文 / James Tong
我常常会收到一些查询，看起来很认真，但也极可能只是随便问问：
“能推荐一下悉尼买哪一个区好吗？我不求高回报，安全就好”。
“我刚到墨尔本，听专家说这边的公寓还会涨，可我的朋友买房三年了，还亏着呢，我应该怎样买才好？”
。。。。
我通常都会被问住了，不知道如何给一个合适的答案。
一方面，我对查询人的背景和经济实力并不了解，买房又是一个有高度个人喜好的行为，在“随便答答”和“认真讲解”之间，很难把握好尺度。如果是真心实意地研究一个区，或推荐一个楼盘，要花费的功夫会很多，不是微信中三言两语讲得清楚。
所以，我总想找一个平凡而又有实战意义的案例，把买房的思考过程说一说。因为投资房地产的机会和选择是很多的。与其听从我的意见去买这、买那，不如把道理和方法弄明白，然后去找心中所爱。
正好，上星期，Belle的国际物业部总监Stephen Ivanusa (对，就是《解密：顶级房地产中介的生意经》的那位帅哥) 告诉我他手上有一个好项目要开讲座，邀我去看看。虽然我知道Stephen是一位主打诚信、推崇价值投资的中介，但是，我不能说他卖的东西就一定很好，Blacktown毕竟是我不太熟悉的地方。也许拿来分析一下，作为研究案例会正好。
我们先来做一些假设吧：你想买房，明白买房是走向财务自由的开始，但是并没有清晰的概念该买哪儿，而且手头上的资金并不太充裕，也许你已经听了很多关于悉尼房价连续好几年以双位数字增长的分析，也同意由于政府的挤泡沫政策，令接下来几年供应会大幅减少...这时候，如果有一位中介来到面前，告诉你，在Blacktown有一个叫Kildare’s Corner的项目，价格在你预算的范围之内。你就会买吗？我相信不会。
项目图1
你接着了解到：Blacktown是一个充满活力的多元文化城区，距离悉尼市中心大约40公里，开车顺的话不到40分钟。有人口35万人，是新南威尔士州最大的地方政府。这里有著名的赛车场、奥运壁球垒球比赛场等一流的娱乐和体育设施。
Kildare’s Corner这个项目位于Blacktown CBD的位置。步行10分钟可到Blacktown火车站和Blacktown Westpoint购物中心 。项目共有46套两房和两房加书房公寓。
项目图2
T1、T5和T7列车均停靠Blacktown火车站，直达悉尼CBD和Parramatta CBD。
巴士也可直达Parramatta CBD, Rouse Hill, Marsden Park 和 Castle Hill。
10分钟车程可上M7高速公路，前往Marsden Park、M2高速公路及西南地区...
然后，你又看到了楼盘的设计，看到了室内装修的CGI设计图，感觉很不错。你是否就会买呢？我相信还不会。
你可能会跑到Domain平台上搜一下（图一），看还有没有别的选择。于是你输入一些选项：公寓、两房、价格50-55万、1-2洗手间、加停车位。靠近悉尼CBD15公里的范围，基本上是买不到的。往西到Auburn, 西南到Campsie就开始有了，可是，共有68个之多。你又不知道如何选择了。
这个时候，你是多么地希望，有几个好朋友可以给一个肯定的意见：Kildare’s Corner这项目不错！或者他们想跟你一起买。可是并没有。于是你会想: 不如发个微信给James。
图一
收到微信我能说些什么呢？首先，以这个价位，我知道你很可能是首次置业者，或者是首期付款不多的投资者，如果你有需要马上入住，应该是从Domain上选一个方便你现在工作或上学的就行。如果你需要多一些时间存钱，我会赞成你先付10%定金把房子和价格锁定，这样，68个选择中占大部份的二手房就不用看了(这也适用于海外投资者)。
另外，我推荐你看一看图二，你可能已经知道，我们大悉尼在未来20年要分成Sydney, Parramatta, 西部新机场三个中心，悉尼附近已经没有你预算内的房子了，新机场所有的配置还没有，而且还不确定什么时候有，合理的选择应该是围绕Parramatta为中心。
图二
图二里的小点是你要留意的，这些是由火车线串连起来的Strategic Centre－悉尼的战略中心。正如我们选悉尼不选其他城市，在大悉尼范围内，能买到CBD的最好，如果买不到，这些战略中心，也会聚集更多的社会资源，应该是我们优先考虑的重点。
房子与火车站的距离，是另一关键因素。想想看，你愿意在火车上坐15分钟，还是愿意步行15分钟？买公寓比买独立屋优胜的地方就是“步行距离”。以这一点来看，如果你银行贷款都到位了，在Parramatta火车站附近有五个二手房可以考虑。不然的话，Kildare’s Corner会是一个好选择。
