文 / Max Wang

今年一开年一些媒体上就不停的有声音在说，澳洲地产市场，尤其是墨尔本和悉尼开始出现大量泡沫，房价不仅不会涨还可能会跌，甚至还有各种“专家”预言澳洲房价会跌30%-50%。

你觉得会吗？

咱们用数据说话。

我们在之前的《小麦谈地产》文章里介绍过“拍卖清空率”作为市场风向标的重要作用，清空率的高低变化直接反应市场的供需走势，甚至可以帮我们在一定程度上预测市场未来的发展方向。这里重新介绍一下，所谓“拍卖清空率”(Auction Clearance Rate)，是指上市拍卖的房屋数量中有多少被成功卖掉，这里包含拍卖当天和拍卖之前就卖掉的所有交易，比如有1000套房屋在市场上拍卖，有700套成功卖掉，那么“拍卖清空率”就是70%。

70%其实是个分界点，当拍卖清空率达到70%以上，我们叫做“健康的卖方市场“，意思是说，买房的人多，房源相对较少，需求大，供给少，房价会上涨；80%以上就是“极端卖方市场”，说明一房难求，能买到房子就不错了，通常一场拍卖会有至少5人以上参与竞价，房价会大幅上涨；60%-70%之间说明供需基本平衡，房价会相对稳定，略有小幅上调。

2016年过去了两个多月，市场数据会告诉我们是否有泡沫存在。

去年（2015）的三月份第一周共有318套房产上市拍卖，清空率71%。那么今年情况如何呢？今年三月第一周共有1041套房产参与拍卖，清空率达74%，也就是说，上个周末墨尔本1041套房子中有775套通过拍卖成功出售。

二月底的拍卖清空率是76%，但数量远不及三月，目前墨尔本的拍卖清空率保持在平均75%的水平，可以说是健康的不得了，甚至比去年同期还要高1个百分点，我们知道，去年墨尔本和悉尼可是疯涨的一年。

这其实是个重要的信号，告诉我们今年的墨尔本房产市场将继续保持健康的上升。但需要注意的是，并不是每个区，所有类别的房产都会升值。

如果我们细分观察，会发现独立屋（house）供给少，需求大，清空率远高于74%，而单元房和公寓(unit and apartment)却刚好相反，供给增大，需求略滞后。

事实上，墨尔本今年独立屋的前景一片光明，基本是一定会涨，但是单元房和公寓却很有可能走平，某些地区甚至因为突然有大量公寓上市而造成租金下滑的情况，并不是项目不好，只是一时间出现了短暂的供需失衡。

我们如果看看现在市场上的活跃人群会发现，与去年投资者主导的情况不同，今年主要是自住的购买者占多数，之前投资者的比例高达50%以上，现在回到了比较健康的三分之一左右的水平。自住购买的人群中，以退休人群和把自己大房子卖掉搬到位置更方便，房子更小更好打理的地区为主(downsizer)，而首次置业人群依然有些挣扎，只占买家市场的20%左右。

其实目前墨尔本的房产市场出现了一个需要投资者非常谨慎对待的趋势，那就是实际供给和实际需求的错位。简单点说，市场上不停有新房上市，需求也一直在上涨，貌似供需都得到了平衡。

但事实是，市场上真正需求的是适合家庭居住的房屋类别，比如townhouse，比如面积较大的Unit，而市场上供给增长最大的是小型公寓，作为地产投资者，一定要明白这一点，不是市场需要10000套房子，我们盖出来就满足市场需求了。

在墨尔本东区一些比较好的区，目前就是一房难求，好的位置，适合的面积和房屋布局，价格都会卖的比较好，买家基本是没什么选择的余地的，有房在你心仪的区就赶紧下手抢吧，犹豫只会让人错失机会。

这个趋势在2016年的墨尔本市场会继续保持下去。

除了上述前两个月的地产实际表现，目前的低利率，6%失业率，独立屋和别墅的短缺和人口的持续增长，加之澳币汇率保持低位吸引海外投资者的继续到来，我可以有信心地告诉你：墨尔本的地产市场并不存在泡沫。

如果你选对区和房产类型的话。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983、E: [email protected]

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