文 / James Tong

什么？去听个财政预算，还要被全封闭锁起来？

是的，6月21日这个活动叫“Budget Media Lock-up”，新州所有重要的媒体都被召集在Martin Place一座政府大厦内，由上午8点到中午12点，禁闭四个小时，手机和一切通讯器材要上缴，除了在特别安排的新闻发布现场，其间不许录影拍照，不许抽烟，不许离场，不许向外界发布任何信息，不过，现场安排了丰富的精美点心、咖啡、水果，可以随意享用。

新州政府如此煞有介事的安排，是为了宣布2016-17的财政年度预算案。本来觉得沉闷的政府活动，这么一来，反而变得有趣了。抱着体验一下、期待有所发现的心情，我也起了个大早，参加这个活动。大概一百多人的记者、评论员，被安排在十个房间内，大家像回到了澳洲的学校一样，围着拼起来的大桌子坐下来，每人座位上早放好了一大摞预算报告，然后各自端着咖啡或茶、打开笔记本电脑......（嗯，真可惜不能拍照）。原来，“锁”起来，是为了大家可以专心读书，然后听财长讲话和提问。

财长Gladys Berejiklian象个巡视课堂的老师一样，偶尔带着几个助手进来和大家打招呼，回答一些问题。整个早上她说得最多的一句话是：“与其他州相比，新州有最强劲的经济环境、有最强有力的预算计划。去年新州增加了14万1千8百个就业职位，占了全澳洲的三分之二。” 这让大家都精神起来。可是，这不是我想听的，我想了解的，是与房地产发展直接相关的内容。许多的经验告诉我们，看房地产趋势，如果与政府的认知不一致，那是注定会杯具的。这里我从印花税、人口增长和市政建设三个方面来跟大家聊一聊这个预算案。

从印花税收入看房市势

预算案重头戏，说的当然是外国人附加税。这是预算案中争议较多、对房地产业影响最大的部分。如果加上联邦政府的拨款，新州的2016-17年度收入预计为770亿，将比上一年增加4.4%，其中交易印花税收入预计有87.7亿，约占11%。 

关于印花税的增长预算，报告中是这样说的：“交易印花税预计在2016-17年和未来数年将每年增长2.4%，与最近几年相比，增长率大为减弱。然而，印花税是数额比较大、而且有明显周期性的税收来源，体现着经济周期的变化。其中与住宅交易相关部份的印花税预计在到2019-20年的四年，每年平均增长4.7%，这并不包括海外投资者的额外印花税 。不过目前房市周期比以前的周期都长，历史新低的利率、强劲的人口增长以及持续的供应能力限制，预计会继续支持房地产业的兴旺。

除去海外投资者的印花税转账手续费，2016-17年住宅印花税收入预计增长5.5%。而前一年是13.6% ，之后每年的增长将更缓慢，预计平均4.4%”。

那么在接下来四年，从外国人手上能收多少印花税呢？财长的预测分别是：2.26亿，2.16亿，1.92亿，2.01亿。从这些数据，大家应该可以了解在政府的规划中，新州房市的大概走势将如何。

在记者提问阶段，有人问“征收外国人印花税后，是否对新州房市有信心？”财长的回答，是一个非常干脆的“Yes”，她的根据是维省征收的附加税并没有对房市造成多大影响，而新州的经济要强劲得多。我觉得，真正的信心如何，看四年的预测数字就最清楚。

不知为什么，有中文社交传媒把这个附加税说成是税款的4%，这里把报告的说法重录一次：

“由2016年6月21日起，新州将对海外人士征收4.0%额外印花税，对象包括：海外个人、公司、信托以及政府。对于澳洲公民，包括生活在海外的公民，以及生活在澳洲的大部分永久居民，都不会征收额外印花税。这附加税是在正常印花税之上增收的，另外，目前对于购买楼花的优惠政策（可以最高延迟12个月交付印花税）也不再适用于海外人士。到2019-20财年，这一政策预计在四年间将带来8.35亿额外财政收入 。

从2017年1月1日起，海外人士在新州持有住宅土地，需要交0.75%的土地附加税。这个税项没有豁免额，而且也没有主要居所免税优惠。这附加税是在普通土地税之上增加的 ，原有税额不变。 到2019-20财年，这一政策预计在四年间增加1.66亿财政收入。”

住房供应承载着增加劳动人口重任

对新州人口增长，特别是对劳动人口增长的预测，是预算案的另一个大重点。到2056年，新州总人口预计将达到1,120万人。这比现在760万人口多将近50%，比1976年的500万人口更是多出两倍。370万新增人口里，200万则将是由于自然增加——自然人口出生以及人均寿命的延长。另外的170万则是净移民人口的增加。在接下来的40年里，预计平均每年净移民将超过41,000人，它是每年海外移民（60,000人）抵消州际移出人口（19,000人）而成。

