文 / 芭比

2月21日在九号电视台《60分钟》新闻杂志节目中，一位美国投资专家预测澳洲将出现房贷危机，房价会跳水，跌幅高达百分之50。节目播出后，自然引起很大的回响，有指房地产巨头Mcgrath的股价也因此大跌。

末日论专家是何许人？

如果作出预测的是一般的分析员，或许引起的震撼不会这么大。这位提出澳洲房市末日论的专家是Jonathan Tepper，他是研究机构Variant Perception的创办人及总编辑，Variant Perception专为避险基金和高资产客户提供总体经济研究。Tepper并非泛泛之辈，他曾获得罗德奖学金前往牛津大学进修。而这个奖学金曾获多个公众媒体誉为世界最久负盛名的奖学金项目，也享有全球本科生诺贝尔奖之称的美誉。除了学历令人另眼相看外，Tepper和另一位著名金融专家John Mauldin在2011年合著的《Endgame: 终结大债时代》，曾登上纽约时报最輰销书排行榜，其中有关澳洲的一章名为“澳洲：步入冰岛的后尘？”，可见他当时已不看好澳洲的经济。

不过，最为人津津乐道的是Tepper曾经准确预测到爱尔兰和美国因为房贷危机而令房市泡沫爆破。究竟这一次Tepper的预测是否一样准确呢？

过度借贷令泡沫爆破

在电视节目中Tepper预测澳洲房价将如美国、爱尔兰和西班牙般，因为房屋估值过高导致房贷危机，继而出现房市大跌。他列举不少数字支持说法，包括家庭负债增加、只付利息贷款上升、房价与收入差距越来越大等。

澳洲百分之40的新房贷都是只付利息贷款，亦即借贷者只需清还贷款的利息部份，而本金部份则推迟到以后再归还。这种贷款主要是为投资者而设，如果房产增值快，可能在三至五年内已足够偿付贷款的本金，而在税务上也有好处。不过，只付利息的贷款风险也较高。当出现持续的房价下跌、利率上升，或两者兼具的情况，可能导致借贷者无力支付还款。

Tepper更指不少金融机构的借贷准则太过宽松，任何人申请房贷都可获审批，完全没有考虑申请人的还款能力。在《60分钟》电视节目中，记者访问了一名普通收入的24岁女子，在银行的鼓励下，竟然在昆州的一个以矿业为主的小镇Moranbah购买了十个物业，贷款总额高达6.5百万。在记者深入调查后，发现在昆州、西澳和北领地的偏远地区，银行都很容易批出贷款。但是，当业主找不到租客，而房价下跌，便无力清还房贷，部份人只有被迫申请破产。

澳洲现时的房地产价值与国内生产总值（GDP）的比例是3.8倍，远较爱尔兰和日本在房市崩溃前为高，可见澳洲的泡沫即将爆破。

澳洲专家指言论荒谬

不过，大部份的澳洲经济师和业内专家都对言论不以为然，部份更指是危言耸听，非常荒谬。除非澳洲有严重的经济衰退，又或者利率急升，令很多人无法负担还款，房价大跌的情况不可能出现。

有专家更指出，就算在澳洲经济衰退最严重的时间，也没有出现过房价下跌百分之50的情况。1990代失业率在某些地区超过百分之10，无力清还房贷的比率偏高，但房价只轻微下跌。

此外，目前银行的数字显示，澳洲家庭在还款方面完全没有困难。反之，平均的还清贷款时间比原定的年期短。虽然家庭负债高，但很多都会有储蓄作缓冲之用，例如当失业时也可以有足够的资金维持生活和清还房贷。这些缓冲资金的总额等于所有贷款余额的百分之16，足够支付两年的房贷还款。

贷款机构过份宽松的做法只是个别事件，因为澳洲金融监管局对银行金融机构的要求非常严格。在墨尔本和悉尼这些首都城市，相信不会有这类的情况发生。

有些人更加觉得Tepper是语不惊人死不休，志在制造话题，增加自己的知名度。

置业投资量力而为

末日论的预测是否准确现时无人知晓，我们都是抱着看热闹的心态看两边的人激辩。但如果您真的有置业的计划，无论是自住或投资，都要小心衡量风险，量力而为。

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