文 / Max Wang

当你读到这篇文章的时候，澳洲“新年”的钟声已经敲响了。

没错，和许多国家一样，澳洲的财政年(financial year or fiscal year)是每年的7月1日开始，到次年的6月30日结束，对于很多行业的从业者来说，财政年的意义也许更大。

2016年过去了一半，澳洲地产市场很是热闹，在经历了过山车式的起起伏伏之后，7月1日会有一些新政策开始实行，又逢澳洲联邦大选，我们借着2015-16这个财年结束的时机，从政府政策、留学、旅游、贷款、汇率、利率、人口等几个方面对2016-17财年做个展望。

我其实很喜欢写关于“展望”的文章，一来可以让我静下心来客观的看看现在正在发生着什么，二来可以跳出现状看看我们能预见到的未来大体的发展趋势，毕竟地产这行，从业也好，投资也好，其实就是在审时度势，然后顺势而为。

先要说清楚的是，今天的内容是我自己平时看到的各种报告、数据、新闻、市场行情综合在一起得出来的一系列结论和推测，仅代表我个人观点，供大家参考，不构成任何投资建议。

先从最重要的人口增长说起。

平时培训和演讲的时候我一直和大家强调，人口增长是房产市场上升的根本驱动力，其他的财政政策、贷款、汇率等等都是“虚”的，只有人口增长是最实际的，只要人口继续上升，房价就一定会上涨，没有人口增长做基础，其他什么政策都白费。

澳洲作为传统移民国家，政治环境、自然环境和生活环境其实都没得挑，也没有什么大的自然灾害，国家政策向来吸引新移民的到来，墨尔本目前人口增长率居全国之首，大概在2%的增长率水平，悉尼和布里斯班在1.5%左右，都处在比较平稳健康的水平上，对住房的需求也会随之增加，刚过去的一年全澳洲迎来了32万的净人口增长（所有来澳洲的人数减去离开澳洲的人数，也包括自然出生死亡率的因素在内），而澳洲目前每年新建房屋的供给数量在20万套左右，加上本地的首次购房者市场，其实的确是缺房子的，对房价上升有利。

再说说旅游和留学。

这两部分将成为新财年澳洲地产市场的强心剂，旅游市场会继续保持高速增长，澳洲今年将迎来100万人次的中国大陆游客，和$41亿澳币的旅游消费。你也许会问旅游和地产有什么关系？一方面有相当比例的游客是带着“先尝后买”的目的来对澳洲加深了解，好决定是否移民或将孩子送到这里来上学，这个影响是间接但却深远的；直接的影响是帮助一些公寓过剩区域的短租市场蓬勃发展，解决传统长租空置率高和租金回报低的问题，以墨尔本CBD举例，这里的公寓供给其实远大于本地需求，但因为旅游人口增长速度大大超过酒店的数量，所以这些公寓突然间成了旅游短租的宠儿。

留学就更不用说了，澳洲政府打算在未来10年内将海外留学生的数字翻一番，其中1/3留学生来自中国，大约有5万人左右，比去年同期增加了23%，是所有国家中留学生增长速度最快的。加上6周岁小学生留学签证和家长签证7月1日开始接受申请，这一数字在2016-17财年会开始加速增长。有第三方机构做了个估算，和在国内上费用高昂的国际学校与购买校区房对比，如果孩子6岁来澳洲上学，在好的校区购买房产，加上生活费和大人自己的费用，到18岁毕业这12年中平均每个家庭可以节省$36澳币的费用，如果把房产增值的部分加进去，那诱惑力就非常的大，食品安全，空气没有污染等因素也大大加分。

留学这部分会对两个市场有很大的帮助：一是大学附近适合学生居住的公寓，二是本地优质私校和公校所在校区的二手房市场，都将受到欢迎。值得提一句的是，在澳洲海外买家通常只可以买新房，除非有12个月以上的签证，买来的房子用来自住，而恰巧新开放的小学生家长签证为期2年，还可以续签，那么这个市场开始会对二手房市场下手。“以房养学”的概念很多年前就有提出，但近年才被华人朋友们逐渐开始接受，概括起来说就是如果计划在澳洲上几年的学，那么可以借助澳洲房产增长稳定的优势先买套房，既不用交房租给别人，读完书时将房子出售所获得的利润几乎可以把这几年的学费付掉。悉尼、墨尔本、布里斯班好学校附近会越来越受欢迎。