Blacktown车站是通往西北大商业区和Penrith两条火车线的交汇处，是西、北连接Parramatta的门户。所以，我们会认为Kildare’s Corner的位置不错。
接着，就应该看一看人口的增长情况（图三），在过去的十年里，Blacktown每年的增长都比全国和新州的增长率高，说明这是聚人气的地方，去年就增长了8223人。这个数字很有用。以每户3.1人来算的话，去年就需要房屋2652间。
图三
Blacktown的房子会供不应求吗？我们来看接下来5年，政府为Blacktown预设的供应量，是13,600间（图四），平均每年是2,720间，与去年人口增长的需求相约。
当然，这是“计划”的供应量，在政府的一系列政策打压下，发展商是不愿意冒险的。况且，即使在供应和需求均衡的情况下，位置越方便的房子优势会越明显。这让你对需求就有了信心，至于常听说的供应缺口问题，由于找不到数据支持，把它放弃也没问题。
图四
从2011到2016年，悉尼的房价大涨是每个人都知道的事实，Blacktown这一区是跑赢还是跑输大市？从图五可以看到，无论是独立屋或公寓，增速是稍高于大市。这与该区人口增长的速度相互对应。
图五
下一张图六，看的是这一区公寓租金回报，2011年是每周的中位数是$350，大悉尼是$450，相差$100; 到2016年，每周中位数上升到$400，大悉尼是$500，还是相差$100，可见Blacktown公寓的租金回报增幅更快。
图六
图七是我找威尔逊博士要的，这张图给出了最近三个月Blacktown公寓的中间价和最高价。这用来验证一下，Kildare项目的卖价是否合理。这儿也能看到过去五年的回报确实强劲。看过之后，你只会同意，如果你能早两年买入就好了。
图七
在查找Blacktown房屋相关的新闻时，有一条这样的消息很值得注意。说的是新州规划厅在今年五月，悄悄把Blacktown以北大片新开发区的容积率封顶调低了。原因是政府希望保证低密度住宅的数量，让市场有更多的选择。这对那一带的开发商来说是坏消息、而对Blacktown的房价支持来说是好消息。
图七
Kildare’s Corner户数不多，对于买家来说，最大的好处是将来的维护费用会低，但是，从过往的案例来看，也要注意会否遇上喜欢玩“落日条款”的发展商。这方面政府虽然已经尽量完善法例，我们还是要查一下发展商的历史。
通过Stephen的安排，我专门去拜访了Ventus的老板Greg Sarkissian。这家公司原来成立于1993年。Greg自1985年以来便从事房地产和市场营销，而他的搭档Sam自1986年起已涉足土木工程领域，他们主要是在北岸和东部富豪区做出了声誉。其中在Randwick有一个项目，还是在2008年金融风暴时接手Mirvac的地建成的。卖的单价比Mirvac还高。
图八
由于Ventus专注做小而精的项目，近年在东区、北区已经没有合适的地，于是集团转而往西部发展 。为什么会选Blacktown? 原来他选地时的考量与我前文所说差不多。只是加上一点，他觉得Blacktown对区内开发非常欢迎。听说Council还要在CBD引进一所大学。
Greg还说如果在刚Rezone的新开发区拿地，政府要做三通一平，每户的社区贡献费Section94有可能高达3万元，但是在成熟的社区，他们只需要给5千元，利用其中的差额，可以把产品做得更好。比如看项目的内装效果图可以明显感受到豪宅的影子，Greg特别指给我看洗手间的面饰和墙体，如果要省钱是不会这样做的。而厨具也用的是德国产品。
项目图3
项目图4
项目图5
以上就是如果有人要找我查询项目时，我能提供的一些参考，当然这里只是指出了与项目相关的是一些价值判断的基本方向，要了解细节，当然是不能取代Stephen的作用的。
本周六（9月23日）下午2:30，Stephen专门在Belle Property的总部（2a, Phoenix Street Lane Cove）有一个宣讲会，告诉大家悉尼大西部发展对房地产市场的影响，并且详细讲解他为什么认为Kildare’s Corner是最值得投资的项目。而且N1 Loans的负责人，也会专门为大家解答与贷款相关的问题。有兴趣的朋友，请致电Allie Chong 0432 599 399或扫描下方澳房汇二维码，回复：“讲座” 报名。
作者：James Tong
澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席
