文/大悟

2015年11月14日 星期六 天气：雨

简单介绍

与上周看的上北区的物业中位价相比，本周所看的Ryde区域房价与其相差并不太多。其中Eastwood作为早期香港移民的两大落脚点之一，是澳洲华人移民的重镇之一，号称“澳洲房价的晴雨表”，另又因其较为优秀的学区，而被国内外买家所青睐与推崇。

Eastwood和Marsfield都隶属于Ryde Council，而Ryde Council所覆盖的区域全部位于Parramatta河的北岸，Ryde Council辖区所有区域夹在悉尼的北线和西北线之间。辖区内除此2区之外，诸如Denistone, Denistone West, Denistone East, North Ryde, West Ryde，Putney等， 其独立屋中位价都在1.4-1.6M之间，。

Marsfield虽然区域内基建不可与其相比，但与Eastwood接壤，社区内虽无火车站，但是M2, Epping Road的流经，交通问题倒也不是很大，最主要一点，距离Macquarie 大学，Macquarie Centre更近。

上周顶着雨，看了三套房，其中一套成交。

目前市场一瞥

看房人数：约80人

看房人群：华人为主

土地面积：929平方米

房屋类型：双层独立屋 4房2卫6车位

所属Council: Ryde

结果：成交

这套位于Lakeside Road的物业位置是没的说，独立屋距离Eastwood的Town Centre非常近，周边靠近Eastwood Park，离火车站也不远。街区也算安静，也难怪这么多人来此观望了。

房屋指导价在160万澳币起，最终成交价196万5000澳币。

经常有人说Ryde Council很tough，那么他究竟怎么tough了？在我理解，Ryde区是一个相对比较成熟的社区，也就是发展的较早，如果是开发商在此开发楼盘，那么Ryde council对于你的限制会很多，包括楼层，房屋面积的设定等等，对于二手房的买家而言，如果你想在此区域买完拥有大地的二手房翻盖，那么你最好先去Ryde Council报批，而最后得到的结果往往都不甚满意。这套物业就是如此。但属Conservative, 占地很大，但是你想把它推倒盖成双拼别墅是不被允许的。

一般买回来一个旧的独立屋，花出去个小10万澳币用于维修都是很正常的事，因为年久的关系，不是这有问题就是那有问题。而以上这套物业，就算允许被翻盖一个双拼别墅，咱可以简单估计一下，买进的成本已经快200万了，加上推倒旧楼的费用，新的建筑费用，印花税，交给council的费用，未来交给中介的费用等等，大概算下来光成本加起来就要360万澳币，180万一套双拼别墅，换你你买么？好多国内买家把翻新这事看得也太简单了。这套房子因为还不算太旧，内部感也可以，这个价买入，也就自己住住得了。

而像Parramatta所在的 Parramatta Council，就不会这么Tough, 因为区域内的破房子较多，当地council还是比较欢迎你来投一投，改一改的。

看房人数：约60人

看房人群: 华人为主，少量韩国人

土地面积：600平方米

房屋类型：双层独立屋 5房2卫2车位

所属Council: Ryde

结果：流拍

冒着雨，还能来这么多人，中介还免费提供热乎乎的咖啡，这种FEEL还是挺让人欣慰的。

其实，看房有一点很奇妙的因素，就是你可以有机会进入喜好不同人的家里，一瞥这一家人生活的点滴与用心，你并不需要带着随手礼，却可以自由进入人家的主卧，次卧，端详着这里的过去与现在。还包括味道，很多老房子的味道乍闻起来有一股发霉的味道，但其实闻多了，居然让我感觉如此的亲切。

这套物业第一个华人喊价170万，之后再无人竞价，中介给出Vendor Bid, 185万，没人超越，最终流拍。和当地的华人大叔们聊了几句，他们对此嗤之以鼻，有些人说他们的物业早在今年3月就全部售出，然后摆出一副事不关己高高挂起，看热闹不嫌事大，却又极尽掩饰不住内心之满足的表情，逼得人儿好生羡慕。

可见，先不说市场如何，有人说买涨不买跌，那么涨的时候，一般都是在市场好的时候，也是卖家们竞相拿出物业开卖的时候，这时的价格往往也不低。那这算不算高点？我都说了N遍了，好的投资时机一般都不是在市场最好的时候入的市，而对于卖家而言，那就完全不同了。你看看现在这么多流拍的，说白了，就是卖晚了。

目前市场一瞥

看房人数：约10人

看房人群: 亚洲人（中国，印度）

占地面积：601平方米

房屋类型：双层独立屋5房3卫4车位

所属Council: Ryde

结果：流拍

以上这套物业，也是华人所拥有的，房子本身居住感很强。所谓的居住感强，是我自己都愿意住进来的意思。房子非常新，距离房主开卖只有8个月。

华人第一个买家喊价1.9M，后来第二个买家叫2M，然而并没有onthemarket。最后negotiate, 今早看并未售出。这套物业的建筑标准能看出来是非常走心的，做得很精致，水准并不低。估计屋主深谙华人买家的价值观，如果是全新的能卖给海外的，应该算是秒盘。区域位置也很好，出门拐个弯就上主路Epping Road，主路对面就是麦考瑞大学。

Marsfield属于过渡区，所谓的过渡区在澳洲有很多，我在上周的看房日记也说过了，所谓的过渡区往往区域本身缺乏亮点，但是所处房价往往又不低。原因就是周边的区域亮点很多。

Marsfield区域内全新的公寓项目非常少。这点和其南边接壤的Macquarie Park大相径庭。Macquarie Park区域内缺独立屋，多公寓，我记得在几年前的时候，Macquarie Park区域内刚刚出现全新的公寓，当时有些投资人就说，这个区域的公寓价格很低啊，我说那是因为这个区域历史上的全新公寓太少，你很难找到可类比的产品，你看到的都已经是几十年旧的公寓的价格了，这种情况在之后的Lane Cove， Mosman等也都发生过，我相信，在未来某天，诸如下北区Cremorne, Cammeray要是出个新公寓，你还会因同样的问题而错过。可事实上下北区的别墅房价排名，Cremorne位列第三，比Kirribilli， Macmahons Point这样的区域低而已罢了。所以你大可以按照你的认知水准来判断。新的事物？随他去吧。

说回到Marsfield，其西边与Eastwood和Epping接壤，这两个区对华人而言，都是生活极为便利的区域，东边毗邻Macquarie Park商业区，Macquarie大学，Macquarie Uni Hospital, 以及西北部最大的Macquarie Centre购物中心之一（扩建中），所以其兼容并包的品质，一直以来，是很多中产家庭比较心仪的区域之一，也是很多麦考瑞大学的学生们喜爱的区域之一。但是Marsfield没有火车站，而且区域内因为学生众多，很多人把物业隔成众多个小屋出租，成为boarding house的个案也时有发生。

最后，其实Ryde辖区的好区挺多的，比如Denistone West，Denistone, Denistone East，区域内的绿树感很强，树多鸟多人少，华人没有Eastwood那么多，其中Denistone East的小学与Eastwood Public相比并不多让。

还有南部的Putney, Gladesville，华人就更少了，也许是区域内所谓的“亮点”较少，但是房价一点都不便宜，也许是离水更近的原因吧。

今天看房日记就这么多。

上周清空率：悉尼63%，墨尔本70%，布里斯班42%，堪培拉71%，阿德雷德45%。

下一期看房日记，悉尼下北区。

感谢阅读！

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