文 / James Tong
本来嘛，又不是论功行赏，房价上升赚到就好，为什么要计较是谁的功劳呢？
这是因为，对于房市中人来说，如果知道谁在支撑房价，接下来只要留意这股力量的强弱，就知道如何把握房市的大势了。
一直看我文章的朋友应该记得，5月15日，我发过一篇文章《“5.12” - 澳洲房市走出低迷的分界线》。那说的是，在联邦大选前的最后一个周日，莫理森总理突然放了一个大招，推出了“首次置业房贷担保计划(FHLDS)”。我认为这是自由党在大选最后一刻，感应到社会深层的呼声，开始拯救房市了。
接下来，自由党真的获得胜利，而房价和拍卖清出率都被大大提振了一下。后来很多的评论，都说是自由党ScoMo上台，让澳洲房市回复了生机。
但上周，Grattan Institute发表的一项研究反对了这一观点。他们认为，墨尔本和悉尼房价显著反弹，源于越来越宽松的银行贷款，而不是因为自由党政府在大选中意外获胜所导致。
按Grattan自己的定义，它是一个无党派智库，主要是对澳洲公共政策进行分析研究。它为什么要进行这样的研究呢？这个我们暂时放一边。
先来看一看，Grattan认为“总理(或自由党)不能领功”这一结论有什么根据。
他们是用CoreLogic的数据进行分析的。如果我们仔细看房价的每日变化(不是每月)，并将其与最近发生的政治和经济事件进行对比，再画成一份图表，就很有意思。
你会发现，在自由党政府赢得大选胜利后，澳洲房价不错是立即反弹了0.14%，但在接下来的3个月里，并没有什么实质增长。即使在6月和7月，储备银行两次降息之后，房价依然低迷。
那一天，是银行决定停止使用假设的7%利率来评估借款人的还款能力，而用高出贷款利率2.5%的缓冲利率来计算。也就是说，在那一天之后，很多人瞬间开始能拿到贷款，而本来有能力贷款的人，也能够拿到更多。
Grattan研究所的 Brendan Coates 和Matt Cowgill在博客中写道：“澳大利亚审慎投资管理局(APRA)，是在7月份完成修改还贷能力的计算规则，到7月底和8月初，银行开始把新规则应用于贷款申请，到8月中旬，第一个买家才收到预先的审核批准”。
在市场好转的同时，8月13日，西太平洋银行也在“用什么方法放贷才算负责任贷款”一案，战胜了澳大利亚证券投资委员会(ASIC)。这就给了银行“一马平川”的能力。
BIS Oxford Economics住宅地产副主管Angie Zigomanis表示，Grattan Institute的观点是正确的，因为根据BIS模型的估计，在APRA取消原来以 7%利率来计算偿还能力后，自住买家将能够多借11%的钱，他们就有能力抬高房价。
然而Zigomanis也认同，自由党政府在大选中“意外 ”获胜，给了投资者信心重返市场，扭转了房价18个月的下跌趋势。
因为如果不是这样的话，投资者就只会在市场上袖手旁观，等着看谁赢了，看负扣税政策会不会被取消。不会在选举后的第二天就重新回到房市。
Your Property Success的贷款经理Jane Slack-Smith则表示，Grattan的分析，低估了大选后信心提升转化为销售数据所需要的时间。人们有了信心，才会去找房，8月、9月、10月交易量才增加。
因为，如果不是ScoMo重新上台，不是自由党当政，银行哪里来的胆子放松信贷？APRA怎么会主动修改贷款的计算规则？这一切，都是因为储备银行要降利率，是自由党要重启经济引擎。
如果再问，谁让ScoMo大选前来个最后一击？那是因为自由党的基层调查做得好，在最后一周，他们听到了“沉默澳洲人”的呼声，做了他们该做的事，才得以上台。所以。真正应该领功的，是澳洲的选民。
说到看房市的趋势，有很多流派，有关注利率的、关注人口的、关注失业率的、关注负债比的，每一派都会有不同的预测方法和目的。关注负债比”的，会认为房价应下降40%，即使是Grattan这样的“数据派”，拿这个来分析，也一定有其目的。特别是，房价上升，在不少专家看来，未必是好事，而是用来“追责”……
如何透过这些分析报告看到本源呢，这就需要有一个大框架，但话题说起来有点远了，我留在下周再写。
作者：James Tong
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