就在大家为圣诞假期前收尾工作忙得不可开交的时候，FIRB却默默的为海外买家送来一份特别的圣诞礼物，针对海外买家的“二手房豁免证书”（Established dwelling exemption certificate）条例的更新；

至2016年12月21日起， “二手房豁免证书”将不仅仅适用于拍卖，还将适用于拍卖和非公开拍卖二手房屋；这就意味着海外买家在房产买卖中有了主动权，不必再为拍卖会中失手而懊恼了。原来仅限于拍卖用途的“二手房（拍卖）豁免证书”已经悄悄地被新的“二手房豁免证书”所取代。

1. 一而再再而三被问的问题：海外买家到底可以不可以买二手房？ 

其实这个问题被很多客户询问过，最常见的说法是“羊律师，我的旅游/访客签证超过12个月为什么不能购买二手房？”，只能遗憾的告诉他“持有超过12个月临时签证人士并没有涵盖旅游签证人士；

这里要强调说明下符合申请“二手房豁免证书”的海外人士是指：

Ÿ   持有效期超过12个月的临时签证并可以在澳大利亚连续居住超过12个月（不管购买时签证有效期还有多长）的澳洲临时签证人士；

Ÿ   对于居住在澳大利亚并已经递交永久居留签证申请，目前持过桥签证人士也可“二手房豁免证书”； 

2.是否所有买二手房的买家都必须先申请 “二手房豁免证书”才能去购买二手房呢？

德盈律师团队的理解为， 不是必须。如果没有事先得到已经批好的 “二手房豁免证书”，在交换合同的时候依然可以要求在合同中附加‘FIRB如果在一定时间内不批下来可以解除合同’的条款。

当然，如果买家没有已经批好的“二手房豁免证书”，在和其他有批好证书的买家竞争的时候可能处于劣势，解决办法是主动在FIRB条款中提出限制自己的条款，争取让卖家放心。如买家必须在合同交换后7天递交申请及交申请费，否则为违约行为等等，以及如果FIRB不批是因为之前违反过相关法律的话也属于违约行为。不过这样的情况下买家律师必须非常谨慎，确保买家可以满足或不会违反合同条款。

3. “二手房豁免证书”去掉拍卖的约束之后……

拍卖作为澳大利亚二手房出售的主流也是卖家中介较为偏好的购买形式，2016年12月21日之前海外买家可在参加拍卖前缴纳相应的申请费（一般根据在申请中递交的最高物业价格而定），从而申请“二手房豁免证书（拍卖）”。买家可在这6个月内参加任何拍卖购买一套在申请房价范围内的不特定房产。

这样的形式对于部分预算有限或是准备不充分的海外买家而言即便申请了“二手房（拍卖）豁免证书”很容易造成流拍，最后是赔了夫人又折兵，房子没拍到申请费也白交了，就如客户感叹的一样“在澳洲买个房都那么不容易！”有些已经花了大价钱申请下来“二手房（拍卖）豁免证书”的买家，四处拍卖无果，最后以私下出价的形式买下心仪的物业，不得已市面上就出现了只有一个买家出席的‘拍卖’的怪现象。

更改限制条件后的证书使海外人士购买二手房形式变得多元化，但没有了拍卖的约束但并不意味着无其他约束，“二手房豁免证书”适用条件限制：

1)   该豁免证书只能允许购买者购买一套不特定房产。

2)   在申请中所填写的地区（即各州或领地）内购买物业；

3)   购房者购买价格（一定）不得高于申请许可的房价限额。

对于以上3条限制条以下有两个案例以便大家对新的“二手房豁免证书”有更实际的理解：

案例一

王女士持澳洲临时居留签证欲购买一套价格低于150万的二手住宅物业，通过申请获得了限期6个月的“二手房豁免证书”，在参加数场公开拍卖失手后，王女士以非公开拍卖的形式以130万的价格购得了自己心仪的物业，在此次购买成功之后，王女士所申请的“二手房豁免证书”就不得再使用于购买其它物业了；

案例二

李先生持澳洲临时居留签证欲购买一套价格低于100万的二手住宅物业，通过申请获得了“二手房豁免证书”，李先生在拍卖中出于对房子的喜欢持续竞拍至120万，最后一举夺得了该物业，但最终李先生还是不能购得该处房产，因为最后的竞拍价远远高出了申请许可的房价限定，但对于李先生而言不仅仅是失去房子那么简单，因为他的行为已经违反了FIRB的审批规定，还将面临相应的处罚。

值得注意的是：最后购房款可以低于申请许可的房价限定，但申请时多交的那部分申请费是不可退款的。

FIRB政策指南清楚列明下面情况一般不退费：

·         最后没买成不退申请费；

·         买价低于申请的额度不退申请费；

·         买家改变主意不买了不退申请费；

·         买家撤销申请不退申请费（不过如果之后再递交同样或相似的申请可能可以免费）；

只有少数情况下FIRB可以考虑减/免申请费：

·         买家权益结构不一样导致可能产生费用不同的情况。举例如果海外人士和澳籍配偶用tenants in common的形式联名购买，申请费只按海外人士权益比例的部分计算；

·         申请更改批文的一些不重要的细节。举例买家在购买一块空土地时只有注册编码（lot number），不过后来市政分配了门牌号码，申请更改在批准信中加上土地的门牌号码；

·         在澳经营的海外公司（即虽然是在澳成立的澳洲公司，由于一系列原因从FIRB审批角度被认定为海外公司）购买开发项目时，同一个合同中包括多个地块。申请费以价格最高的地块为基础计算；

·         在澳经营的海外公司（同上）得到居住用地的抵押权，申请费上限为$25,300；条件是用于抵押的地块价格低于澳币10亿。

所以：申请人在递交前需要确定要自己的预算，需求专业人士提供法律和投资建议，从而最大程度地保障自己的利益，避免不必要的支出。

作者介绍

羊琛子

德盈律师事务所创始人

新闻硕士、法律博士
新南威尔士州执业律师

澳大利亚最高法院执业律师

澳大利亚国际公证律师

专业领域为经济商业法、公司法、房地产开发、项目融资；

有十年以上协助商业投资移民客户经验；

擅长协助中国企业客户在澳着陆投资；

此外还有丰富的仲裁庭经验。

 

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