公司APT Capital Management认为市场会在2016年崩溃。该公司目前卖空银行、上市地产公司以及贷款保险公司的股票。APT的策略分析师Amy Reynolds说：“从上个夏季开始观察澳洲市场以来，我们认为房地产泡沫是确实存在的。当泡沫破裂，我们相信将有很多银行暴露出严峻的问题，泡沫破裂将会从房价过高的地区开始，比如西悉尼。我们相信很快了，泡沫将会在2016年破裂。”

Tepper指出，澳大利亚的房贷有40%是只还息的，房地产占GDP的3.8倍，比爱尔兰和日本房市下跌前的比率还高，这就是他预测澳洲房市要开始下滑的主要根据。他说：“别想那些传闻趣事了，看看数据吧。”

Tepper报告的结论和发现无疑是惊人的，但是，查访了二十个贷款经纪，就断言整个行业都不行了，是否以偏概全？澳洲在2008全球金融风暴时房价也只是下跌7％－10%，Tepper又用什么计算方法预测要跌50%甚至80%？如果真的发现骗案，正确的方法是报警还是报告媒体？到目前为止，澳房汇还未能联络上Tepper本人作进一步查询，这个报告的后续效果，还待进一步观察。

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