自NBA上调贷款利率以来，澳洲各大银行跃跃欲试，纷纷宣布上调贷款利率。那么各大银行利率上调的幅度有多大？利率上调的主要原因是什么？澳洲房产的宏观状况是否会因此而恶化？墨尔本房产市场趋势如何？万金园合作社结合了Domian、The Australian 和Realestate等多家媒体的报道，为大家解答以上问题。

尽管澳大利亚储备银行（RBA）的官方利率已经降到历史最低，并在未来的几个月中没有任何升息的迹象，但官方利率并不是决定贷款成本的唯一因素。

近期，澳洲各大银行纷纷宣布上调贷款利率，扩大投资房和自住房的贷款利率差别，并拉大了只还利息和本加息两种方式的利率差别。

自住房来看，CBA所调整的利率差别最大：本加息还款利率上调0.03%，只还息还款利率上调0.25%。ANZ本加息还款利率保持不变，但只还息利率却增加了0.2%。

从投资房来看，贷款利率上调最大的是BOM，只还息利率上调了0.39%，而上调幅度最小的为ANZ，仅为0.11%。

利率的变化直接受到全球经济的影响，缓慢的经济增长会带动利率降低，反之，快速的经济增长又会带动利率升高。

目前，全球经济正在回暖，美国近几年内经济增长强劲，中央银行已经两次提升利率；欧洲也已经度过了最困难的时期，全世界的利率都在纷纷对回暖的经济做出回应。

美国官方利率

经济的缓慢回暖让人们不再紧张，存款的欲望锐减，而投资的意向增加。S&P 500股票指数和道琼斯工业平均指数（Dow Jones Industrial Average）都飙升到了历史新高。为了投资股票市场，投资人必须出售其它资产，其中一项就是债券，这就是美国政府的债券价格在近几个月中急转直下的主要原因。

在这种情况下，为了增大持有资本，银行须支付更多的利息获得存款，因此需要靠提升贷款利息来维持收益的平衡。

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有人认为，受到潜在性资本利得税政策调整和高房价低租金收益畸形关系的影响，澳洲房地产市场的动态平衡正遭到威胁。各大银行房贷利率的持续上涨无疑给整个市场的发展带来更大的风险压力。

CLSA证券分析师Brian表示，澳洲房价的宏观状况正在恶化，房贷利率增长将会加大投资者的还贷压力。

澳洲房地产委员会主席Morrison表示目前这些担忧都杞人忧天。他认为政府的审慎监管机制一直发挥着作用，而且整个银行金融系统仍固若金汤。

他并不否认利目前房贷利率面临上涨压力，但从长期来看，今年银行并不会持续大幅加息。房产价格受到利率波动影响的可能性很小。

此外，澳洲审慎监管局此前已经做了大量调查工作，确保银行有充足资本应对潜在风险。因此，夸大银行业风险和宏观经济恶化趋势的分析是错误的。

贷款利率的升高和政策的缩紧似乎并没能阻挡墨尔本迅猛发展的房地产市场。

上周，墨尔本的清盘率再次突破80%，比去年同期的清盘率高出近7个百分点。其中东南区的清盘率最高，为88.2%，北区紧随其后，为86.6%。位于墨尔本东区的一套4房别墅更是以415万澳元的高价卖出。

Domain Group首席经济学家Andrew预计，墨尔本的房价将在一年半的时间内以每个季度3%的速度稳步上涨，平均房价将在2018年年末超过一百万澳元。

届时，墨尔本将成为继悉尼之后第二个中值房产价格突破七位数的城市。

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