作者：大悟

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今天这篇文章，是根据上周一位大全后台读者留言我所感悟到的，因此我选择用案例来诠释它。

有人在分析事情时，特别喜欢立马就去定性。

定性是很容易的事情。骂人就是定性，骂人之所以让人生气，就是给别人随意定性，所以骂人是不对的。

按照哲学逻辑，简单的定性是有失偏颇的，对任意的事物都如此。

我觉得，任何一种投资形式，都有它存在的道理。我们先看看它存在的理由到底是什么。

对陌生的事物，排斥是合理的。所以我们要学会它，再决定接受与否。这叫有脑子。

今天我选了2套100万澳币左右的物业，一套是住宅地产和一套商业地产。

我们来从它们的收入，成本，现金流等各个方面来做个简单的对比。

因为时间拉得比较长，在此只给出粗略的对比。

我尽可能让这套案例物业位于多数人可以接受的位置，多数人可以接受的户型，以让案例更丰满一点。

我在此选的是一套2房2卫2车位公寓。

这套2房公寓位于悉尼的东南部Waterloo，距离市中心约5公里，是很多学生比较喜欢的居住区域。而且租金也很不错。

这套物业是复式的，带CBD景观，总使用面积达到了184平。

2001年的楼花，2002年建成。

以2006-2018的12年为样本，

II 现金流分析：

收益：

Waterloo的租金回报在悉尼地区算是比较高的。

从过去10年的gross rental yield来看，这个平均毛租金回报在4.6%左右。

简单点计算，我们暂以+4.6%作为2006-2018年的12年总租金平均收益率，如下图

12年总租金收益：+$479,355，

平均年租金收益：$39,946。

成本：

算完+的，我们来看看-的，即持有成本：

对于公寓类物业来讲，主要的持有成本为4项，如下：

1 银行贷款利息

我们按照2006年买入价$615K的80%作为loan base,即$492k。

从2006年-2018年，只还利息的银行利率从9%变到如今的4%左右。

我们简单来算，就按5%好了。

年贷款利息为：-$24,600

2市政费+水费：

我们按照1年：-$1,500

3物业管理费：

我们按照5.5%的租金收益：

即平均每年：$39,946*5.5%=-$1,997

4 物业费：

我们按照1季度1200, 即每年：-$4,800

12年总持有成本：

-（1500+24600+1997+4800）*12= -$32,897*12=-$394,764

12年总租金收益-12年总持有成本= 479,355-394,764=$84,591

12年，平均年净租金收益：84,591/12 = $7049.25

12年，平均年房价增长：40.5万/12=$33,750

12年，平均年净收益：33750+7049=$40,799

此次商业地产案例我选的是商铺（retail）。

很多读者相较warehouse，这种类型的商铺算是更容易理解和可视性些。

（示意图）

这套面积只有54平的商铺，位于Darlington，悉尼的内西区，距市区3公里。

这里更是悉尼大学学生十分熟悉的地方，Abercrombie St更是很多学生去往Redfern火车站必经之地。

2017年底，售出价100万澳币。

这套物业的Zoning属于B1，即Neighbourhood Centre。这种类型的土地zoning和我们通常看到的可改造的B4区别是很大的。

简单来讲，就是改造空间非常小。

I 物业增长分析：

以2006-2017的11年为样本，

II 现金流分析：

对于位于这样离市区学校很近，且人流量较大的商铺，毛租金收益一般在6-7%左右。

而每年租金还将按照CPI指数或一般增长约3-4%，这是和住宅地产非常大不一样的一点。

但一般较成熟的商铺，刚购入时，因为溢价的关系，未必能达到较高的租金收益。

所以我们暂且第1年（2006）按5%计算。考虑到区域所在位置，其空置率暂且忽略。

收益：

之后每年增长率按3%计算。

2006-2017年的11年间，的租金回报率和租金收入如下图：

11年总租金收益：+$536,189，

平均年租金收益：$44,682。

成本：

算完+的，我们来看看这套商业地产-的，即持有成本：

对于此类旺铺，租客是包所有费用的，包括我们以上提到的市政费水费甚至物业费等，简单来讲，房主只需要付2个费用，即：

1 银行贷款利息：

我们同样按照2006年买入价53万澳币的80%，本息同还来计算。

即Loan base为$424,000，

每年贷款利息为$21,200