文 /  Max Wang

墨尔本的公寓市场一直很有意思，在过去的10年当中，本地和海外的开发商们在不停的盖楼，政府的政策也在为海外人士投资新建公寓推波助澜，相信不少读者本人或者身边的朋友有投资公寓的经历。坦白说，买公寓的投资者们经历各有不同，有的买了后悔，有的买了无奈，也有人认准这一市场一买再买，我甚至有位个人客户在墨尔本有70余套公寓，而且是一步一步发展起来的。

墨尔本的公寓到底适不适合投资呢？首先我们要弄明白一个词：墨尔本。

你也许读过这样的新闻，墨尔本连续五年获得世界最宜居城市桂冠。这里的“墨尔本”，指的是大墨尔本，包括市中心附近20-30公里以内的所有城区，评选的条件包括教育、基础设施、公共交通、医疗、治安、人文等很多因素。而我们提起墨尔本公寓市场，绝大多数情况下指的是墨尔本CBD的区域，也就是我们常说的City，这里通常也会把Docklands和Southbank包括进来。

我接下来和大家分享下墨尔本CBD地区过去几年的走势，先说好，你看了也许会有些担忧。

今天的Australian Financial Review里最新的交易数据显示，墨尔本CBD地区的不少公寓二次销售价格低于购买楼花时的价格，有的甚至跌了30%。虽然有些公寓价格上涨，但却有相当比例的公寓没有增值，甚至下跌。从数据来看，貌似是当年的公寓热潮已经过去，如果很多业主开始出售自己的公寓，那么价格有可能进一步下探。

举个例子，墨尔本CBD的Little Collins街（具体地址我这里就不公开透露了）有一栋星级酒店和自住公寓的混合楼，楼下几层是著名酒店，楼上32层有171套公寓。盖楼建成于去年7月份，开发商为本地知名的华人背景开发，其中一套面积为140平方米的3卧房、2卫生间、双车位的公寓在去年8月，也就是建成的1个月后，以$156.5万的价格出售，而这套公寓在2010年11月份作为楼花出售的时候，售价是$219.5万澳币，价格下跌了29%，还没有把税费成本计算进去。同一栋楼里的另外一套两房的公寓，2014年6月楼花是$132万澳币，而去年四月以$107.5万出售，下跌了23%。该楼里一些一卧房没有停车位的公寓在去年的二次销售中也遭受了4%-8%不同程度的损失。

如果你在CBD已经投资了公寓或有这个打算，看了这组销售数据是否会担心呢？别急，我还没说完。

截至去年11月份，墨尔本市中心地区共有2万套公寓在建，1.9万套已经获批准备开建，还有3万套公寓的建造申请已经递交等待获批。换句话说，在未来的5年当中，仅墨尔本市中心地区将共有至少近7万套新公寓建成进入市场，这个几乎相当于13万以上新人口的容量，人口增长是否有这么快的速度我不知道，但我觉得不太可能有（目前维州的人口增长速度是1.7%，高于全澳洲平均水平1.4%）。虽然公寓数量只占整个大墨尔本地区总房产数量的7%，但在新建房这一块，市中心地区新建房数量占全维州新建房数量的一半。

根据Domain的数据，2015年最后一个季度邮政编码是3000的，也就是墨尔本CBD地区的房产价值平均下跌了6%，今年第一个季度的数字还没出来，但预计会在9%左右。

别急，还有。因为接下来会有大量新建公寓集中完工上市，如果银行继续收紧贷款政策，比如对公寓的评估降低、贷款比例下降等，购买楼花的投资者将在公寓交工前被迫付出更高额的代价才能顺利交割，如果拿不出额外的钱，将有相当数量的新建公寓涌入一个相对薄弱的市场，供给增加，大过需求，价格下跌。本地知名房产评估公司WBP的数据显示，在2009年12月到2015年8月期间购置的1794套公寓楼花中，一半的公寓二次估值低于购买价格。

那么接下来会不会有大量的新建公寓流回市场呢？可能性很小，好在目前贷款利率相对较低，业主需要补的差价比较少，而且海外投资者在横向比较的时候会发现墨尔本和悉尼的公寓每平方米均价也只有伦敦、香港、纽约等城市的一半或者三分之一，可负担性更好，加之澳币外汇近两年一直走低，都会阻止新建成公寓抛售的发生可能。

如何避免自己在墨尔本CBD的投资受损呢？

说起来很简单，第一点是不要在交工的前两年着急出手，如果卖掉，数据显示平均损失在10%左右，而之后出手价格反而会回升；第二点是观察市场，不要在大量新建公寓上市的时期出售；第三点是找家好的出租管理公司，不要让房子变旧或受损，和新建成公寓比不会有劣势；第四点，就是不要买只有投资者会考虑的户型和位置，这种房子通常先掉价，如果是投资者和自住的人都适合的房子通常表现都不错。

看完这篇文章有没有觉得墨尔本的公寓不能投资？那要看你说的是墨尔本CBD还是大墨尔本了，我个人是不太看好墨尔本CBD的公寓投资的，但周边地区却有不少好项目，无论从增值还是现金流都有较好的表现，说到底其实就是，别闭着眼睛做决定。

这个说起来其实很多内容，我们下周可以具体讨论。想听听我那位70多套公寓客户的故事的话，下周我们也可以聊聊。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983、E: [email protected]

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