再说说贷款。

这是个尴尬的话题。澳洲各大银行目前都已经停止了对海外收入的贷款申请，换句话说无论你是不是澳洲本地的永久居民或者公民，只要你没有澳洲本地的收入证明，都不能在这些银行手里贷到款。正因如此，接下来6个月内很多面临交割的新公寓会出现大面积的楼花无法交割，很多楼花流回市场降价出售，有资格接这些楼花的大多为本地人，但本地人一来不喜欢买CBD的公寓（数据显示只有10%的CBD公寓卖给了本地人），二来本地人买CBD公寓的预算通常较低，在$50-60万澳币左右，会让相当数量的海外买家无法交割，造成10%预付款的损失。而开发商们也会开始推迟新项目的开工，未来两年会出现很有趣的供给博弈的局面。

正在销售的公寓项目其实最尴尬，已经卖了一部分，停也不是，继续又很难卖掉，是比较头疼的处境。

对本地人来说则刚好相反，各种贷款政策都对有澳洲本地收入的贷款人有利，贷款比例高，利率低，是投资者和首次置业者难得的好机会，基本上能贷到多少款就不要犹豫，赶紧拿下，如果能把利率固定住几年那再好不过。

这里说个有趣的现象，不少贷款经纪之前都是以做海外人士房贷为主，最近政策收紧之后生意少了许多，于是开始做汽车贷款等产品过渡。

利率和汇率。

把这两个点放在一起说，是因为它们统称为“信用成本”，现在对于海外投资者也好，本地投资者也罢，都是澳洲近几十年来难得一见的超低信用成本时期，也就是说从银行贷款出来买房投资的成本非常的低。澳币兑人民币的汇率目前在1:5这个水平附近浮动，我个人的观点是直到2017年下半年之前都会维持在这个水平，低汇率对澳洲目前的经济模式有利，可以促进出口、教育、旅游等等很多行业的发展，对于想要送孩子来澳洲留学和买学区房的父母们来说是好消息。

说完汇率，说利率。目前澳洲储备银行的基准利率是1.75%，历史最低点，而且还有进一步下降的空间，我个人判断未来3-6个月内很有可能会降到1.5%，并维持到2019年，给澳洲经济回暖一个足够长的时间。对于地产投资者和首次置业者来说，是贷款的绝佳时机，需要注意的是对自己还款能力的判断，一旦利率上升，自己是否有额外的现金流支付。

最后说说政府政策。

7月2日澳洲联邦大选，目前的判断来看自由党击败工党上台的可能性相当的大。当你看到这篇文章的时候也许结果已经揭晓。如果自由党上台的话，我们不会明显感到有什么变化，因为目前就是自由党执政，很多和地产相关的政策会逐步反映出来。

如果造物弄人工党胜出上台的话，地产市场会出现明显的变化，因为工党的负扣税政策改革将于明年7月开始实施。虽然我个人比较看好自由党，因为现在的澳洲非常需要一个懂经济会经营的政府，但工党的负扣税改革迟早会变成新政策的一部分，只是时间问题，到时候我们再聊。

对海外人士收取额外印花税的事情，大家不必太在意，现在澳洲国内悉尼、墨尔本、布里斯班都已经开始征收，算是扯平了；在国际市场来看华人主要的地产投资目的地国家本来也有征收额外的印花税，澳洲其实是后追赶上来的。印花税的影响会比较短暂，过一段时间后会被市场接受和消化。

最后简单说说2016-17财年澳洲地产热点发展区域：

悉尼：不用多想，就一个字：“涨”。过去12个月中地产市场已经涨了12%；墨尔本：远离CBD，别贪便宜接楼花（除非真的很便宜），看好西北走廊和南部沿海区域，到目前为止的过去12个月中已经上了13%；布里斯班：非常看好布里斯班和黄金海岸之间的区域，也就是布里斯班的东南区，今年下半年，或者是2016-17财年的上半年，这里将迎来10%以上的两位数上涨。

其实还有个第四热点：那就是农业用地，尤其是适合养肉食牛和种粮食的农场，很值得关注。想说的太多，可惜篇幅有限，咱们先展望到这里，祝各位新年快乐，财源滚滚。 （可以扫描下边“分答”二维码联系本文作者）

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区事务总监，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: ＋61 3 9514 8983、E: [email protected]

→ 文章分类目录 ←