房子供应对于州内居民和吸引新移民都至关重要。未来房屋的供给要反映家庭结构的改变，包括家庭内已婚和单身人口的增长，并且配合靠近就业机会的需求。

回顾从2005年起的七年，房屋平均完工量每年仅不到30,000套，不过在过去的几年里有明显回升，七年的低建筑量以及强劲的人口增长，让新州积压了大量住宅需求（尤其是悉尼市）。

自2012年，由于政府的重视，新州的住宅建造量已经有了巨大的提高。然而，过去的政策以及经济条件还是让新州累积了约100,000套的住宅短缺。短期的住宅建造计划以及每年平均43,500的长期规划住宅供给增长，会慢慢填上这个空缺。短期内，房屋建造的形势非常好，2015年的年房屋建筑批准超过70,000，是自1970年开始统计数据以来的最高值（见表4.4）。在过去四年里独立屋和联排别墅的建造审批量已经有了明显的增长，其中增长最快的还是公寓，尤其是四层以上的公寓楼组合。

按目前房子建造的情况来看，在接下来的几年，要满足每年增加的住房需求是没问题的，在这之后，房屋短缺的差额将逐渐减少。而这一空缺何时可以补上，取决于未来住宅的建造、人口增长以及家庭结构的变化。

从长线看来，政府规划到2030-31年之前，房屋供给平均每年增加45,000套 ，然后到2055-56年的阶段，每年增加43,500套 ，也就是说，在接下来的40年里，将要大约增加新建房屋180万套，这基本可补上过去20年里房屋短缺的差额。因此在接下来的大约20年里，房屋完工量的峰值大约应该是每年50,000套，以缺口是每年30,000套到40,000套来估算（见表4.5），峰值之间相距大概五到六年一个循环，每年平均完工量将超过42,000套。

四月初的时候，我写过一篇文章介绍两派专家的讨论：一边是UNSW City Futures Research Centre的专家，认为澳洲房屋空置已经到了“不成体统”的程度，光在悉尼，空置房子达九万间。另一边是ANZ的专家，认为新州房子供不应求，目前缺口是十万。预算报告出来，答案是：ANZ专家胜！

增加房屋建设受何限制？

第三个重点，就要说到我们的大基建了。四年用733亿！这是一个从来没有过的大手笔。为什么？为的是要完成“未来15年，新州每年增加45,000房屋”这个重大任务。

如果我们看看地图，以悉尼为中心的居住区发展，有很多的局限。靠近市区和就业增长区的处女地段(Green Land)虽然还有，但与过去十年相比，已经越来越少了。由于悉尼被大海、国家公园和大山脉所包围，发展是比较困难的。因此，新建房屋的供应将需要利用棕色地带（Brown Land）的再开发，或者靠增加已有住宅区的人口密度来实现。也就是说，大家可以期待更多的Rezoning出现。

高科技和新增的道路基建会帮助实现目标。举例来说，新的科技将减少在老旧工业地块上整治污染成本。新的基建设施将令居民更方便到达悉尼市中心，或者沿着国际经济走廊，可以从CBD以北去到Macquarie Park商业园，又或者往南去悉尼机场。

良好的道路基建投资是非常必要的，它可以促进悉尼以及新州乡村区域的人口同时增长 ，而且不会降低原居民和新居民的生产力和生活的便捷度 。

除住房之外，必要的基建投资包括学校及医院，公共交通及公路，城市排水以及电网。还包括如购物中心、公园、自行车道以及停车位等等影响人们日常生活的设施。这些基建是由当地和州政府以及私人公司负责的，对于增加的住宅开发提供社区建设支持。

对基建的大投入，还要解决的另一个问题是交通拥堵。据基础设施建设、交通及区域经济发展局预计，2015-16年在全国城市拥堵方面的花销约为$165亿（以2010年的币值计算）。这包括了个人及公司的时间成本、机动车辆成本以及空气污染造成的损失。解决的办法，是建造更多的分流道路和增加公共运输来为高峰期分流，而长期来看，这方面的大投入是不可避免的。

新模型：假定新州增加10,000套房屋

今年的新州预算案，首次把海外移民、州际移民、房价、房屋供应、以及就业机会等多方面因素综合在一起来评估经济的发展。其中有一个评估很有意思：假定新州增加10,000套房屋而其他州没有相应变化，它将会刺激更多人口来到新州（见表4.7），到2050年代中期，就会使新州传统劳动力人口增加超过600,000人。这也将减少人口老龄化的影响并促进经济的增长，帮助提高房价可负担性。而更年轻化的人口以及更强劲的经济发展将会带来更多的就业机会，并促进财政增长。这是新州预算案的指导思想，基于这个认知，我们可以确认政府是不会让房市倒的。

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