文 / Max Wang

上个星期五（4月22日）是澳洲ANZAC Day（澳新军团纪念日）长周末的开始，可墨尔本当地的微信朋友圈却被一条新闻刷屏：维州政府财长宣布，对海外地产买家征收的额外印花税从3%增加到7%，从今年7月1日开始施行。换句话说所有在7月1日以后签署的买房合同，都要开始上缴这笔额外的税款，加上现行存在的印花税（上至5.5%），那么海外买家要面临高达12.5%的税率。

同时提高的还有针对海外买家的土地税(land tax), 从0.5%提高至1.5%。

本来这期我打算写墨尔本CBD公寓投资将要面临风险的应对方案，但很多读者朋友咨询这条印花税的新闻，我们这周就先聊聊维州政府到底在打什么算盘。

首先我们了解下什么叫做“印花税”

印花税，英文是stamp duty，是政府对包括房产、生意、汽车等交易征收的一项税，通常是交易额的一个百分比，比如目前维州本地地产买家上缴的印花税税率是房产交易额的5.5%。

为什么叫印花税呢？因为政府需要做的，就是在交易合同上盖个章，承认交易发生。早年（好多好多年前）买卖房屋是民间行为，完全没有政府的事，后来出现很多纠纷，经常无法证实交易是否发生并完成，当时的政府就想出了这个好主意，我们出面盖个章，证明你们交易了，然后收一笔费用，后来就逐步演变成了今天的印花税，并被各国政府普遍使用，甚至是重要的税收来源之一。

印花税在澳洲不同的州税率不同，征收的条件和计算方法也都不同，基本是州政府自己拍脑门说了算，联邦政府管不着。以墨尔本所在的维多利亚州举例，其实也不是5.5%一口价，而是通过一个复杂的计算过程得出的大概结果；如果是悉尼所在的新南威尔士州，房产印花税的计算按照房产交易价格的不同也有相应的计算公式，这个我们今天不做过多的介绍。

重点来看下墨尔本所在的维州

在2015年7月1日之前，维州政府对海外买家和本地买家是一视同仁的，大家都交最多5.5%的印花税。为了和悉尼房产市场相比更具竞争力，维州政府甚至对楼花交易（off the plan）只按完工比例征收印花税，比如公寓如果在销售时还没有开始动工，那么买家只需要为所拥有的土地交付非常少的一笔印花税即可（一般也就几千块不等），随着项目的开工建造，印花税逐步提高，直到完工后印花税达到全额。因为说到底买楼花是存在一定风险的，政府鼓励大家买楼花，用的是减免印花税这个手段。和悉尼相比，可谓诱人，因为在悉尼，即使是买楼花，也要按全额交付印花税，没有任何的减免政策。

直到2015年的6月份，维州政府突然宣布从2015年7月1日开始对海外买家在5.5%之上额外征收3%的印花税，当时一片哗然，在接下来的7、8月份，海外买家的交易量也下降了不少，因为很多人赶在7月1日之前签合同，加上一大批买家处于观望态度，但后来交易量逐步回升。毕竟当时墨尔本加上印花税8.5%之后的房价与悉尼相比还有差距，而且当时悉尼正是涨的最厉害的时候，价格高居不下，所以墨尔本这边并没有因为这3%受到太大的冲击。

针对海外买家额外征收的印花税从3%直接上涨到7%，上涨幅度高达133%，使得今年7月1日之后签合同的海外买家面临高达12.5%的印花税，加之最近澳洲四大银行各种收紧甚至停止对海外投资者的贷款政策，基本上可以肯定地说是“雪上加霜”。

这里需要澄清一点，无论是维州政府的新印花税政策，还是四大银行的海外人士贷款变动，都不是针对华人，而是所有的海外投资者。华人作为澳洲地产投资主力之一，肯定会受到不小的影响，但我们只是众多非澳洲居民的地产投资者的一员。

说回原来的话题，维州政府这一新的税务预算案的提出，基本把之前推行的楼花印花税减免政策的好处全都抵消没了，接下来对海外投资者而言，和悉尼相比没有任何有诱惑的竞争力了。

维州政府为什么要这么做呢？到底在打什么算盘？

维州财长上周五解释说，此举是为了保护澳洲本地居民的利益，只针对海外投资者征收，本地居民印花税和土地税不受影响，让海外买家和本地买家都能公平的享受墨尔本地产增值带来的好处，让海外买家也对维州本地的基础设施建设作出相应的贡献，这一新的印花税政策将为维州政府在未来四年带来$4.86亿的额外财政收入。

牛屎，呵呵。

这些话都是政客说给握着选票的选民们说的。为什么维州政府和海外地产买家的友谊小船说翻就翻？一言以盖之：还不是因为海外买家没有什么话语权和选举权嘛。

而且最重要的，是维州政府对所有海外地产买家在传递一个信号，那就是你们不要来维州投资地产了，都快去悉尼和布里斯本吧，那边税低，我们这12.5%都是用来交税的，不是买房的。

你知道吗，这样还真的会把海外买家赶去其他州府，本来澳洲各大首府城市的地产市场就是内部竞争关系。

另外这$4.86亿额外财政收入，想的挺好的，但如果用动态的思维方式去看，这笔钱能不能收到都是问题，因为海外买家都被赶走了嘛，交易额下降，税收自然下降。

维州本地居民也许会想，矮油不错哦，我们的利益受到保护了，政府好棒。这也是政府希望我们认为的。但事实呢？如果来自海外的投资开始减少，与之相关联的一系列行业都会开始遭受影响，包括建筑行业、零售、餐饮、相关的服务业都会疲软，甚至是银行和贷款行业也都受影响，而这些行业的从业人员可都是实实在在的本地居民啊。

那这么看来维州政府岂不是不知道自己在干嘛？明显不懂经济嘛！

你还别说，我个人觉得还真的就是这样子。目前澳洲的联邦政府是以自由党为主的联盟党，而维州的州政府是工党，其实是对立的。而工党是出了名的不会搞经济，比较擅长的是组织工会罢工。澳洲经济整体来看，过去20年最蓬勃发展的时期就是自由党的霍华德政府，经济发展得好，政府财政有盈余。后来工党的陆克文（会讲中文的那位）上台后，联邦政府赤字连连攀升，目前的联邦政府赤字要几十年才能填补掉。我个人不属于任何政党，只是就事论事，也仅代表我个人观点。

接下来会怎么样？

目前这一印花税提高政策还没有落地，只是下个财年的预算提案，但发生的可能性非常大。当你读这篇文章的时候也许已经有答案了。很多海外买家在中介的助推下会赶在6月30日之前签合同，然后7月份开始的至少2-3个月内会出现墨尔本海外买家交易量下降的情况，在昆士兰州（布里斯本和黄金海岸等）买房的人数会增加。移民中介的生意会明显好起来，因为这次针对海外买家额外印花税从3%涨到7%，很有可能不是最后一次上调，移民了就不用多付这笔税了，贷款也会容易很多，很多人会为长期做这样的打算。

另外多提一句，维州下一次大选最后限期是2018年11月24日，在那之前会不会再有针对海外买家的新收费都很难说，下次谁上台我不知道，但我知道我会把票投给谁。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983、E: [email protected]

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